摘 要：商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在其內(nèi)部定價(jià)時(shí)如何確定值得思考。本文在簡(jiǎn)析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，分析了影響大型商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部?jī)r(jià)格的因素，并進(jìn)行了相應(yīng)的實(shí)證研究。
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高貢獻(xiàn)、高回報(bào)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和商業(yè)的現(xiàn)代化，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨著許多新的歷史機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文所探討的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部定價(jià)問題，在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，首先需要確定其定位，因?yàn)椤岸ㄎ粵Q定地位”，主力消費(fèi)群決定商業(yè)整體檔次。因此，定位是大型商業(yè)項(xiàng)目整體定價(jià)的基礎(chǔ)，本文將重點(diǎn)探討大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格定位的一般規(guī)律。
所謂商業(yè)地產(chǎn)(Business Real Estate) ，是指在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中, 將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營(yíng)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù), 它包括商場(chǎng)（購物中心等）、娛樂場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類消費(fèi)場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[1]。
（1）規(guī)?；?/div>
大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積過萬㎡，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。
（2）多功能性
大型商業(yè)地產(chǎn)可以是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求；也可以是大型專業(yè)市場(chǎng)。
（3）購物中心形式
大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費(fèi)中心。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商業(yè)地產(chǎn)組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志性的旗幟。
二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
自2001年以來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資迅猛增長(zhǎng)，普遍高于其它類型房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)水平，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增幅連續(xù)超過30％。2004年我國(guó)全年商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，約占全部房地產(chǎn)投資總額的31％，即使只考慮到20％的最低增值，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)僅這一年的新增開發(fā)體量就約占全球房產(chǎn)總值的萬分之四。
我國(guó)商業(yè)經(jīng)過前幾年的快速增長(zhǎng)，已進(jìn)入了調(diào)整期，近幾年，特別是2004 年和2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)發(fā)展速度，造成了商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)攀升和社會(huì)資源的很大浪費(fèi)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的空置面積達(dá)已達(dá)到2788萬平米，比去年增長(zhǎng) 21%。目前全國(guó)每年新增的商業(yè)地產(chǎn)面積占到整個(gè)商品房市場(chǎng)增量的10%-15%，但是積壓的面積卻占到整個(gè)商品房積壓量的 25%以上，從 2004 年商品房總體情況來看，在商品房的空置面積總體下降的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的空置率卻在上升。
因此，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員韓建徽先生，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們發(fā)出了警告。他預(yù)測(cè)了未來一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：第一，供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增大；其次，空置率也會(huì)進(jìn)一步增大，其中隱性空置率會(huì)更大；第三，可能會(huì)引發(fā)一些收入的問題；第四，商家會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
三、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格的影響因素
1、樓層級(jí)差
樓層級(jí)差是影響不同樓層商業(yè)物業(yè)價(jià)值的主要因素。對(duì)于商業(yè)物業(yè)而言，底層商業(yè)價(jià)值往往是最大的，且隨著樓層的上升，其商業(yè)價(jià)值是趨減的；樓層的這種樓層價(jià)值規(guī)律反映在價(jià)格上就形成了樓層價(jià)格級(jí)差。樓層的價(jià)格級(jí)差有其自身的規(guī)律性，一般的規(guī)律是1F：2F：3F的樓層價(jià)格級(jí)差為1：0.6：0.4左右。
一般來講，地面一層商業(yè)價(jià)值最高，也是發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵點(diǎn)所在。但與此同時(shí)，單價(jià)也較高，超出一部份客戶的承受能力；適當(dāng)?shù)乩髽菍觾r(jià)格級(jí)差，能引導(dǎo)對(duì)價(jià)格敏感度較高的客戶購買高樓層鋪位，以利于高層單位的消化。
2、位置
位置是影響同層商鋪價(jià)值的主要因素，其反映在價(jià)格上便形成位置價(jià)格級(jí)差。根據(jù)商業(yè)慣例，位于商場(chǎng)主次出入口、主通道兩側(cè)及扶手電梯周邊鋪位由于途經(jīng)人流量最大，因而商業(yè)價(jià)值最較高。在定價(jià)策略上，應(yīng)合理擴(kuò)大與控制此類鋪位與內(nèi)鋪之間的價(jià)格級(jí)差。如一般情況下存在以下幾種情況：
①展示面數(shù)量——金角銀邊
