黃向陽(yáng) 陳平
現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告多從需求供給等市場(chǎng)層面分析房?jī)r(jià)高漲的原因，偏重于市場(chǎng)描述，按國(guó)際慣例，房地產(chǎn)是金融行業(yè)的一個(gè)分支，涉及的層面眾多，但僅從市場(chǎng)方面入手，難免會(huì)出現(xiàn)只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林的情形。本文從高房?jī)r(jià)形成的制度性因素著手，分析高房?jī)r(jià)形成的成因及相應(yīng)的政策建議。
一、土地批租制度是造成高房?jī)r(jià)的重要原因之一
改革開(kāi)發(fā)前，我國(guó)實(shí)行的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，土地使用權(quán)一直處于無(wú)償、無(wú)流動(dòng)、無(wú)期限的行政劃撥狀況。改革開(kāi)放后，為了籌集資金用于建設(shè)，土地制度改革在上世紀(jì)80年代未開(kāi)始解凍破冰，1988 年4 月，全國(guó)人大對(duì)《憲法》進(jìn)行了修改，刪除土地不得出租的規(guī)定，增加 “土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，1988 年12月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，并在1990年5 月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?！稇椃ā贰ⅰ锻恋毓芾矸ā返男薷暮汀稌盒袟l例》的制訂頒布實(shí)施，從法律的基礎(chǔ)上恢復(fù)了我國(guó)土地資產(chǎn)的商品屬性，標(biāo)志著我國(guó)土地管理機(jī)制告別計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，并為房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
但我國(guó)的土地管理制度基本上沿用了1984年前香港的土地管理制度，即政府一次性出讓若干年限的土地使用權(quán)，并一次收取整個(gè)出讓期限內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和作為土地使用權(quán)出讓金。但1984年香港為彌補(bǔ)這一制度的缺陷，實(shí)行了土地批租制和土地年租制度的混合制度，但我國(guó)管理層卻沒(méi)有及時(shí)調(diào)整相關(guān)制度。雖然十多年來(lái)，土地批租制度為地方政府加快城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但是其弊端在實(shí)行過(guò)程中也逐漸顯露出來(lái)。主要表現(xiàn)在：1、極大的提高了當(dāng)期的土地成本，尤其是在“招拍掛”土地出讓制度實(shí)行之后，造成了獲得土地資源的門(mén)檻極高；2、在追求政績(jī)的刺激下，各地當(dāng)期政府樂(lè)于抬高低價(jià)和加大本期土地出讓量，造成土地批租的收益在短期與長(zhǎng)期分配上存在結(jié)構(gòu)性失衡，土地資源利用的長(zhǎng)期規(guī)劃和當(dāng)期利益存在根本沖突。
但高昂的土地成本必然由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者及反應(yīng)在商品房?jī)r(jià)格中，并且在商品房?jī)r(jià)格中占有較高的比例，所以商品房?jī)r(jià)格也就順理成章維持在較高的價(jià)格水平，根據(jù)調(diào)研目前土地成本一般約為房?jī)r(jià)的三分之一以上。并且土地出讓價(jià)格的上揚(yáng)也帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，并成了開(kāi)發(fā)商維持高房?jī)r(jià)的主要理由之一，同時(shí)房?jī)r(jià)的上漲也提高了開(kāi)發(fā)商和政府的價(jià)格預(yù)期，從而帶動(dòng)了即將出讓土地價(jià)格的上揚(yáng)，以至于陷入了“高土地出讓價(jià)格→高房?jī)r(jià)”到“高房?jī)r(jià)→高土地出讓價(jià)格”的不良循環(huán)。
表1 上海、北京近幾年住宅地價(jià)與銷(xiāo)售價(jià)格比
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2001年 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
上海 |
47.34% |
46.17% |
39.38% |
34.04% |
北京 |
42.64% |
46.07% |
47.35% |
44.45% |
數(shù)據(jù)來(lái)源：同致加工整理
圖1：全國(guó)主要城市居住用途地價(jià)指數(shù)
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)
二、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，是造成高房?jī)r(jià)的重要原因之二
從房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)稅等，房地產(chǎn)企業(yè)還需繳納土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)來(lái)看，各種收費(fèi)項(xiàng)目名目較多，負(fù)擔(dān)較重，如市政配套費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、抗震費(fèi)、防洪費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、綠化費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)園林建設(shè)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、征地手續(xù)費(fèi)等等，數(shù)不勝數(shù)。雖然各地差異較大，但一般而言收費(fèi)項(xiàng)目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過(guò)百種。此外，在取得土地的過(guò)程中，政府土地出讓也存在重復(fù)收費(fèi)，計(jì)算不規(guī)范現(xiàn)象等。如開(kāi)發(fā)商繳納了土地出讓金，還需繳納市政配套建設(shè)費(fèi)等。在深圳，還需實(shí)物形式提供居委會(huì)、派出所、中小學(xué)校樓房等。
負(fù)擔(dān)如此繁重的稅費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有將成本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格中，造成房?jī)r(jià)高也就不足為奇了。而且當(dāng)?shù)卣幱谧陨砝娴目紤]，有可能隨意增加收費(fèi)種類(lèi)的趨向，政府和開(kāi)發(fā)商利益之間的博弈，甚至可能造成“稅費(fèi)高→房?jī)r(jià)高”到“房?jī)r(jià)高→稅費(fèi)高”的惡性循環(huán)。
