一、近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧
2005年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度加快，伴隨房價的迅速攀升，房地產(chǎn)市場泡沫逐漸顯現(xiàn)，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展，中央和地方政府紛紛加大宏觀調(diào)控力度，一系列宏觀調(diào)控政策頻繁出臺，極大地影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
●2005年
2005年重點圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開，并從稅收入手，整頓房地產(chǎn)市場，主要政策有：
1、2005年3月26日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）出臺，即“國八條”；
2、2005年4月30日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，即“新國八條”；
3、2005年5月26日，關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知》的通知（建住房電[2005]33號）；
4、2005年5月27日，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知（國稅發(fā)[2005]89號）。
2005年宏觀調(diào)控重點：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，從增加供給和減少需求兩方面入手來調(diào)整房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高炒房成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求；嚴(yán)格控制城市拆遷改造規(guī)模，抑制被動住房需求。同時，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。三是整頓房地產(chǎn)市場秩序。出臺了不準(zhǔn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓、實行購房實名制、上網(wǎng)交易等措施，并依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。
●2006年
2006年，以“國六條”的出臺拉開了新一輪調(diào)控的大幕，隨后各種細(xì)化的調(diào)控措施陸續(xù)出臺，從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面調(diào)控。
2006年4月27日關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率的通知（銀發(fā)[2006]134號）；
2005年5月27日，出臺《國務(wù)院常務(wù)會議促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施》，即“國六條”；
2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)（2006）37號）；
2006年5月30日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》；
2006年5月31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號）；
2006年7月6日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）；
2006年7月6日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房[2006]166號）；
2006年7月11日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號）；
2006年7月13日，《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號）；
2006年7月18日，《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》；
（國稅發(fā)[2006]108號）；
2006年7月22日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》；
2006年8月18日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。
●2007年
政策調(diào)控延續(xù)到2007年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，還從其它方面予以完善，其中金融調(diào)控成為主旋律，全年共計加息5次，9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，此外，加快建立建立全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。
2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行實施了五次加息，5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.84%上漲到7.83%，共計上漲了0.99%；五次加息的幅度依次為0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%；
2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從9.5%上調(diào)至13.5%；
2007年2月2日，市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》；
2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，10月1日起實行；
2007年8月13日，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。
●2008年
2008年，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控分為兩個階段，上半年繼續(xù)延續(xù)前幾年以來從緊的調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等；2008年第四季度，隨著美國次級債危機(jī)的影響迅速蔓延，調(diào)控方向急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)又一次成為擴(kuò)內(nèi)需、保增長的重要產(chǎn)業(yè)之一，對房地產(chǎn)市場開始松綁，從稅收、信貸等方面出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)的政策。
2008年1月15日、3月25日、4月25日、5月20日四次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，每次上調(diào)0.5個百分點；
2008年8月25日,央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項目貸款管理；
2008年9月15日,央行宣布央行宣布從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點，以及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%；
2009年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點，其它期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。央行同時還宣布了我國銀行存款準(zhǔn)備金率9年來首度下調(diào)的決定：從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；
2008年10月28日,央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整；
從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策；
從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；
對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；
