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2010年1~2月深圳商品住宅市場(chǎng)分析
發(fā)布時(shí)間:2013-08-04    4454 閱讀量
    一、批準(zhǔn)預(yù)售總量

    2010年1~2月,深圳共有14個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售,新增商品房42.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.36%;其中商住項(xiàng)目13個(gè),新增住宅面積33.96萬(wàn)平方米,同比減少13.92%;寫(xiě)字樓項(xiàng)目(含商務(wù)公寓)2個(gè),新增辦公面積5.9萬(wàn)平方米;新增商業(yè)用房面積3.27萬(wàn)平方米,同比增加65.26%。

    新增商品住宅項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目套均面積在90平方米以?xún)?nèi),其中又有6個(gè)套均面積低于80平方米,從而整體套均面積僅83.73平方米。

2009年深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積



 

總預(yù)售面積

(萬(wàn)㎡)

住宅預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)

住宅預(yù)售套數(shù)

住宅套均面積(㎡)

商業(yè)用房預(yù)售面積

(萬(wàn)㎡)

寫(xiě)字樓預(yù)售面積

(萬(wàn)㎡)

其他
(萬(wàn)㎡)

2010年1-2月

42.8

33.63

4017

83.73

3.27

5.9

——

同比

17.36%

-13.92%

-1.35%

-12.75%

65.26%

——

——

(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì))

    從各類(lèi)型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看,住宅占83%,其次是寫(xiě)字樓,比重為11%,商業(yè)用房均為裙樓商業(yè),比重僅6%,

2010年1~2月深圳各類(lèi)型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì))

    二、商品住宅新增供應(yīng)

    1、各月商品住宅新增供應(yīng)量

    2009年,深圳商品住宅市場(chǎng)需求雖然出現(xiàn)大幅回暖,但是主要以消化存量為主,商品住宅新增供應(yīng)量不但未見(jiàn)明顯回升,反而較2008年有所下降,全年同比減少35.09%。2010年年初,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨緊,商品住宅市場(chǎng)需求延續(xù)了2009年下半年以來(lái)的頹勢(shì),加上春節(jié)長(zhǎng)假的影響,商品住宅新增供應(yīng)量跌入近年谷底,其中2月僅有2個(gè)小項(xiàng)目入市,累計(jì)可售面積不足2.5萬(wàn)平方米。

2008年1月~2010年2月深圳各月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì))

    2、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)

    2010年1~2月,深圳新增商品住宅87.9%集中在特區(qū)外,其中寶安區(qū)共有6個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售,新增住宅面積23.15萬(wàn)平方米,占全市的68.84%;龍崗區(qū)雖然也有5個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售,但規(guī)模均在2萬(wàn)平方米以下,因此總可售面積僅僅6.41萬(wàn)平方米。特區(qū)內(nèi)只有2個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售,新增住宅4.07萬(wàn)平方米,分別是位于南山區(qū)的蛇口花園城五期和位于鹽田區(qū)的東部華僑城天麓。

2010年1~2月各區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì))

    3、新增商品住宅套均面積

    2010年1~2月,深圳新增住宅項(xiàng)目產(chǎn)品呈兩極分化態(tài)勢(shì),一類(lèi)是以東部華僑城天麓、凱旋灣花園、十二橡樹(shù)莊園、千林山居、觀瀾湖比佩亞大宅為代表的豪宅,套均面積在168平方米以上;一類(lèi)是以財(cái)富港大廈、龍澤榕園、招商瀾園、城南雅筑、花園城五期為代表的小戶(hù)普通住宅,套均面積在80平方米以?xún)?nèi)。

20101~2月各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅套均面積(



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì))

    三、2010年1~2月深圳新房銷(xiāo)售

    1、銷(xiāo)售總量

    2010年1~2月,深圳共成交新房4981套,成交面積44.05萬(wàn)平方米,同比分別減少48.77%、99.99%;整體成交均價(jià)為23446元/平方米,同比上漲112.98%。

2010年1~2月深圳新房銷(xiāo)售



 

銷(xiāo)售套數(shù)(套)

銷(xiāo)售面積(萬(wàn)

銷(xiāo)售均價(jià)(元/

2009年1~11月

4981

44.05

23446

同比

-48.77%

-99.99%

112.98%

    2、剩余可售住宅

    截至2010年2月28日,深圳市累計(jì)剩余可售新房30164套,剩余可售面積342.21萬(wàn)平方米,相當(dāng)于2009年全市新建商品房成交總量的48.03%。具體從各區(qū)來(lái)看,剩余可售住宅主要集中在龍崗、南山、福田和寶安四區(qū),根據(jù)1~2月份各區(qū)新房銷(xiāo)售量,龍崗、南山、福田二區(qū)銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大,寶安區(qū)相對(duì)其市場(chǎng)需求量,存量壓力相對(duì)較小,而羅湖、鹽田二區(qū)則一旦市場(chǎng)需求回暖將可能出現(xiàn)供不應(yīng)求。

