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房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)與防范
發(fā)布時(shí)間:2013-07-28    5056 閱讀量

 深圳市同致誠(chéng)房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司     


 深圳市福田區(qū)華富路1004號(hào)南光大廈4樓東176    518031   gong_gfq@163.com


    


摘要:房地產(chǎn)評(píng)估是一種社會(huì)中介活動(dòng),這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響,不僅對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣,而且復(fù)雜。目前,整個(gè)評(píng)估行業(yè)還處于初級(jí)階段,面對(duì)“入世”后更加公開(kāi)、公平的市場(chǎng)環(huán)境,如何強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷完善自我,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,是我們房地產(chǎn)評(píng)估工作者面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。本文從目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施作了探討。


關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)


 


房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性,但是,房地產(chǎn)評(píng)估又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣的一面,房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。在一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,人們所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)往往是指效益方面的不確定性,以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的效益不確定。因此,一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險(xiǎn),控制、分散風(fēng)險(xiǎn)。但是,房地產(chǎn)評(píng)估是一種社會(huì)中介活動(dòng),這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響,不僅對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣,而且復(fù)雜。


加入WTO后,中國(guó)必須逐步加大服務(wù)行業(yè)開(kāi)放程度,房地產(chǎn)評(píng)估作為服務(wù)行業(yè)的一個(gè)重要組成部份,將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)。目前,深圳市的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的數(shù)量和質(zhì)量,都在全國(guó)名列前茅,其發(fā)展在國(guó)內(nèi)也具有示范作用,但從總體上看,整個(gè)行業(yè)還處于初級(jí)階段,面對(duì)“入世”后更加公開(kāi)、公平的市場(chǎng)環(huán)境,如何強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷完善自我,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,是我們房地產(chǎn)評(píng)估工作者面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。下面僅從目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施作如下探討。


一、房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)


一個(gè)合格的估價(jià)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該具有辨識(shí)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在估價(jià)操作的整個(gè)過(guò)程中,必須仔細(xì)辨別估價(jià)項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn),這是防范風(fēng)險(xiǎn)的第一步,如果不能正確判斷可能存在的風(fēng)險(xiǎn),便談不上去防范它。辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)即要正確分析房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大致分兩大類(lèi):一類(lèi)為外部風(fēng)險(xiǎn),即房地產(chǎn)評(píng)估師自身以外的原因,是由于房地產(chǎn)估價(jià)與其市場(chǎng)價(jià)值緊密相連的特性形成的風(fēng)險(xiǎn),其二為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的存在來(lái)自于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部,來(lái)自于房地產(chǎn)評(píng)估師本身。


(一)、外部風(fēng)險(xiǎn)


根據(jù)價(jià)格規(guī)律,房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格總是圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。房地產(chǎn)理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格,它客觀地存在著,并發(fā)揮著作用。而房地產(chǎn)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)格,它是評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適當(dāng)?shù)姆椒?,并綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格作出的一種估測(cè)、判斷。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素較多,如政府產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)政策等,評(píng)估人員對(duì)這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、幅度預(yù)測(cè),在實(shí)際把握中難以做到完全準(zhǔn)確,評(píng)估價(jià)格與理論價(jià)格之間存在一定的差異是不可避免的,這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性,即外部風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面:


 1、政府法律及經(jīng)濟(jì)政策引起的風(fēng)險(xiǎn)。


 ?。?/SPAN>1)、盡管可以對(duì)政府的法律、經(jīng)濟(jì)政策的變化進(jìn)行預(yù)測(cè),但風(fēng)險(xiǎn)依然存在。例如1993年國(guó)家施行國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、收緊銀根,使全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇減少,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍下滑。此外還有一個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響滯后的問(wèn)題,需要估價(jià)人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時(shí)間和程度,否則必然會(huì)使估價(jià)結(jié)果失去現(xiàn)實(shí)性。


   2)、不確定的法律或政策環(huán)境。國(guó)內(nèi)各地都有各自的地方行政規(guī)章制度,如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城鎮(zhèn)分等定級(jí)等,在當(dāng)?shù)囟及l(fā)揮著很大的作用。但是,由于地方保護(hù)主義的影響,這些地方行政性規(guī)章并沒(méi)有全部公布,而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,相關(guān)規(guī)章的內(nèi)容往往會(huì)很快修改,評(píng)估師也無(wú)法及時(shí)獲得。那么對(duì)地方政策掌握程度有限,就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重高估或低估了房地產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。


