深圳市同致誠(chéng)房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司 徐 嵐
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摘要：房地產(chǎn)評(píng)估是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，不僅對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣，而且復(fù)雜。目前，整個(gè)評(píng)估行業(yè)還處于初級(jí)階段，面對(duì)“入世”后更加公開(kāi)、公平的市場(chǎng)環(huán)境，如何強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷完善自我，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是我們房地產(chǎn)評(píng)估工作者面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。本文從目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施作了探討。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性，但是，房地產(chǎn)評(píng)估又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣的一面，房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。在一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，人們所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的效益不確定。因此，一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險(xiǎn)，控制、分散風(fēng)險(xiǎn)。但是，房地產(chǎn)評(píng)估是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，不僅對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣，而且復(fù)雜。
加入WTO后，中國(guó)必須逐步加大服務(wù)行業(yè)開(kāi)放程度,房地產(chǎn)評(píng)估作為服務(wù)行業(yè)的一個(gè)重要組成部份，將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)。目前，深圳市的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的數(shù)量和質(zhì)量，都在全國(guó)名列前茅，其發(fā)展在國(guó)內(nèi)也具有示范作用，但從總體上看，整個(gè)行業(yè)還處于初級(jí)階段,面對(duì)“入世”后更加公開(kāi)、公平的市場(chǎng)環(huán)境，如何強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷完善自我，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是我們房地產(chǎn)評(píng)估工作者面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。下面僅從目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施作如下探討。
一、房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)合格的估價(jià)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該具有辨識(shí)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在估價(jià)操作的整個(gè)過(guò)程中，必須仔細(xì)辨別估價(jià)項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的第一步，如果不能正確判斷可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，便談不上去防范它。辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)即要正確分析房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大致分兩大類(lèi)：一類(lèi)為外部風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)評(píng)估師自身以外的原因，是由于房地產(chǎn)估價(jià)與其市場(chǎng)價(jià)值緊密相連的特性形成的風(fēng)險(xiǎn)，其二為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的存在來(lái)自于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部，來(lái)自于房地產(chǎn)評(píng)估師本身。
（一）、外部風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)價(jià)格規(guī)律，房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格總是圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。房地產(chǎn)理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用。而房地產(chǎn)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)格，它是評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)?shù)姆椒?，并綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格作出的一種估測(cè)、判斷。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素較多，如政府產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)政策等，評(píng)估人員對(duì)這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、幅度預(yù)測(cè)，在實(shí)際把握中難以做到完全準(zhǔn)確，評(píng)估價(jià)格與理論價(jià)格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性，即外部風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：
1、政府法律及經(jīng)濟(jì)政策引起的風(fēng)險(xiǎn)。
?。?/SPAN>1）、盡管可以對(duì)政府的法律、經(jīng)濟(jì)政策的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，但風(fēng)險(xiǎn)依然存在。例如1993年國(guó)家施行國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、收緊銀根，使全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍下滑。此外還有一個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響滯后的問(wèn)題，需要估價(jià)人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時(shí)間和程度，否則必然會(huì)使估價(jià)結(jié)果失去現(xiàn)實(shí)性。
