2010廣州寫(xiě)字樓：新增供應(yīng)巨量 需求有望跟上供應(yīng)
大多寫(xiě)字樓代理及研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，2010年廣州寫(xiě)字樓供應(yīng)量將井噴。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)指出，2010年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到73萬(wàn)平方米左右，相當(dāng)于過(guò)去五年中，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓年平均供應(yīng)量的3倍，也是廣州寫(xiě)字樓歷史上的年度新高。
中立地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2010年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體新增供應(yīng)量將高達(dá)近200萬(wàn)平方米，主要集中在珠江新城，且以甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，以及如西塔、珠江城這類定位非常高的標(biāo)志性項(xiàng)目。巨量高端寫(xiě)字樓新增供應(yīng)的到來(lái)，將令2010年成為高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)群雄爭(zhēng)霸的一年，競(jìng)爭(zhēng)將更為厲害。
需求：有望跟上供應(yīng)
鑒于2009年三、四季度以來(lái)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，各大機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)2010年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖，需求有望跟上新增供應(yīng)的海量放量。第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄表示，隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇及本地經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)，跨國(guó)企業(yè)、本地企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的租賃面積、租金預(yù)算在2010年估計(jì)都將有所回升，近期市場(chǎng)回暖跡象已非常明顯，新年整體行情較為樂(lè)觀。
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝指出，對(duì)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2010年有四大利好：一是因股市動(dòng)蕩，住宅投資市場(chǎng)又受打壓，預(yù)計(jì)將有更多資金進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)。二是隨著通脹預(yù)期的日益加重，商用物業(yè)已成為企業(yè)、私人閑置資金的一大“避難所”。三是物業(yè)稅開(kāi)征風(fēng)聲日緊，已有不少住宅投資客賣(mài)了住宅準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向租金有望獲利更多的寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)。四是進(jìn)入2009年第三、四季度以來(lái)，廣州寫(xiě)字樓大宗租售成交活躍，外資公司開(kāi)始出現(xiàn)較大的擴(kuò)充動(dòng)作，市場(chǎng)信心又重新回歸；另一方面，鐵路、貿(mào)易、能源等大型國(guó)企購(gòu)買(mǎi)、承租寫(xiě)字樓的需求也正在放量，不用過(guò)于擔(dān)憂新增的海量供應(yīng)；與此同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展速度非常驚人，如阿里巴巴近年間在廣州的辦公樓，就從1000平方米擴(kuò)張到6000多平方米，顯示出非常強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?/DIV>
2010年廣州主要新增甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目
項(xiàng)目名 |
建筑面積
（平方米） |
保利中心 |
66000 |
廣州國(guó)際金融中心（西塔） |
186000 |
萬(wàn)菱匯寫(xiě)字樓 |
65000 |
太古匯寫(xiě)字樓 |
123000 |
富力盈信大廈 |
85000 |
合景科匯金谷 |
200000
（含商務(wù)公寓） |
匯美大廈 |
78413 |
珠江城 |
210000（含商業(yè)） |
保利V座 |
142000（含商業(yè)） |
中洲中心二期 |
170000（含商業(yè)） |
高德置地廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 |
170000 |
售價(jià)：可售少價(jià)位高
雖然年度新增供應(yīng)量巨大，但2010年新增的甲級(jí)寫(xiě)字樓大多是只租不售的高端產(chǎn)品，市場(chǎng)一手可售寫(xiě)字樓供應(yīng)將非常稀少。中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)指出，2009年
房地產(chǎn)行情大好，各大發(fā)展商資金充裕，對(duì)手中的寫(xiě)字樓特別是甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓都不急于出售，惜售心理非常普遍，令市場(chǎng)上大多是只租不售的項(xiàng)目，一手可售貨源稀少。這將促使今年寫(xiě)字樓特別是珠江新城的寫(xiě)字樓售價(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行，全市寫(xiě)字樓銷售行情持續(xù)看漲。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝也表示，今年新增寫(xiě)字樓市場(chǎng)絕大多數(shù)只租不售，這將令銷售市場(chǎng)持續(xù)走在上升通道上。
租金：整體穩(wěn)中有升
與對(duì)售價(jià)的一致看漲完全相反的是，對(duì)2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金走勢(shì)，各大機(jī)構(gòu)的判斷是各有千秋。第一太平戴維斯認(rèn)為雖然市場(chǎng)需求會(huì)回升，但在巨量新增供應(yīng)集中入市的大背景下，2010年廣州寫(xiě)字樓的租金和入駐率下行趨勢(shì)已不可避免，寫(xiě)字樓投資的回報(bào)周期將會(huì)比預(yù)期加長(zhǎng)。高力國(guó)際方面的判斷是受亞運(yùn)會(huì)期間停工影響，不少預(yù)計(jì)在2010年度推出的項(xiàng)目將會(huì)順延至2011年才入市，令市場(chǎng)新增供應(yīng)放量有限，租金仍會(huì)穩(wěn)中有升。中立地產(chǎn)和中原地產(chǎn)則認(rèn)為，因?yàn)?010年新入市的寫(xiě)字樓大多是定位高端的甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓，就算是因?yàn)檎w供應(yīng)量大，租金定價(jià)上沒(méi)有預(yù)期高，但難以改變高端項(xiàng)目市場(chǎng)份額將越來(lái)越大的狀況，所以整體市場(chǎng)租金仍會(huì)在高端項(xiàng)目的拉動(dòng)下繼續(xù)上漲。
【同致誠(chéng)評(píng)論】受全球金融危機(jī)影響，2008年下半年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)處于低迷狀態(tài)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，部分外資企業(yè)紛紛撤離甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)或縮減租賃面積，造成甲級(jí)寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)低迷。自2009年第二季度開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，同樓市一樣，廣州的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始反彈，租售市場(chǎng)也開(kāi)始活躍起來(lái)了。
從廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓分布情況來(lái)看，主要集中在珠江新城區(qū)域，隨著珠江新城施工進(jìn)度的加快，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量不斷增多，且新推盤(pán)位置均較為優(yōu)越，質(zhì)素較高，勢(shì)必帶動(dòng)廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)的增長(zhǎng)；同時(shí)隨著珠江新城基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善以及道路的優(yōu)化，珠江新城的辦公環(huán)境將會(huì)越來(lái)越優(yōu)越，寫(xiě)字樓租售價(jià)格將持續(xù)在平穩(wěn)中有所上升。
根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)約148391平方米，而吸納量則近20萬(wàn)平方米，比新增供應(yīng)高出31%。受此利好，空置率也下降至22.9%。截至2009年第四季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金約為127.6元/平方米·月。同時(shí)，由目前正在施工的甲級(jí)寫(xiě)字樓情況來(lái)看，珠江新城寫(xiě)字樓供應(yīng)將持續(xù)增加，而隨著經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，以及REITs、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)等政策都已塵埃落定的影響下，寫(xiě)字樓發(fā)展的大環(huán)境日益寬松，租售情況將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的好轉(zhuǎn)。
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