   3)、由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過(guò)期、或未記錄他項(xiàng)權(quán)利登記(如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實(shí)),致使估價(jià)值失實(shí),這些都是由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬方面的缺陷對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)。


 2、由于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)體制不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。


由于歷史原因,評(píng)估機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)形式多樣,既有事業(yè)性機(jī)構(gòu),也有企業(yè)性機(jī)構(gòu),其運(yùn)行機(jī)制不一致,地方保護(hù)主義和部門(mén)保護(hù)主義也應(yīng)運(yùn)而生。評(píng)估業(yè)務(wù)范圍不可避免的帶上壟斷色彩,其結(jié)果是外地的評(píng)估機(jī)構(gòu)難以競(jìng)爭(zhēng)過(guò)當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu),系統(tǒng)外的機(jī)構(gòu)無(wú)法和系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng),同時(shí),由于與某些行政主管部門(mén)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,在其干預(yù)下,可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估有失公正,由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),也不利于評(píng)估行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)和評(píng)估活動(dòng)的規(guī)范。


3、估價(jià)理論未形成嚴(yán)密的體系,未被社會(huì)廣泛理解所造成的風(fēng)險(xiǎn)。


   1)、由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問(wèn)題,給估價(jià)操作帶來(lái)難度,也易造成選用的依據(jù)不充分,或已過(guò)期,造成由于估價(jià)值嚴(yán)重而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。


 ?。?/SPAN>2)、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。不同的估價(jià)目的會(huì)影響估價(jià)結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同,估價(jià)的依據(jù),估價(jià)應(yīng)考慮的因素,以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法就有可能不同。估計(jì)目的也限制了估價(jià)報(bào)告的用途。而有的委托估價(jià)方可能出于節(jié)省評(píng)估經(jīng)費(fèi)等原因,盲目地套用與其不相符用途的報(bào)告,報(bào)告提供的結(jié)果就可能造成決策者的判斷失誤。


?。?/SPAN>3)、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展,但是一些法規(guī)制度還亟待完善,不誠(chéng)信現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,在這種背景下,部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的,不惜向評(píng)估師提供虛假情況,甚至采用欺騙和違法的手段。如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料,必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。


(二)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)


經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為評(píng)估師提供了前所未有過(guò)的廣闊市場(chǎng),但同時(shí),各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也對(duì)評(píng)估師提出了更專(zhuān)業(yè)、更綜合的要求。傳統(tǒng)的知識(shí)結(jié)構(gòu)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)方式已不能完全滿(mǎn)足市場(chǎng)高質(zhì)量的要求,缺乏對(duì)新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)運(yùn)作的了解以及相關(guān)法律政策的把握,必然會(huì)造成評(píng)估師執(zhí)業(yè)本身的高風(fēng)險(xiǎn)。具體主要表現(xiàn)在以下方面:


1、評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏業(yè)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)


 從評(píng)估公司角度而言,評(píng)估師執(zhí)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要通過(guò)評(píng)估公司的管理加以控制。評(píng)估公司對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量、工作程序等方面不加嚴(yán)格有效的控制,必然會(huì)大大增加風(fēng)險(xiǎn)的可能性。諸如公司的公章被隨意使用;公司無(wú)統(tǒng)一的評(píng)估報(bào)告書(shū)格式;公司沒(méi)有定期的案例討論以使評(píng)估師能夠分享項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和技巧等。此外,由于行業(yè)壟斷,信息資源獨(dú)享,造成信息資源失真,這也增加了機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。


2、評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力的風(fēng)險(xiǎn)


房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)是一新興、而又對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它不但要求估計(jì)師熟練掌握估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí),而且還要求估價(jià)師具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、金融、財(cái)務(wù)、管理等方面的知識(shí)。由于評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平的高低,對(duì)評(píng)估方法、評(píng)估原則、評(píng)估參數(shù)及評(píng)估對(duì)象及相關(guān)因素選擇及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義的把握等都將影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和可接受性,評(píng)估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)不足都將增加執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)。


3、評(píng)估師職業(yè)道德的風(fēng)險(xiǎn)


房地產(chǎn)評(píng)估是公正性的獨(dú)立中介服務(wù)行業(yè),評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中,應(yīng)恪守職業(yè)道德,遵循合法、獨(dú)立、公正、客觀原則。在實(shí)際操作中,一方面一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和個(gè)人為某種利益或其他原因提供虛假報(bào)告,導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真,對(duì)相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響;另一方面,一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為取得評(píng)估業(yè)務(wù),采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段,競(jìng)相壓價(jià),形成惡性競(jìng)爭(zhēng),損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。追根到底,職業(yè)道德意識(shí)淡薄是職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。