（2）、不確定的法律或政策環(huán)境。國(guó)內(nèi)各地都有各自的地方行政規(guī)章制度，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城鎮(zhèn)分等定級(jí)等，在當(dāng)?shù)囟及l(fā)揮著很大的作用。但是，由于地方保護(hù)主義的影響，這些地方行政性規(guī)章并沒(méi)有全部公布，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)規(guī)章的內(nèi)容往往會(huì)很快修改，評(píng)估師也無(wú)法及時(shí)獲得。那么對(duì)地方政策掌握程度有限，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重高估或低估了房地產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）、由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過(guò)期、或未記錄他項(xiàng)權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實(shí)），致使估價(jià)值失實(shí)，這些都是由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬方面的缺陷對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)。
2、由于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)體制不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
由于歷史原因，評(píng)估機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)形式多樣，既有事業(yè)性機(jī)構(gòu)，也有企業(yè)性機(jī)構(gòu)，其運(yùn)行機(jī)制不一致，地方保護(hù)主義和部門(mén)保護(hù)主義也應(yīng)運(yùn)而生。評(píng)估業(yè)務(wù)范圍不可避免的帶上壟斷色彩，其結(jié)果是外地的評(píng)估機(jī)構(gòu)難以競(jìng)爭(zhēng)過(guò)當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)，系統(tǒng)外的機(jī)構(gòu)無(wú)法和系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，由于與某些行政主管部門(mén)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在其干預(yù)下，可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估有失公正，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，也不利于評(píng)估行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)和評(píng)估活動(dòng)的規(guī)范。
3、估價(jià)理論未形成嚴(yán)密的體系，未被社會(huì)廣泛理解所造成的風(fēng)險(xiǎn)。
（1）、由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問(wèn)題，給估價(jià)操作帶來(lái)難度，也易造成選用的依據(jù)不充分，或已過(guò)期，造成由于估價(jià)值嚴(yán)重而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
?。?/SPAN>2）、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。不同的估價(jià)目的會(huì)影響估價(jià)結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)的依據(jù)，估價(jià)應(yīng)考慮的因素，以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法就有可能不同。估計(jì)目的也限制了估價(jià)報(bào)告的用途。而有的委托估價(jià)方可能出于節(jié)省評(píng)估經(jīng)費(fèi)等原因，盲目地套用與其不相符用途的報(bào)告，報(bào)告提供的結(jié)果就可能造成決策者的判斷失誤。
?。?/SPAN>3）、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展，但是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠(chéng)信現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的，不惜向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。
（二）、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為評(píng)估師提供了前所未有過(guò)的廣闊市場(chǎng)，但同時(shí)，各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也對(duì)評(píng)估師提出了更專(zhuān)業(yè)、更綜合的要求。傳統(tǒng)的知識(shí)結(jié)構(gòu)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)方式已不能完全滿(mǎn)足市場(chǎng)高質(zhì)量的要求，缺乏對(duì)新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)運(yùn)作的了解以及相關(guān)法律政策的把握，必然會(huì)造成評(píng)估師執(zhí)業(yè)本身的高風(fēng)險(xiǎn)。具體主要表現(xiàn)在以下方面：
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏業(yè)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)
從評(píng)估公司角度而言，評(píng)估師執(zhí)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要通過(guò)評(píng)估公司的管理加以控制。評(píng)估公司對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量、工作程序等方面不加嚴(yán)格有效的控制，必然會(huì)大大增加風(fēng)險(xiǎn)的可能性。諸如公司的公章被隨意使用；公司無(wú)統(tǒng)一的評(píng)估報(bào)告書(shū)格式；公司沒(méi)有定期的案例討論以使評(píng)估師能夠分享項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和技巧等。此外，由于行業(yè)壟斷，信息資源獨(dú)享，造成信息資源失真，這也增加了機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。
2、評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)是一新興、而又對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它不但要求估計(jì)師熟練掌握估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而且還要求估價(jià)師具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、金融、財(cái)務(wù)、管理等方面的知識(shí)。由于評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平的高低，對(duì)評(píng)估方法、評(píng)估原則、評(píng)估參數(shù)及評(píng)估對(duì)象及相關(guān)因素選擇及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義的把握等都將影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和可接受性，評(píng)估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)不足都將增加執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)。