各區(qū)剩余可售新房



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    3、2010年1~2月各區(qū)新房銷(xiāo)售面積

    2010年1~2月,深圳新房銷(xiāo)售主要集中在龍崗、寶安和南山,三區(qū)成交量均在10萬(wàn)平方米以上,共計(jì)成交38.11萬(wàn)平方米,占全市成交總量的86.52%。

    羅湖區(qū)日均成交不足2套,前兩個(gè)月共成交0.62萬(wàn)平方米。

各區(qū)新房銷(xiāo)售面積



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    4、2009年1月2010年2月各月新房銷(xiāo)售面積

    2009年下半年以來(lái),隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升,自住型市場(chǎng)需求逐漸轉(zhuǎn)入觀望,加上宏觀調(diào)控政策由松轉(zhuǎn)緊,投資和投機(jī)需求也逐漸退出市場(chǎng),深圳新房成交量不斷下跌,至2010年2月,受春節(jié)長(zhǎng)假的影響,成交面積僅9.12萬(wàn)平方米。雖然節(jié)后會(huì)有一定量的回升,但是短期內(nèi)難以像2009年上半年一樣出現(xiàn)大幅反彈,預(yù)計(jì)未來(lái)幾月新房成交量仍將在30萬(wàn)平方米左右。

2009年1月至2010年2月深圳新房銷(xiāo)售面積走勢(shì)(萬(wàn)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    5、2009年1月至2010年2月各區(qū)新房銷(xiāo)售走勢(shì)

    2010年1~2月,受宏觀調(diào)控從緊以及新增供應(yīng)量不大的影響,深圳各區(qū)新房成交量延續(xù)了2009年年底以來(lái)的頹勢(shì),其中南山區(qū)1~2月環(huán)比跌幅分別為14.56%、74.71%,2月份成交量是2008年5月份以來(lái)新低。

特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交面積走勢(shì)(萬(wàn)平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    特區(qū)外二區(qū)新房交易量自2009年第二季度以來(lái)整體呈遞減趨勢(shì),期間雖然在第三季度末期小幅反彈,但隨后隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升以及銀行信貸的收緊,新房交易量再度連續(xù)下滑。至2010年2月,寶安、龍崗二區(qū)新房成交面積分別為1.85萬(wàn)平方米、2.84萬(wàn)平方米,是近年來(lái)月成交量新低。

特區(qū)外新房月成交面積走勢(shì)(萬(wàn)平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    6、新房銷(xiāo)售均價(jià)

    ①各月新房銷(xiāo)售均價(jià)

    2009年至今,深圳新房銷(xiāo)售均價(jià)整體呈上升趨勢(shì),其中2009年6月至9月期間,環(huán)比漲幅分別為13.12%、11.82%、20.14%、9.79%;此后,雖然商品房交易量持續(xù)下跌,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向從緊,但是房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺,至2010年2月高達(dá)24168元/平方米,同比增長(zhǎng)124.4%。

2009年1月至2010年2月各月新房銷(xiāo)售均價(jià)



   (數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    ②各區(qū)新房銷(xiāo)售均價(jià)

   2010年1~2月,鹽田區(qū)受東部華僑城天麓的影響,整體均價(jià)高達(dá)52942元/平方米,居全市各區(qū)之首;南山區(qū)成交面積比重較大項(xiàng)目(海怡灣畔、太古城、十五峰)銷(xiāo)售均價(jià)均在30000元/平方米以上,受此影響,全區(qū)整體均價(jià)達(dá)30000元/平方米以上;福田區(qū)、羅湖區(qū)由于高端物業(yè)與普通住宅成交量的此消彼長(zhǎng),區(qū)域整體均價(jià)有所下降;寶安區(qū)1~2月熙龍灣(均價(jià)30000元/平方米)、萬(wàn)科華府(均價(jià)25000元/平方米)、水榭春天(均價(jià)22000元/平方米)三個(gè)項(xiàng)目占全區(qū)成交總量的50%以上,拉升區(qū)域均價(jià)至20000元/平方米以上;龍崗區(qū)主要成交項(xiàng)目天健城、茗萃園、振業(yè)城等項(xiàng)目均價(jià)在15000元/平方米以?xún)?nèi),整體均價(jià)13497元/平方米,為各區(qū)最低。

