黃向陽 陳平
現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)分析報告多從需求供給等市場層面分析房價高漲的原因，偏重于市場描述，按國際慣例，房地產(chǎn)是金融行業(yè)的一個分支，涉及的層面眾多，但僅從市場方面入手，難免會出現(xiàn)只見樹木不見森林的情形。本文從高房價形成的制度性因素著手，分析高房價形成的成因及相應(yīng)的政策建議。
一、土地批租制度是造成高房價的重要原因之一
改革開發(fā)前，我國實行的計劃經(jīng)濟體制，土地使用權(quán)一直處于無償、無流動、無期限的行政劃撥狀況。改革開放后，為了籌集資金用于建設(shè)，土地制度改革在上世紀80年代未開始解凍破冰，1988 年4 月，全國人大對《憲法》進行了修改，刪除土地不得出租的規(guī)定，增加 “土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，1988 年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，并在1990年5 月國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?！稇椃ā?、《土地管理法》的修改和《暫行條例》的制訂頒布實施，從法律的基礎(chǔ)上恢復(fù)了我國土地資產(chǎn)的商品屬性，標志著我國土地管理機制告別計劃經(jīng)濟時代，步入市場經(jīng)濟時代，并為房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
但我國的土地管理制度基本上沿用了1984年前香港的土地管理制度，即政府一次性出讓若干年限的土地使用權(quán)，并一次收取整個出讓期限內(nèi)各個年度地租的貼現(xiàn)值總和作為土地使用權(quán)出讓金。但1984年香港為彌補這一制度的缺陷，實行了土地批租制和土地年租制度的混合制度，但我國管理層卻沒有及時調(diào)整相關(guān)制度。雖然十多年來，土地批租制度為地方政府加快城鎮(zhèn)建設(shè)，促進城鎮(zhèn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來。主要表現(xiàn)在：1、極大的提高了當期的土地成本，尤其是在“招拍掛”土地出讓制度實行之后，造成了獲得土地資源的門檻極高；2、在追求政績的刺激下，各地當期政府樂于抬高低價和加大本期土地出讓量，造成土地批租的收益在短期與長期分配上存在結(jié)構(gòu)性失衡，土地資源利用的長期規(guī)劃和當期利益存在根本沖突。
但高昂的土地成本必然由開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給消費者及反應(yīng)在商品房價格中，并且在商品房價格中占有較高的比例，所以商品房價格也就順理成章維持在較高的價格水平，根據(jù)調(diào)研目前土地成本一般約為房價的三分之一以上。并且土地出讓價格的上揚也帶動房價的上漲，并成了開發(fā)商維持高房價的主要理由之一，同時房價的上漲也提高了開發(fā)商和政府的價格預(yù)期，從而帶動了即將出讓土地價格的上揚，以至于陷入了“高土地出讓價格→高房價”到“高房價→高土地出讓價格”的不良循環(huán)。
表1 上海、北京近幾年住宅地價與銷售價格比
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2001年 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
上海 |
47.34% |
46.17% |
39.38% |
34.04% |
北京 |
42.64% |
46.07% |
47.35% |
44.45% |
數(shù)據(jù)來源：同致加工整理
圖1：全國主要城市居住用途地價指數(shù)
數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)
二、稅費負擔較重，是造成高房價的重要原因之二
從房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營業(yè)稅、所得稅、教育費附加、城市建設(shè)稅等，房地產(chǎn)企業(yè)還需繳納土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)來看，各種收費項目名目較多，負擔較重，如市政配套費、人防建設(shè)費、抗震費、防洪費、環(huán)保費、綠化費、商業(yè)網(wǎng)園林建設(shè)費、立項管理費、拆遷管理費、開發(fā)管理費、征地手續(xù)費等等，數(shù)不勝數(shù)。雖然各地差異較大，但一般而言收費項目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種。此外，在取得土地的過程中，政府土地出讓也存在重復(fù)收費，計算不規(guī)范現(xiàn)象等。如開發(fā)商繳納了土地出讓金，還需繳納市政配套建設(shè)費等。在深圳，還需實物形式提供居委會、派出所、中小學校樓房等。
負擔如此繁重的稅費，房地產(chǎn)開發(fā)商只有將成本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格中，造成房價高也就不足為奇了。而且當?shù)卣幱谧陨砝娴目紤]，有可能隨意增加收費種類的趨向，政府和開發(fā)商利益之間的博弈，甚至可能造成“稅費高→房價高”到“房價高→稅費高”的惡性循環(huán)。
