深圳市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為熱鬧，新推出的商業(yè)樓盤中，不少房地產(chǎn)開發(fā)商以返租回報(bào)的銷售方式來(lái)吸引置業(yè)者的關(guān)注，開發(fā)商通常承諾的返租回報(bào)率高達(dá) 7-10% ，返租期一般為 3-10 年，有的甚至為 15 年。據(jù)了解采用這種銷售方式的樓盤，一般具有以下一些特點(diǎn)：
1 、該類項(xiàng)目多數(shù)為多層的商業(yè)裙樓，且位置一般或較偏，商業(yè)銷售有一定的困難；對(duì)于一些位置較好的商業(yè)項(xiàng)目，也由于周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，正常情況銷售不暢，而改用這種銷售方式以利促銷；
2 、該類項(xiàng)目除一些位置較好的純商業(yè)樓盤采取分割成小商鋪直接出租外，一般商業(yè)裙樓為吸引人氣，均引入大型商家如百佳、沃爾瑪?shù)热腭v，并簽定長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)合同，以帶動(dòng)整體商業(yè)氣氛，通過大肆宣傳來(lái)提高置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的信心，有的則將項(xiàng)目整體直接出租給一至二家大型商家經(jīng)營(yíng)；
3 、該類項(xiàng)目通常提供 7% 以上的返租回報(bào)率，有的高達(dá) 10% ；而返租期短的有 3 年，長(zhǎng)的一般為 10 年左右，有的甚至達(dá) 15 年，以較長(zhǎng)年期的返租計(jì)劃，來(lái)吸引置業(yè)者；
4 、該類項(xiàng)目在銷售宣傳時(shí)，通常列舉一個(gè)典型商鋪，以此為例進(jìn)行諸如租金水平、返租金額、銀行按揭、首期款、月供、未來(lái)每月收益及累計(jì)總收益等的測(cè)算，用所計(jì)算的收益情況來(lái)打動(dòng)置業(yè)者投資購(gòu)鋪。
在對(duì)該類幾個(gè)典型在售項(xiàng)目的調(diào)查基礎(chǔ)上，通過計(jì)算、分析，發(fā)現(xiàn)該類項(xiàng)目表面上看收益很高，但其中隱含著很多的不確定性、不規(guī)范性的問題、漏洞及風(fēng)險(xiǎn)，值得廣大置業(yè)者及按揭貸款銀行注意：
1 、根據(jù)建設(shè)部 88 號(hào)令《商品房銷售管理辦法》第十一條，明令禁止商品房銷售包、返租行為，因此該類銷售行為不受法律保護(hù)，一旦出現(xiàn)糾紛，置業(yè)者因利益得不到保障而極有可能斷供，從而影響銀行利益。
2 、該類項(xiàng)目在銷售時(shí)，其銷售價(jià)格普遍較同區(qū)域類似項(xiàng)目的銷售價(jià)格偏高，存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有返租的樓盤與無(wú)返租的樓盤相比，在同等條件下，有返租樓盤的銷售價(jià)格一般高出無(wú)返租樓盤的銷售價(jià)格的 10-30% 左右，個(gè)別高達(dá) 50% ，且價(jià)格偏高較多的均為有一次性返租的項(xiàng)目，所返租的金額實(shí)際上是 “ 羊毛出在羊身上 ” ，用的是買家自己的錢，扣除一次性返租金額后的實(shí)際商鋪銷售價(jià)格也往往相當(dāng)于或略高于正常平均價(jià)格水平。
3 、為達(dá)到承諾的返租回報(bào)率，開發(fā)商對(duì)外宣傳項(xiàng)目的租金水平很高，對(duì)于純商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于其位于一定的商圈范圍，通過開發(fā)商的招商可達(dá)到一定的出租率及租金水平，但能否達(dá)到所宣傳的租金水平還是個(gè)問題；而對(duì)于位置一般的商業(yè)裙樓項(xiàng)目，開發(fā)商都會(huì)引進(jìn)大型商家入駐以增加商業(yè)氣氛，并以此進(jìn)行重點(diǎn)宣傳。