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2011年3~4月深圳新房市場分析
發(fā)布時間:2013-08-04    4402 閱讀量

    一、    批準(zhǔn)預(yù)售總量
      2011年3~4月,深圳市共有11個項目取得預(yù)售許可證,新增商品房39.2萬平方米,同比減少39.24%;其中商品住宅新增面積37.1萬平方米,同比下降38.5%,商業(yè)用房新增面積2.1萬平方米,同比減少51%。
新增商品住宅套均面積88.78平方米,其中有5個項目套均面積在80~90平方米之間,此外另有2個項目套均面積在100平方米以上,分別為星河時代花園(套均面積104.64平方米)、十二橡樹莊園(二期)(套均面積193.7平方米)。


      從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看,年初深圳入市新商品房以住宅為主,占比95%,沒有新寫字樓項目入市。



    二、    商品住宅新增供應(yīng)
      1、深圳近年商品住宅新增供應(yīng)
       自1998年以來,深圳房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展繁榮期,1999年,深圳商品住宅年批準(zhǔn)預(yù)售面積為538.77萬平方米,隨后逐年上升,2002年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)最大值,為961.42萬平方米,同比上升48.56%;2003年至2006年,批準(zhǔn)預(yù)售面積小幅波動,但基本保持穩(wěn)定;2008年以來,受房價持續(xù)快速上漲的影響,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期,期間,宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、調(diào)控力度的不斷加強(qiáng),投資及投機(jī)性需求大幅萎縮,商品住宅新增供應(yīng)量也隨之大幅下滑,2009年、2010年同比分別減少35.08%、18.28%。



     2、各月商品住宅新增供應(yīng)量
      2010年,深圳商品住宅新增供應(yīng)量再創(chuàng)近十年新低,僅為2008年新增供應(yīng)量的53%,月均批準(zhǔn)預(yù)售面積為29.47萬平方米,全年除9月新增供應(yīng)面積達(dá)80萬平方米以上外,其余各月均在50萬平方米以內(nèi),其中更有7個月月新增面積不足30萬平方米。2011年3~4月深圳商品住宅新增供應(yīng)量與1~2月相比有所回升,環(huán)比增長約4%。


     3、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)
      2011年3~4月,深圳新增商品住宅位于寶安、龍崗及鹽田三區(qū),主要集中在龍崗區(qū),共包括9個新入市項目,新增商品住宅共31.98萬平方米,占比86%。其中寶安、鹽田區(qū)各新入市項目1個,特區(qū)內(nèi)羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)均無新項目入市。
      龍崗區(qū)新入市項目9個,分別位于其中位于龍崗區(qū)中心城、布吉街道、龍城街道、坂田街道以及坪山。其中位于龍崗區(qū)中心城黃閣坑北通道和如意路交匯處的中??党腔▓@、中??党腔▓@(二期),預(yù)售面積達(dá)15.72萬平方米,共1760套。
      寶安區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售項目為位于新安街道寶民路的騰閣,預(yù)售面積達(dá)1.45萬平方米,共219套。
      鹽田區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售項目為位于東海道的東港印象家園(a區(qū)),預(yù)售面積達(dá)3.69萬平方米,共443套。



    三、2011年3~4月深圳新房銷售
     1、銷售總量
      2011年3~4月,深圳共成交新房4587套,成交面積39.32萬平方米,同比分別下降26.36%、28.85%,整體成交均價19884元/平方米,同比下降2.98%。



     2、各區(qū)新房成交量分析
      2011年3~4月,特區(qū)外二區(qū)共成交商品住宅3594套,成交面積31.13萬平方米,占全市比重分別為78.35%、79.17%,其中龍崗區(qū)共成交2100套,成交面積18.56萬平方米,占全市比重分別為45.78%、47.2%。特區(qū)內(nèi)除南山區(qū)以外,其余各區(qū)成交量均在200套以內(nèi)。


數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng),同致誠評估整理


     3、2010年1月~2011年4月各月商品住宅銷售面積
      2010年深圳市共成交一手商品住宅313.15萬平方米,不到2009年成交量的五成(僅占47.43%)。2010年上半年,隨著存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)、“4.15”新政的出臺,新商品住宅交易量整體呈下降走勢;經(jīng)過7、8月的調(diào)整后,傳統(tǒng)需求旺季的到來以及供應(yīng)量的加大,自主性需求開始入市,新商品住宅交易量大幅攀升,此后,“限購令”、加息、提高存款準(zhǔn)備金率等各種利空因素的疊加,再度抑制市場交易,成交量回落,2011年3~4月,成交面積不足20萬平方米。 



     4、商品住宅銷售均價
      ①各月商品住宅銷售均價
      深圳新商品住宅價格走勢與成交量走勢表現(xiàn)出一定的趨同性,另一方面受特區(qū)外成交量占全市比重的影響較為明顯。2011年1-4月,寶安區(qū)和龍崗區(qū)成交量占全市比重在30.81%-44.45%。期間深圳市商品住宅均價比價穩(wěn)定,維持在20000元/平方米的穩(wěn)定水平。