三、貧富差距過大造成高檔商品房開發(fā)的熱潮，是推動高房價的重要原因
2003年國家統(tǒng)計局披露的基尼系數(shù)已經(jīng)超過警戒線，達到0.468。另外，僅在城市中，至2005年7月，低保人數(shù)已達2,200多萬，若按目前戶均規(guī)模3.44人估計，國內(nèi)城市中比較窮的人，能夠超過7,000萬。在農(nóng)村中，僅失去土地、無法耕作的人數(shù)，現(xiàn)在就大約有4,000-6,000萬人。據(jù)美林投資銀行和凱捷資訊公司發(fā)布的《2004全球財富報告》，2004年中國內(nèi)地的富豪(百萬美元)總數(shù)已達23.6萬人，成為亞洲地區(qū)僅次于日本的第二大百萬富翁聚集地。我國貧富差距現(xiàn)象已成為國內(nèi)關(guān)注的社會熱點焦點之一，貧富差距現(xiàn)象主要是我國現(xiàn)行的分配制度及我國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型時期眾多制度存在漏洞所造成的。
貧富差距拉大的同時，我國的富裕人口數(shù)量及財富總量急劇膨脹，部分開發(fā)商為迎合富裕人口的住宅需求，從而加大了高檔商品房、別墅等項目的開發(fā)，以至于出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商老總引發(fā)的“為富人蓋房還是為窮人蓋房”的爭論也就不足為怪，高檔商品房項目利潤較高，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟時代，開發(fā)商為追逐利益，偏向于開發(fā)高檔類項目，這情有可原，但過多的高檔商品房項目的開發(fā)，在資金、土地等資源上擠壓了部分普通住宅商品房項目開發(fā)數(shù)量，使普通商品房供給相對不足，從而整體上帶動了我國住宅商品房價格的普遍上漲。
結(jié)論
我們認為房價高不僅僅是供求力量的對比，更深層次的原因在于特定歷史時期特殊制度的不合理在各種誘發(fā)因素的畸形結(jié)果，而涉及地方政府財政收入和歷屆政府政績的土地批租制度和較重的眾多稅費負擔是造成房價高企的主要原因，由收入分配制度和我國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型時期眾多制度存在漏洞造成的財富貧富差距過大是推動房價高企的主要原因。單純用經(jīng)濟學的觀點，房價高是無解的命題，房地產(chǎn)行業(yè)所積聚的焦點問題不僅僅是經(jīng)濟學、建筑學、營銷學、城市規(guī)劃等課題，而更多的是社會學、政治學課題。同時，房地產(chǎn)行業(yè)單純用調(diào)控的方法是治標不治本的，制約行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展在于根本合理制度的建立。
我們認為，房價高現(xiàn)象不僅是開發(fā)商和消費者之間博弈的彼此消長，也不僅僅是房地產(chǎn)投機者惡性炒作的杰作，房價高深層次的原因歸結(jié)于政府相關(guān)制度的有待完善。我們在關(guān)注政府出臺各種政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時，那又有誰來調(diào)控政府，是民意還是聽證會？我們不得而知。從股市十幾年的興衰成敗的發(fā)展歷程我們得知，一個行業(yè)長期發(fā)展不取決于政府一時期內(nèi)的政策沖動，而在于行業(yè)根本制度的建立和完善。我們在悲哀股市長期萎靡不振的同時，是否想起股市長期竭池而漁的做法導(dǎo)致大部分股民“用腳投票”和潛在進入者的望而卻步，是否應(yīng)該敲起房地產(chǎn)行業(yè)長期規(guī)范發(fā)展的警種。從普通百姓的角度，股市的種種弊端，廣大股民可以選擇離開，房地產(chǎn)行業(yè)即使積弊層層，大部分人民為安身立命也只能選擇默默的艱難承受，由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及大眾安居的基本需求，并間接影響到很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)根本合理制度的建立尤其顯得迫切和重要。綜觀我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)制度，制度設(shè)計和實施已經(jīng)決定了它首先是有利于政府，其次是有利于開發(fā)商。政府在謀求自身利益的同時，由開發(fā)商間接轉(zhuǎn)嫁，讓廣大消費者承受了高昂的房價，并由擠出效應(yīng)阻礙了其他行業(yè)的發(fā)展和升級，這與建立“和諧社會”的宗旨和整體國民經(jīng)濟各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展相背離。我們認為最樸素的道理卻也是最永恒的真理，由股市根本制度在于保障廣大投資者的利益延伸到房地產(chǎn)行業(yè)，其根本合理制度在于保障大部分人們能安居樂業(yè)，或許只有那個時候，爭論才會少一些，和諧會多一些。
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