4、評(píng)估師工作態(tài)度的風(fēng)險(xiǎn)


謹(jǐn)慎勤勉的工作態(tài)度是評(píng)估師執(zhí)業(yè)的基本準(zhǔn)則。在執(zhí)業(yè)中,未能謹(jǐn)慎地審查有關(guān)法律文件,未能勤勉地進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)地踏勘,或?qū)Ψ?、政策等?wèn)題未進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]而提供意見(jiàn),也是造成執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。


二、建立和健全房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制


房地產(chǎn)估價(jià)是與變化的市場(chǎng)環(huán)境聯(lián)系在一起,嚴(yán)格地講,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)是不存在的,要想完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),一點(diǎn)不受風(fēng)險(xiǎn)的威脅也是不現(xiàn)實(shí)的,問(wèn)題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾巫畲笙薅鹊亟档?、減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn),建議采取以下一些防范措施:


(一)、改善執(zhí)業(yè)環(huán)境


要逐步建立和改善一個(gè)寬松的社會(huì)環(huán)境,讓中介機(jī)構(gòu)真正做到獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。政府的相關(guān)部門(mén)及房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)應(yīng)在其中發(fā)揮重要的作用,一方面應(yīng)制定符合規(guī)則的評(píng)估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),對(duì)行業(yè)實(shí)行監(jiān)督管理、懲處違法違規(guī)行為,同時(shí)應(yīng)破除行業(yè)、地域壁壘,打破評(píng)估領(lǐng)域的壟斷,創(chuàng)造公平透明的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境;另一方面,應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)功能,整合評(píng)估業(yè)信息資源,真正實(shí)現(xiàn)信息資源共享,創(chuàng)造和維護(hù)公開(kāi)、公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。


(二)、健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系,加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制


要有效降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),還有賴(lài)于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系。首先,承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎,一定要對(duì)委托目的、范圍、要求、時(shí)限等進(jìn)行充分了解、分析,如客戶(hù)有特殊要求更應(yīng)慎重對(duì)待。同時(shí)要初步評(píng)價(jià)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),確定選派合適的、能勝任的專(zhuān)業(yè)人員,這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。其次,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范,作到取證充分、適當(dāng),底稿完整,記錄詳盡。第三,一定要建立估價(jià)復(fù)審制度,復(fù)審制度不僅可以及時(shí)糾正報(bào)告質(zhì)量上存在的問(wèn)題,而且可以提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn),從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn);另一方面房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能,對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處,促進(jìn)評(píng)估工作水平的提高。


(三)、提高評(píng)估人員的的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)


隨著改革開(kāi)放的深入和中國(guó)加入WTO,估價(jià)理論、技術(shù)在不斷地完善、更新,需要評(píng)估人員要不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技術(shù),以滿(mǎn)足快速發(fā)展的市場(chǎng)要求。一名稱(chēng)職的房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要求熟練掌握評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí),而且還必須研究與之相關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)、外語(yǔ)、社會(huì)意識(shí)形態(tài),風(fēng)俗等,以豐富自己的知識(shí)層面,處理各種錯(cuò)綜復(fù)雜的評(píng)估項(xiàng)目。此外,經(jīng)濟(jì)全球化的步伐地加快,盡快與國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)接軌,也需要評(píng)估人員熟悉、學(xué)習(xí)、借鑒國(guó)際評(píng)估業(yè)所采用的評(píng)估方法和技術(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)理論與實(shí)踐相結(jié)合的學(xué)科,評(píng)估師需要循序漸進(jìn),不斷地?cái)U(kuò)大知識(shí)面,在實(shí)踐中豐富自己的頭腦,用理論化的頭腦指導(dǎo)具體實(shí)踐。評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)這方面的培訓(xùn)工作,譬如對(duì)評(píng)估報(bào)告書(shū)能夠由評(píng)估師共同討論制定,并根據(jù)實(shí)踐的發(fā)展定期更新;加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),由有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師定期進(jìn)行實(shí)踐技巧的指導(dǎo);對(duì)新的政策、法律或案例,能及時(shí)進(jìn)行討論研究,以更新評(píng)估師的知識(shí)結(jié)構(gòu)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)在這方面應(yīng)發(fā)揮其管理作用,有計(jì)劃地開(kāi)展評(píng)估師的后續(xù)教育工作和組織對(duì)外交流、學(xué)習(xí),嚴(yán)格考試、考核和年檢工作,對(duì)不合格者應(yīng)予以取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價(jià)師只有給社會(huì)提供高質(zhì)量、全方位、多層次的專(zhuān)業(yè)服務(wù),真正使評(píng)估成為科學(xué)與藝術(shù)的完美結(jié)合。才能得到社會(huì)的認(rèn)同,贏得其相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)地位和尊嚴(yán),有效地防范由于執(zhí)業(yè)能力所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。