雙展示面及多展示面鋪位商業(yè)價(jià)值明顯高于單展示面鋪位，多展示面有利于經(jīng)營(yíng)商戶從不同側(cè)面展示其商品，因此在售價(jià)上需與單展示面鋪位拉開一定的價(jià)格級(jí)差。一般來講，兩端拐角鋪位價(jià)格高于中間鋪位價(jià)格，價(jià)格級(jí)差幅度依據(jù)商業(yè)發(fā)展階段有所不同，成熟商業(yè)價(jià)格級(jí)差幅度在10%—15%左右，處于市場(chǎng)培育期的商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格級(jí)差幅度相對(duì)較大，約在15%—25%左右。
②開間進(jìn)深比
在同等位置、展示面、進(jìn)深情況下，開間大的鋪位價(jià)格高于開間小的鋪位；價(jià)格級(jí)差幅度一般在5%—8%左右。
③面積劃分
在鋪位條件同等且位置差異不大的情況下，面積小的鋪位可相對(duì)抬高單價(jià)，而面積大的鋪位則需考慮相應(yīng)降低單價(jià)，以達(dá)到控制總價(jià)，降低投資門檻的目的。價(jià)格級(jí)差一般在8%—10%左右。
④鋪位結(jié)構(gòu)方正度
一般來講，鋪位結(jié)構(gòu)方正，開間進(jìn)深比合理，且鋪位內(nèi)部無明顯柱網(wǎng)分布則商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。價(jià)格級(jí)差一般在3%—5%左右。
四、案例分析
經(jīng)過我們對(duì)深圳市某市級(jí)商圈大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查研究，各大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目樓層差梯度系數(shù)
各樓層的價(jià)格(租金、售價(jià))一般都是以首層作為基數(shù)，乘以一定的樓層梯度系數(shù)得來的。一般而言，商業(yè)形態(tài)不同，各樓層的梯度系數(shù)也有所差異。
根據(jù)調(diào)查，某商圈大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格的樓層梯度系數(shù)如下所示：
實(shí)例 樓層
|
租金（元/m2）/樓層梯度系數(shù)
|
1層
|
2層
|
3層
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4層
|
5層
|
6層
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實(shí)例1
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租金
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900
|
500
|
350
|
250
|
|
|
樓層梯度系數(shù)
|
1
|
0.55
|
0.38
|
0.28
|
|
|
實(shí)例2
|
租金
|
900
|
450
|
350
|
250
|
|
|
樓層梯度系數(shù)
|
1
|
0.5
|
0.38
|
0.28
|
|
|
實(shí)例3
|
租金
|
450
|
250
|
|
|
|
|
樓層梯度系數(shù)
|
1
|
0.56
|
|
|
|
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實(shí)例4
|
租金
|
720
|
380
|
275
|
185
|
150
|
100
|
樓層梯度系數(shù)
|
1
|
0.52
|
0.39
|
0.26
|
0.20
|
0.14
|
根據(jù)調(diào)查顯示，目前某商圈的一二層樓層梯度系數(shù)一般在05-0.60之間，三四層以上樓層的梯度系數(shù)變化逐漸變小，臨主商業(yè)街的商業(yè)樓盤一二層的梯度系數(shù)高于位于次商業(yè)街商業(yè)樓盤的一二層樓層梯度系數(shù)。
（2）各樓層位置級(jí)差劃分
商業(yè)項(xiàng)目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是人流的影響。因此一個(gè)鋪位價(jià)值的發(fā)現(xiàn)與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經(jīng)營(yíng)格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，其商業(yè)價(jià)值必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，定價(jià)時(shí)相應(yīng)鋪位的價(jià)格會(huì)相應(yīng)拉低。
一般來說，主入口的人流量高于次入口的人流量、主要通道的人流量高于次通道的人流量。扶手樓梯前的的人流量高于貨梯、步行梯的人流量。
因此，根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的格局，按位置狀況：臨主次入口情況、臨主次通道情況，臨樓梯情況，將同一樓層的商鋪可以分為3個(gè)檔次：
①一層商鋪位置級(jí)差劃分
一類鋪：臨街、臨商場(chǎng)主要入口處商鋪；
二類鋪：臨商場(chǎng)次入口、主要通道商鋪；
三類鋪：臨次要通道兩側(cè)、內(nèi)中庭鋪位。
②二層以上商鋪位置級(jí)差確定
一類鋪： 樓層間扶梯旁鋪位，垂直電梯出入口處鋪位；
二類鋪： 臨內(nèi)走廊通道鋪位；
三類鋪： 臨外走廊通道旁鋪位。
根據(jù)調(diào)查，某商圈大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格的位置級(jí)差系數(shù)如下所示（假設(shè)面積、開深進(jìn)深比、鋪位方正等均相等）：
實(shí)例 位置
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租金（元/m2）/位置級(jí)差系數(shù)
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一類鋪
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二類鋪
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三類鋪
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實(shí)例1（成熟商業(yè)）
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租金
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1000
|
850
|
700
|
位置級(jí)差系數(shù)
|
1
|
0.85
|
0.7
|
實(shí)例2（市場(chǎng)培育期）
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租金
|
450
|
360
|
240
|
位置級(jí)差系數(shù)
|
1
|
0.80
|
0.53
|
由此可見，各檔次內(nèi)商鋪價(jià)格按照位置級(jí)差進(jìn)行劃分，同檔次內(nèi)價(jià)格級(jí)差幅度由于商業(yè)市場(chǎng)的成熟度不同，顯示出不同的價(jià)格差異。
總的來說，大型商業(yè)地產(chǎn)的影響因素眾多，除樓層、位置、面積等因素外，業(yè)態(tài)也是影響其商業(yè)價(jià)值的一個(gè)重要方面；熟悉并了解大型商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部格局、經(jīng)營(yíng)方式，以便能更合理的確定項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳德云.“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”商業(yè)地產(chǎn)新模式初探.
[2]葉鶯.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng):商業(yè)地產(chǎn)是“四高行業(yè)”.東方早報(bào)，2006-04-05