3、評(píng)估師職業(yè)道德的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估是公正性的獨(dú)立中介服務(wù)行業(yè)，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨(dú)立、公正、客觀原則。在實(shí)際操作中，一方面一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和個(gè)人為某種利益或其他原因提供虛假報(bào)告，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，對(duì)相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響；另一方面，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為取得評(píng)估業(yè)務(wù)，采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，競(jìng)相壓價(jià)，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。追根到底，職業(yè)道德意識(shí)淡薄是職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。
4、評(píng)估師工作態(tài)度的風(fēng)險(xiǎn)
謹(jǐn)慎勤勉的工作態(tài)度是評(píng)估師執(zhí)業(yè)的基本準(zhǔn)則。在執(zhí)業(yè)中，未能謹(jǐn)慎地審查有關(guān)法律文件，未能勤勉地進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)地踏勘，或?qū)Ψ?、政策等?wèn)題未進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]而提供意見(jiàn)，也是造成執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。
二、建立和健全房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制
房地產(chǎn)估價(jià)是與變化的市場(chǎng)環(huán)境聯(lián)系在一起，嚴(yán)格地講，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)是不存在的，要想完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一點(diǎn)不受風(fēng)險(xiǎn)的威脅也是不現(xiàn)實(shí)的，問(wèn)題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾巫畲笙薅鹊亟档?、減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，建議采取以下一些防范措施：
（一）、改善執(zhí)業(yè)環(huán)境
要逐步建立和改善一個(gè)寬松的社會(huì)環(huán)境，讓中介機(jī)構(gòu)真正做到獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。政府的相關(guān)部門(mén)及房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)應(yīng)在其中發(fā)揮重要的作用，一方面應(yīng)制定符合規(guī)則的評(píng)估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)行業(yè)實(shí)行監(jiān)督管理、懲處違法違規(guī)行為，同時(shí)應(yīng)破除行業(yè)、地域壁壘，打破評(píng)估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；另一方面，應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)功能，整合評(píng)估業(yè)信息資源，真正實(shí)現(xiàn)信息資源共享，創(chuàng)造和維護(hù)公開(kāi)、公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
（二）、健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制
要有效降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還有賴(lài)于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系。首先，承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，一定要對(duì)委托目的、范圍、要求、時(shí)限等進(jìn)行充分了解、分析，如客戶(hù)有特殊要求更應(yīng)慎重對(duì)待。同時(shí)要初步評(píng)價(jià)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，確定選派合適的、能勝任的專(zhuān)業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。其次，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，一定要建立估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以及時(shí)糾正報(bào)告質(zhì)量上存在的問(wèn)題，而且可以提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；另一方面房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，促進(jìn)評(píng)估工作水平的提高。
（三）、提高評(píng)估人員的的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
隨著改革開(kāi)放的深入和中國(guó)加入WTO，估價(jià)理論、技術(shù)在不斷地完善、更新，需要評(píng)估人員要不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技術(shù)，以滿(mǎn)足快速發(fā)展的市場(chǎng)要求。一名稱(chēng)職的房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要求熟練掌握評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而且還必須研究與之相關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)、外語(yǔ)、社會(huì)意識(shí)形態(tài)，風(fēng)俗等，以豐富自己的知識(shí)層面，處理各種錯(cuò)綜復(fù)雜的評(píng)估項(xiàng)目。此外，經(jīng)濟(jì)全球化的步伐地加快，盡快與國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)接軌，也需要評(píng)估人員熟悉、學(xué)習(xí)、借鑒國(guó)際評(píng)估業(yè)所采用的評(píng)估方法和技術(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)理論與實(shí)踐相結(jié)合的學(xué)科，評(píng)估師需要循序漸進(jìn)，不斷地?cái)U(kuò)大知識(shí)面，在實(shí)踐中豐富自己的頭腦，用理論化的頭腦指導(dǎo)具體實(shí)踐。評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)這方面的培訓(xùn)工作，譬如對(duì)評(píng)估報(bào)告書(shū)能夠由評(píng)估師共同討論制定，并根據(jù)實(shí)踐的發(fā)展定期更新；加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，由有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師定期進(jìn)行實(shí)踐技巧的指導(dǎo)；對(duì)新的政策、法律或案例，能及時(shí)進(jìn)行討論研究，以更新評(píng)估師的知識(shí)結(jié)構(gòu)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)在這方面應(yīng)發(fā)揮其管理作用，有計(jì)劃地開(kāi)展評(píng)估師的后續(xù)教育工作和組織對(duì)外交流、學(xué)習(xí)，嚴(yán)格考試、考核和年檢工作，對(duì)不合格者應(yīng)予以取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價(jià)師只有給社會(huì)提供高質(zhì)量、全方位、多層次的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，真正使評(píng)估成為科學(xué)與藝術(shù)的完美結(jié)合。才能得到社會(huì)的認(rèn)同，贏得其相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)地位和尊嚴(yán)，有效地防范由于執(zhí)業(yè)能力所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）強(qiáng)化評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)