(四)強(qiáng)化評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)


一名優(yōu)秀的估價(jià)師不僅擁有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),還應(yīng)具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。因?yàn)榧词乖u(píng)估人員很精通估價(jià)理論,有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),但如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德,評(píng)估出的價(jià)值也不會(huì)客觀公正。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)估價(jià)人員從業(yè)職業(yè)道德要求的依據(jù)是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》,但自律內(nèi)容還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)自律,制定適合當(dāng)前國(guó)情的切實(shí)可行的評(píng)估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范,樹(shù)立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚,降低職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。


(五)健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制


房地產(chǎn)評(píng)估涉及面廣而又非常專(zhuān)業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體素資,對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的,嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力,達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);對(duì)已有房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果和評(píng)估人員,通過(guò)年檢或其他形式,若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī),視其情節(jié),予以經(jīng)濟(jì)重罰,甚至逐出評(píng)估行業(yè),永遠(yuǎn)不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)。通過(guò)加大房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違規(guī)成本,督促評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立的從事房地產(chǎn)評(píng)估工作,以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。


(六)機(jī)構(gòu)重組、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)


現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)紛繁復(fù)雜,評(píng)估專(zhuān)業(yè)性越來(lái)越強(qiáng),要求評(píng)估工作必須由多學(xué)科人才組成的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍完成。目前各評(píng)估機(jī)構(gòu)有某方面的一些優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)長(zhǎng),但普遍存在規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力弱的缺陷。入世后,難以對(duì)抗強(qiáng)大的境外評(píng)估機(jī)構(gòu)。因此,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,打破“小作坊”式經(jīng)營(yíng),盡快進(jìn)行機(jī)構(gòu)聯(lián)合重組、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),提高競(jìng)爭(zhēng)力,增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,并采用先進(jìn)的企業(yè)運(yùn)作理念,創(chuàng)出中國(guó)評(píng)估業(yè)的品牌企業(yè)。


(七)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)并盡披露義務(wù)


在目前政策變化較大的現(xiàn)實(shí)下,為使評(píng)估師能夠做到謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè),評(píng)估協(xié)會(huì)和有條件的評(píng)估公司應(yīng)建立信息網(wǎng),盡力收集迅速變化而又大量的不動(dòng)產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件,從而使評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件,避免為客戶(hù)提供不準(zhǔn)確的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。對(duì)于難以把握的某些領(lǐng)域,評(píng)估師有責(zé)任向客戶(hù)披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的業(yè)務(wù)中,對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況,出具有條件和有保留的評(píng)估咨詢(xún)意見(jiàn)也是國(guó)際慣例中通行的做法,值得我國(guó)評(píng)估師借鑒。


(八)、建立房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范基金制度


房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的工作,尤其是大量進(jìn)行的以抵押評(píng)估為目的評(píng)估工作。在抵押評(píng)估為借貸雙方提供中介服務(wù),評(píng)估價(jià)格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當(dāng)借貸雙方因不能履行債務(wù)而發(fā)生糾紛時(shí),通常會(huì)將估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員牽連進(jìn)去,因此,一方面要求估價(jià)人員必須時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),不要因一時(shí)的小利或失誤而遭受重大損失;另一方面要求估價(jià)機(jī)構(gòu)建立防范風(fēng)險(xiǎn)基金制度。防范風(fēng)險(xiǎn)基金制度的建立不僅有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),而且可以加快評(píng)估公司上規(guī)模、上水平進(jìn)程,積極應(yīng)對(duì)加入WTO后評(píng)估市場(chǎng)開(kāi)放的挑戰(zhàn),提高公信力,擴(kuò)大行業(yè)的社會(huì)影響?!?/SPAN>


三、結(jié)束語(yǔ)


對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該持正確的態(tài)度,既不懼怕風(fēng)險(xiǎn),又不輕視風(fēng)險(xiǎn)。既不能“因噎廢食”,因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就不去估價(jià)、不敢估價(jià),又不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn),想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。作為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員,提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),居安思危,未雨綢繆,樹(shù)立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念,為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康地發(fā)展而努力。