中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。
二、2009年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
為了扭轉(zhuǎn)金融危機(jī)帶來的我國國民經(jīng)濟(jì)下滑的勢頭，2009年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控延續(xù)了2008年年底以來的思路，一方面繼續(xù)加大政策扶持力度，從稅收、利率等方面，刺激、鼓勵房地產(chǎn)市場消費(fèi)，另一方面，進(jìn)一步緩解開發(fā)商資金壓力，加大對普通商品房建設(shè)的信貸、稅收支持；此外，繼續(xù)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。
2009 年03 月05 日，兩會政府工作報告再次明確了房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位。報告指出，以房地產(chǎn)代表的核心產(chǎn)業(yè)，將是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，在本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中具有較強(qiáng)的推動作用，今年工作的重點將是促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；
2009 年3 月23 日，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施和精神，執(zhí)行適度寬松的貨幣政策；
2009 年5 月22 日，住建部、發(fā)改委、財政部發(fā)布2009年-2011 年廉租住房保障規(guī)劃，總體目標(biāo)是從2009 年起到2011 年，爭取用三年時間，基本解決747 萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題；
2009 年5 月27日，國務(wù)院常公布了固定資產(chǎn)投資項目資金比例的調(diào)整結(jié)果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。
受年初刺激房地產(chǎn)市場需求政策的影響，2009年中國房地產(chǎn)市場迅速反彈和升溫，以深圳為例，2009年1～8月深圳市新建商品房銷售面積525.06萬平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅銷售面積492.86萬平方米，同比增加138.24%。但是，隨著樓市的迅速回暖，也伴隨產(chǎn)生了一些問題。如：各地房價重新步入非理性上漲階段，有的城市房價增長速度甚至超過了2007年；捂盤惜售，刻意制造供不應(yīng)求現(xiàn)象等不規(guī)范市場行為也愈演愈烈；投資性需求和投機(jī)性需求重新抬頭，擠壓自住型需求和改善型需求。2009年8月以來，房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出萎縮趨勢，以深圳為例，2009年8月、9月，商品住宅成交面積在30萬平方米左右，較5～7月月交易量下降了約50%。
針對房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)的一系列問題，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展， 近期，貨幣政策 “微調(diào)”，各部委相繼在房地產(chǎn)領(lǐng)域釋放“從緊”信號，其中，土地、信貸調(diào)控力度尤為明顯，樓市政策風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變。
2009年6月22日，銀監(jiān)會辦公廳正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》。通知要求各銀行，嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放，不得自行解釋‘二套房貸’ 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)；
2009年7月23日，在當(dāng)前信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大的狀況下，為了優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、保障貸款資金的安全，有效防范信用風(fēng)險，銀監(jiān)會發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，辦法自發(fā)布之日起三個月后施行；
7月23日，銀監(jiān)會新聞發(fā)言人廖岷23日表示，銀監(jiān)會二套房貸政策沒有調(diào)整，銀監(jiān)會始終嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的有關(guān)政策不動搖；
2009年10月21日，銀監(jiān)會發(fā)布消息稱，要科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險管理制度和機(jī)制建設(shè)，而在公眾關(guān)注的“二套房”方面，銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖；
2009年1月1日開始實施的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策至2009年12月31日即將到期，目前尚未見延續(xù)的趨勢；
2009年9月1日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，國土部將加快運(yùn)行建設(shè)用地綜合監(jiān)管平臺，重點對土地供應(yīng)、項目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管；
2009年9月30日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》，首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的"閑置"費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
三、2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策展望
從2009年中央對房地產(chǎn)行業(yè)實行的是寬松的貨幣政策，并實施了多項刺激樓市的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以拉動內(nèi)需的增長，但從2009年底出臺的政策來看，有收緊的趨勢，從營業(yè)稅改成2年改5年來看，對房地產(chǎn)市場投機(jī)有一定的抑制作用，防止房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展；另一方面政策對保障性住房建設(shè)的加強(qiáng)，可能會緩解目前房價快速上漲的局面?？偟膩砜?，我司對2010年房地產(chǎn)、土地相關(guān)調(diào)控政策展望如下：
房地產(chǎn)調(diào)控政策以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主；
閑置土地回收方面：由于開發(fā)商囤地現(xiàn)象較為嚴(yán)重，特別是2年未開發(fā)土地現(xiàn)象嚴(yán)重，因此，可能主要針對該部分閑置用地加強(qiáng)處理，加大閑置用地回收的執(zhí)法力度；
集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面：鑒于廣東省內(nèi)部分城市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相對較為成功，而2009年國家也對集體用地流轉(zhuǎn)方面出臺了部分政策，因此，2010年可能對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出臺相關(guān)的細(xì)節(jié)文件。
金融政策方面
由于2009年底金融政策有所收緊，而2009年中央的4萬億投資效果上不明朗，因此，預(yù)計2010年金融政策方面應(yīng)偏于保守。
總的來看，預(yù)計2010年房地產(chǎn)、土地、金融政策仍應(yīng)以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主。