一名優(yōu)秀的估價(jià)師不僅擁有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。因?yàn)榧词乖u(píng)估人員很精通估價(jià)理論，有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德，評(píng)估出的價(jià)值也不會(huì)客觀公正。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)估價(jià)人員從業(yè)職業(yè)道德要求的依據(jù)是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》，但自律內(nèi)容還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)自律，制定適合當(dāng)前國(guó)情的切實(shí)可行的評(píng)估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，樹(shù)立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚，降低職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。
（五）健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制
房地產(chǎn)評(píng)估涉及面廣而又非常專(zhuān)業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體素資，對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；對(duì)已有房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果和評(píng)估人員，通過(guò)年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評(píng)估行業(yè)，永遠(yuǎn)不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)。通過(guò)加大房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違規(guī)成本，督促評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立的從事房地產(chǎn)評(píng)估工作，以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。
（六）機(jī)構(gòu)重組、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)
現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)紛繁復(fù)雜，評(píng)估專(zhuān)業(yè)性越來(lái)越強(qiáng)，要求評(píng)估工作必須由多學(xué)科人才組成的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍完成。目前各評(píng)估機(jī)構(gòu)有某方面的一些優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)長(zhǎng)，但普遍存在規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力弱的缺陷。入世后，難以對(duì)抗強(qiáng)大的境外評(píng)估機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，打破“小作坊”式經(jīng)營(yíng)，盡快進(jìn)行機(jī)構(gòu)聯(lián)合重組、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，并采用先進(jìn)的企業(yè)運(yùn)作理念，創(chuàng)出中國(guó)評(píng)估業(yè)的品牌企業(yè)。
（七）、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)并盡披露義務(wù)
在目前政策變化較大的現(xiàn)實(shí)下，為使評(píng)估師能夠做到謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)，評(píng)估協(xié)會(huì)和有條件的評(píng)估公司應(yīng)建立信息網(wǎng)，盡力收集迅速變化而又大量的不動(dòng)產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶(hù)提供不準(zhǔn)確的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。對(duì)于難以把握的某些領(lǐng)域，評(píng)估師有責(zé)任向客戶(hù)披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，出具有條件和有保留的評(píng)估咨詢(xún)意見(jiàn)也是國(guó)際慣例中通行的做法，值得我國(guó)評(píng)估師借鑒。
（八）、建立房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范基金制度
房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的工作，尤其是大量進(jìn)行的以抵押評(píng)估為目的評(píng)估工作。在抵押評(píng)估為借貸雙方提供中介服務(wù)，評(píng)估價(jià)格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當(dāng)借貸雙方因不能履行債務(wù)而發(fā)生糾紛時(shí)，通常會(huì)將估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員牽連進(jìn)去，因此，一方面要求估價(jià)人員必須時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要因一時(shí)的小利或失誤而遭受重大損失；另一方面要求估價(jià)機(jī)構(gòu)建立防范風(fēng)險(xiǎn)基金制度。防范風(fēng)險(xiǎn)基金制度的建立不僅有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且可以加快評(píng)估公司上規(guī)模、上水平進(jìn)程，積極應(yīng)對(duì)加入WTO后評(píng)估市場(chǎng)開(kāi)放的挑戰(zhàn)，提高公信力，擴(kuò)大行業(yè)的社會(huì)影響?！?/SPAN>
三、結(jié)束語(yǔ)
對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險(xiǎn)，又不輕視風(fēng)險(xiǎn)。既不能“因噎廢食”，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就不去估價(jià)、不敢估價(jià)，又不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。作為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員，提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，居安思危，未雨綢繆，樹(shù)立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念，為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康地發(fā)展而努力。