     ②各區(qū)新房銷售均價
     2011年1~4月,深圳市新商品住宅整體均價為19884元/平方米,其中,特區(qū)外整體均價17296元/平方米,特區(qū)內(nèi)整體均價為28756元/平方米。從各區(qū)來看,福田區(qū)以34150元/平方米居首,成交量較大的華嶸榕公館、四季山水花園二期銷售均價分別為31000元/平方米、35660元/平方米;其次是南山區(qū),均價為32265元/平方米,其中成交量較大的香山里、岸芷汀蘭均價分別為36000元/平方米、41000元/平方米;羅湖區(qū)在售項目較少,其中鳳凰印象占全區(qū)成交量近七成,銷售均價為24815元/平方米左右;鹽田區(qū)目前成交量較大的項目有東港印象、海山道一號,銷售均價分別為15800元/平方米、22000元/平方米,全區(qū)整體均價為19865元/平方米;寶安區(qū)有合正匯一城、第五大道、合正中央原著、金地上塘道、花樣年華郡、潛龍曼海寧的銷售均價都在20000元/平方米以上,全區(qū)整體均價也達(dá)到19871元/平方米;龍崗區(qū)整體均價為全市各區(qū)最低,其中成交量較大的項目如星河時代、中??党菄H、首創(chuàng)八意府等,銷售均價18406元/平方米。



     ③各區(qū)各月商品住宅銷售均價
      特區(qū)內(nèi)各區(qū)中鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)由于商品住宅成交量少,月成交均價走勢受個盤成交面積比重的影響較大,波動幅度相對較大;南山銷售價格走勢相對平緩,其中2010年1~5月整體呈下降趨勢,6月~10月穩(wěn)步上漲,漲幅達(dá)到58.09%,11月~12月,連續(xù)兩個月環(huán)比下跌10%左右;經(jīng)過了2010年年底的低谷,2011年年初均價逐漸回升,3、4月份環(huán)比增長60%左右,均價穩(wěn)定在33000元/平方米左右。



      與特區(qū)內(nèi)各區(qū)相比,寶安區(qū)從2010年3月-2011年4月,房價波動區(qū)域大致在2010年8月以前房價大致保持平穩(wěn),除個別月份受個盤放量的影響。龍崗區(qū)從2010年3月-2011年4月,房價在波動中小幅上漲,3~4份均價同比上漲5.38%。



     5、二手商品房銷售
      2011年3~4月,深圳共成交二手商品房18996套,成交面積175.07萬平方米,同比增長31.1%。全市新房與二手房成交面積比為1︰4.45。
      從各區(qū)來看,除鹽田區(qū)成交面積較小外,其余各區(qū)二手房交易量較為接近,成交面積大致在30萬平方米~40萬平方米左右,占全市的比重大致在16%~25%之間。



      2011年3~4月,特區(qū)外二區(qū)共成交二手房8132套,占全市交易量的42.81%,其中龍崗區(qū)更是以4165套居全市各區(qū)之首;寶安區(qū)也超越了羅湖區(qū)和南山區(qū),二手房成交套數(shù)排到了全市第三位,說明,隨著特區(qū)外配套設(shè)施的日益完善、居住氛圍的日趨濃厚,尤其是地鐵的開通在即,二手房交易日趨活躍。



      2010年,深圳市共成交二手商品房1130.66萬平方米,同比減少19.14%,月均成交面積94.22萬平方米,從各月成交走勢看,2010年4月份的二套房貸政策和10月份的限購令對深圳市二手商品房的交易量產(chǎn)生較大影響。2010年9月以來,二手房月成交量除12月份以外,環(huán)比均下降,至2011年2月,受傳統(tǒng)淡季和宏觀政策的影響,僅成交36.87萬平方米,是自2008年12月以來最低,2011年3~4月有一定幅度的回升,但仍低于2010年年底,同比降幅23.29%。



      從二手房月成交面積情況來看,從2011年2月以來,成交量有一定的回升,2011年3~4月,環(huán)比上漲30.68%。



      從各區(qū)二手房月成交情況看,除鹽田區(qū)交易量偏低以外,其余各區(qū)走勢與全市走勢基本一致。其中龍崗區(qū)從2010年5月份開始打破了福田區(qū)長期占據(jù)各區(qū)交易量榜首傳統(tǒng),并且至2011年4月只有2個月(2010年10月、11月)未能蟬聯(lián)。



      自2010年以來,特區(qū)內(nèi)二手房掛牌均價一直保持上升趨勢,隨著國十條的出臺,4月~6月價格上漲幅度有所放緩,進(jìn)入第三季度,4月份出臺的調(diào)控政策對樓市的影響作用逐漸消除,成交量逐步放大,二手房掛牌均價大幅上揚(yáng),各區(qū)代表性樓盤掛牌均價多呈上升態(tài)勢。2011年3~4月,特區(qū)內(nèi)除鹽田外,各區(qū)二手房掛牌均價環(huán)比漲幅主要在10%以內(nèi),鹽田區(qū)由于成交量偏低,掛牌均價會受到個別掛牌價的影響,漲幅偏高。



      對于特區(qū)外,由于寶安區(qū)的二手房樓市主要集中在寶安中心區(qū)和龍華,這兩個區(qū)的價格走勢直接決定全區(qū)的價格走勢,使得寶安區(qū)受二手住宅掛牌均價受宏觀調(diào)控政策影響更為明顯, 2011年4月,均價達(dá)18050元/平方米,同比增加39.37%,相對于寶安區(qū),龍崗區(qū)對宏觀政策的敏感度稍低,到4月,掛牌均價達(dá)13256元/平方米,同比上升24.18%。