由于大型商家的入駐而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，從而提高項(xiàng)目的租金水平，以彌補(bǔ)大型商家較低的租金，但由于大型商家一般占用面積較大，僅靠用其它較高的租金來(lái)拉平較低的租金還遠(yuǎn)不能達(dá)到開發(fā)商所承諾的回報(bào)率，更有一些項(xiàng)目開發(fā)商整體出租給一至二個(gè)大型商家承包經(jīng)營(yíng)，那么所承諾的高水平回報(bào)率就只能靠開發(fā)商利用所銷售該商業(yè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行其它投資收益來(lái)彌補(bǔ)了，而開發(fā)商能否做到這一點(diǎn)就不得而知了。另外，大型商家能否一直在該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)十年至十五年之久也存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家在經(jīng)營(yíng)數(shù)年后就撤離將會(huì)直接影響項(xiàng)目后續(xù)的出租率及租金水平。因此對(duì)開發(fā)商所宣傳的高水平租金，存在一定的價(jià)格欺詐，也存在較在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
4 、對(duì)于未來(lái)的承諾回報(bào)率及出租租金水平，發(fā)展商也僅能是口頭上的保證，無(wú)法提供實(shí)質(zhì)保證內(nèi)容；
5 、返租合同內(nèi)容也存在風(fēng)險(xiǎn)，目前與置業(yè)者所簽定的返租合同有一些過于簡(jiǎn)單并且存在較多的漏洞，如有的合同中對(duì)甲、乙方的權(quán)利、義務(wù)規(guī)定太籠統(tǒng)，且無(wú)違約條款的規(guī)定；有的合同對(duì)未來(lái)的返租價(jià)格故意模棱兩可，謂之幫置業(yè)者出租，因此該合同不規(guī)范，將來(lái)容易引起糾紛；另外也有一些開發(fā)商在簽定返租合同時(shí)，用的是另外成立的一家經(jīng)營(yíng)公司的名義，而一旦出現(xiàn)問題，就與開發(fā)商無(wú)關(guān)了。
6 、對(duì)外宣傳商鋪收益時(shí)，開發(fā)商常常用一個(gè)典型的商鋪為例進(jìn)行有關(guān)收益的測(cè)算，以顯示該商鋪實(shí)際投資小、未來(lái)收益高。經(jīng)分析其測(cè)算過程，發(fā)現(xiàn)其測(cè)算過程中存在一定的價(jià)格擴(kuò)大和欺詐行為，如：未來(lái)租金確定過高、只強(qiáng)調(diào)大型商業(yè)的引入，而回避可能存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、租金補(bǔ)貼，未提及業(yè)主應(yīng)交的月供、未來(lái)收益不計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值等等，使商鋪收益看起來(lái)很高。通過對(duì)多個(gè)商鋪的收益進(jìn)行分析，其實(shí)際收益率均低于開發(fā)商所宣傳的水平。
7 、對(duì)于帶一次性返租的項(xiàng)目如返租率為 10% ，一次性返租三年，實(shí)際上相當(dāng)于對(duì)商鋪的銷售價(jià)格打七折，而銀行對(duì)商鋪一般提供六成按揭，因此置業(yè)者只需付約一成的首期，若開發(fā)商提出一次性返租四年，則置業(yè)者就可實(shí)現(xiàn) 0 首期購(gòu)商鋪了。眾所周知目前 0 首期置業(yè)是國(guó)家明令禁止的，而開發(fā)商通過提高商鋪的銷售價(jià)格將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給貸款銀行。
通過上述分析，該類返租商業(yè)項(xiàng)目屬于商業(yè)炒作行為較多，實(shí)際操作會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和潛在的糾紛，從而影響置業(yè)者和銀行的利益，因此對(duì)于該類項(xiàng)目的購(gòu)買，消費(fèi)者不能只偏聽開發(fā)商的宣傳，要保持冷靜的頭腦，多方分析、考察再做投資決定；對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)于此類項(xiàng)目的按揭貸款由于存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)謹(jǐn)慎放貸。