三、貧富差距過(guò)大造成高檔商品房開(kāi)發(fā)的熱潮，是推動(dòng)高房?jī)r(jià)的重要原因
2003年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的基尼系數(shù)已經(jīng)超過(guò)警戒線，達(dá)到0.468。另外，僅在城市中，至2005年7月，低保人數(shù)已達(dá)2,200多萬(wàn)，若按目前戶(hù)均規(guī)模3.44人估計(jì)，國(guó)內(nèi)城市中比較窮的人，能夠超過(guò)7,000萬(wàn)。在農(nóng)村中，僅失去土地、無(wú)法耕作的人數(shù)，現(xiàn)在就大約有4,000-6,000萬(wàn)人。據(jù)美林投資銀行和凱捷資訊公司發(fā)布的《2004全球財(cái)富報(bào)告》，2004年中國(guó)內(nèi)地的富豪(百萬(wàn)美元)總數(shù)已達(dá)23.6萬(wàn)人，成為亞洲地區(qū)僅次于日本的第二大百萬(wàn)富翁聚集地。我國(guó)貧富差距現(xiàn)象已成為國(guó)內(nèi)關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)焦點(diǎn)之一，貧富差距現(xiàn)象主要是我國(guó)現(xiàn)行的分配制度及我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型時(shí)期眾多制度存在漏洞所造成的。
貧富差距拉大的同時(shí)，我國(guó)的富裕人口數(shù)量及財(cái)富總量急劇膨脹，部分開(kāi)發(fā)商為迎合富裕人口的住宅需求，從而加大了高檔商品房、別墅等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以至于出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老總引發(fā)的“為富人蓋房還是為窮人蓋房”的爭(zhēng)論也就不足為怪，高檔商品房項(xiàng)目利潤(rùn)較高，現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商為追逐利益，偏向于開(kāi)發(fā)高檔類(lèi)項(xiàng)目，這情有可原，但過(guò)多的高檔商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在資金、土地等資源上擠壓了部分普通住宅商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量，使普通商品房供給相對(duì)不足，從而整體上帶動(dòng)了我國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格的普遍上漲。
結(jié)論
我們認(rèn)為房?jī)r(jià)高不僅僅是供求力量的對(duì)比，更深層次的原因在于特定歷史時(shí)期特殊制度的不合理在各種誘發(fā)因素的畸形結(jié)果，而涉及地方政府財(cái)政收入和歷屆政府政績(jī)的土地批租制度和較重的眾多稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是造成房?jī)r(jià)高企的主要原因，由收入分配制度和我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型時(shí)期眾多制度存在漏洞造成的財(cái)富貧富差距過(guò)大是推動(dòng)房?jī)r(jià)高企的主要原因。單純用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)高是無(wú)解的命題，房地產(chǎn)行業(yè)所積聚的焦點(diǎn)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)、建筑學(xué)、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、城市規(guī)劃等課題，而更多的是社會(huì)學(xué)、政治學(xué)課題。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)單純用調(diào)控的方法是治標(biāo)不治本的，制約行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展在于根本合理制度的建立。
我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)高現(xiàn)象不僅是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間博弈的彼此消長(zhǎng)，也不僅僅是房地產(chǎn)投機(jī)者惡性炒作的杰作，房?jī)r(jià)高深層次的原因歸結(jié)于政府相關(guān)制度的有待完善。我們?cè)陉P(guān)注政府出臺(tái)各種政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，那又有誰(shuí)來(lái)調(diào)控政府，是民意還是聽(tīng)證會(huì)？我們不得而知。從股市十幾年的興衰成敗的發(fā)展歷程我們得知，一個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展不取決于政府一時(shí)期內(nèi)的政策沖動(dòng)，而在于行業(yè)根本制度的建立和完善。我們?cè)诒Ч墒虚L(zhǎng)期萎靡不振的同時(shí)，是否想起股市長(zhǎng)期竭池而漁的做法導(dǎo)致大部分股民“用腳投票”和潛在進(jìn)入者的望而卻步，是否應(yīng)該敲起房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期規(guī)范發(fā)展的警種。從普通百姓的角度，股市的種種弊端，廣大股民可以選擇離開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)即使積弊層層，大部分人民為安身立命也只能選擇默默的艱難承受，由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及大眾安居的基本需求，并間接影響到很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)根本合理制度的建立尤其顯得迫切和重要。綜觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)制度，制度設(shè)計(jì)和實(shí)施已經(jīng)決定了它首先是有利于政府，其次是有利于開(kāi)發(fā)商。政府在謀求自身利益的同時(shí)，由開(kāi)發(fā)商間接轉(zhuǎn)嫁，讓廣大消費(fèi)者承受了高昂的房?jī)r(jià)，并由擠出效應(yīng)阻礙了其他行業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，這與建立“和諧社會(huì)”的宗旨和整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展相背離。我們認(rèn)為最樸素的道理卻也是最永恒的真理，由股市根本制度在于保障廣大投資者的利益延伸到房地產(chǎn)行業(yè)，其根本合理制度在于保障大部分人們能安居樂(lè)業(yè)，或許只有那個(gè)時(shí)候，爭(zhēng)論才會(huì)少一些，和諧會(huì)多一些。