2010年1~2月各區(qū)新房銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    ③各區(qū)各月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)

   特區(qū)內(nèi)各區(qū)中鹽田區(qū)由于商品住宅成交量少,月成交均價(jià)走勢(shì)受個(gè)盤(pán)成交面積比重的影響較大,因此波動(dòng)幅度較大,而羅湖、福田和南山銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平緩。2009年5月~8月,各區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)速度明顯加快其中羅湖區(qū)和南山區(qū)受豪宅入市的影響,增幅更大;9月~11月,各區(qū)價(jià)格走勢(shì)大致平穩(wěn);此后特區(qū)內(nèi)各區(qū)交易量紛紛走低,價(jià)格波動(dòng)幅度較大。

特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交均價(jià)走勢(shì)(元/平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    特區(qū)外二區(qū)中龍崗區(qū)新房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)較為平穩(wěn),而寶安區(qū)雖然整體也呈上升趨勢(shì),但是自2009年下半年以來(lái),價(jià)格波動(dòng)幅度較大,究其原因,主要是受圣莫麗斯、曦城、萬(wàn)科金域華府、熙龍灣幾個(gè)項(xiàng)目成交量變化的影響。

特區(qū)外新房月成交均價(jià)走勢(shì)(元/平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    7、二手商品房銷(xiāo)售

    2010年1~2月,深圳共成交二手房14356套,成交面積131.38萬(wàn)平方米,同比增加46.22%,但是與2009年11~12月成交量相比,減少了66.64%,這與年前各項(xiàng)交易優(yōu)惠政策即將到期交易量放大有較大的關(guān)系。

從各區(qū)來(lái)看,除鹽田區(qū)外,其余各區(qū)二手房交易量較為接近,比重大致在19%~22%左右。

各區(qū)二手房成交面積比重



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    與新房成交量集中在個(gè)別行政區(qū)不同,二手房交易量分布更為均衡。2010年1~2月,除鹽田區(qū)外,其余各區(qū)二手房成交面積均在25萬(wàn)平方米左右。

2010年1~2月各區(qū)二手房成交面積



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局)

    2009年3月~10月,深圳二手房月交易量穩(wěn)定在100萬(wàn)平方米以上,全年月均成交面積為116.53萬(wàn)平方米; 2009年年底,受二手房交易優(yōu)惠政策即將到期的影響,在新房交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑的情況下,二手房成交反持續(xù)升溫,至2009年12月,成交面積達(dá)到245.5萬(wàn)平方米。20010年年初,銀行信貸從緊,加上春節(jié)假期的影響,二手房月交易量大幅回落至50萬(wàn)平方米左右。

2009年1月~2010年2月深圳二手房銷(xiāo)售面積走勢(shì)(萬(wàn)平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))

    從各區(qū)二手房月成交情況看,除鹽田區(qū)交易量偏低(月均成交1.63萬(wàn)平方米)以外,其余各區(qū)走勢(shì)基本一致,其中福田區(qū)憑借區(qū)位、配套、交通等優(yōu)勢(shì),二手房交易最為活躍,月成交面積領(lǐng)跑各區(qū);其次是龍崗區(qū),月均成交面積22.31萬(wàn)平方米。

2009年1月~2010年2月各區(qū)各月二手房成交面積(萬(wàn)平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))

    不同于新房市場(chǎng),二手房掛牌均價(jià)受結(jié)構(gòu)性影響不大。2009年1月以來(lái),特區(qū)內(nèi)各區(qū)二手房掛牌均價(jià)逐月遞增。與2009年2月相比,羅湖、福田、南山、鹽田二手房掛牌均價(jià)同比增幅分別為43.73%、33.68%、43.23%、41.55%。

2009年1月~2010年2月特區(qū)內(nèi)各區(qū)各月二手房掛牌均價(jià)(元/平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))

    寶安、龍崗二區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)走勢(shì)與特區(qū)內(nèi)各區(qū)基本一致,且走勢(shì)平緩,2010年1月以前,環(huán)比增幅大致在2%~5%之間。與2009年2月相比,寶安、龍崗二手房掛牌均價(jià)同比增幅分別為47.81%、48.81%。2010年1月以來(lái),特區(qū)外二區(qū)二手房掛牌均價(jià)增速下降,并在2月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),環(huán)比增幅分別為-0.51%、-0.09%。

2009年1月~2010年2月寶安區(qū)、龍崗區(qū)各月二手房掛牌均價(jià)(元/平方米)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))