2011年廣州房地產(chǎn)市場上半年總結(jié)與下半年預(yù)測
土地市場：土地成交以外圍區(qū)域?yàn)橹?，成交量同比增幅大但地價(jià)低
1、總體概況：成交量增幅大但地價(jià)低，土地成交結(jié)構(gòu)有所改變
2011年上半年廣州土地一級(jí)市場(不含工業(yè)及從化、增城兩市)成功出讓24宗土地，同比2010年上半年增加84.62%，與2007年土地出讓大熱時(shí)期的20宗相比，還增加了4宗。出讓宗地的用地面積也為近五年最多的一年，達(dá)到99.85萬平方米，與去年同期相比大幅增加298.88%，增幅顯著。2011上半年出讓土地的規(guī)劃總建筑面積為267.6萬平方米，總成交金額58.5億元，樓面地價(jià)為2186元/㎡。其中，成功出讓商住用地為8宗，總用地面積54.23萬平方米，與2010年同期相比上升390.31%。
2011年上半年土地成交結(jié)構(gòu)有所改變，政府在蘿崗、海珠琶洲及番禺區(qū)域推出了多塊商務(wù)辦公用地，招商引資，希望加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，以推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展。主要是因?yàn)楫?dāng)前國際經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，人民幣升值壓力加大，出口減少的情況下，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為珠三角城市發(fā)展的必然選擇。廣州作為珠三角城市的領(lǐng)頭羊，近年來已加快了總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度，并有一定的政策傾斜，上半年13宗商務(wù)辦公用地的成交也反映了市政府發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的信心及實(shí)力(詳見表1)。
除十區(qū)以外，從化及增城兩市2011年成交地塊共計(jì)9宗，其中包括5宗商住用地和4宗商服用地。(詳見表2)。
2、出讓土地用途分析：以商住和商務(wù)辦公用地為主，發(fā)展商拿地積極性不高
(1)商住用地
2011年上半年廣州十區(qū)土地一級(jí)市場(不含工業(yè))共成功出讓了8塊商住用地，總用地面積54.23萬平方米，總成交金額為23.24億元。與10年由優(yōu)質(zhì)地塊引爆市場不同，2011年上半年住宅土地市場較為冷清，公開出讓的8宗用地中，無流拍情況出現(xiàn)，但其中7宗用地以底價(jià)成交，1宗以微弱的溢價(jià)(0.64%)成交。去年受到追捧的荔灣區(qū)舊龍溪路原高爾夫球場雖有新地塊推出，但由于限制條件較多，需要配建保障性住房，最后樓面地價(jià)僅為4407元/㎡。可見由于上半年優(yōu)質(zhì)地塊不多，大部分土地集中在蘿崗、番禺、南沙等周邊區(qū)域，發(fā)展商拿地積極性不大。
2011年廣州政府十區(qū)計(jì)劃出讓居住用地337萬平方米，而上半年實(shí)際成交出讓面積54.23萬平方米，僅占總量的16.09%，預(yù)計(jì)下半年土地市場上將有相當(dāng)大的放量(詳見表3)。
數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯行研究中心整理廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)
（2）商業(yè)辦公業(yè)用地
2010年上半年廣州十區(qū)土地一級(jí)市場（不包含工業(yè)）共成功出讓了13塊商業(yè)辦公金融業(yè)用地，均以底價(jià)成交?？傆玫孛娣e為36.12萬平方米，總成交金額為32.05億元，大部分用地集中在海珠區(qū)及蘿崗區(qū)。
多塊商業(yè)辦公業(yè)用地出讓，也與2010年出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的實(shí)施意見》相切合。廣州未來將規(guī)劃建設(shè)或改造一批高檔寫字樓作為加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要載體，積極引導(dǎo)總部企業(yè)進(jìn)駐這些基地并享受相應(yīng)辦公用房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。因此本次出讓的多塊商務(wù)辦公用地都有附帶條件，以吸引高新產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)落戶廣州（詳見表4）。
（3）其他用地
2010年上半年廣州十區(qū)土地一級(jí)市場（不包含工業(yè)）共成功出讓了3塊配套用地，其中2塊為科研用地兼容工業(yè)用地、1塊為教育科研設(shè)計(jì)用地。總用地面積為9.3萬平方米，總成交金額為3.21億元（詳見表5）。
3．土地出讓地價(jià)情況分析：受成交結(jié)構(gòu)影響，均價(jià)同比降幅明顯
2011年上半年廣州一級(jí)土地市場（不含工業(yè)及增城從化）共成功出讓宗地總建筑面積267.6萬平方米，成交金額58.5億元，折合樓面地價(jià)2186元/平方米，同比下降55.9%。其中，商住用地8宗，總規(guī)劃建筑面積136.87萬平方米，成交金額23.24億元，折合樓面地價(jià)1698元/平方米，同比2010年的5613元/平方米大幅下降69.76%。
從近四年上半年廣州市一級(jí)土地市場（不含工業(yè)及增城從化）的樓面地價(jià)可以看出，樓面地價(jià)呈起伏狀態(tài)，2007年上半年至2008年上半年樓面地價(jià)漲幅較大，達(dá)93%的幅度；而到了2009年上半年，由于金融危機(jī)的持續(xù)影響,樓面地價(jià)出現(xiàn)了較大的降幅，幅度達(dá)41.79%；進(jìn)入2010年以后，整體地價(jià)增幅明顯；但進(jìn)入2011年，由于成交地塊基本都處于周邊區(qū)域，成交價(jià)格較低，因此樓面地價(jià)大幅下降。
4．土地出讓區(qū)域情況分析：蘿崗?fù)恋孛娣e占比過半，番禺南沙次之
2011年上半年各區(qū)土地出讓宗數(shù)來分析，全市十區(qū)總出讓宗數(shù)為24，其中蘿崗出讓的總數(shù)最多，共為11宗，接近全市總出讓宗數(shù)的一半，其次為番禺及海珠區(qū)，數(shù)量為4宗,占總量的17%。
從各區(qū)公開出讓宗地的用地面積來看，出讓面積較大的幾個(gè)行政區(qū)分別為蘿崗、南沙及番禺。其中，出讓面積最大的區(qū)域?yàn)樘}崗區(qū)，總出讓面積為51.2萬平方米，占上半年全市總出讓面積的51.28%，區(qū)內(nèi)的國際生物島、中新知識(shí)城項(xiàng)目逐步啟動(dòng)，多塊用地推出市場。其次是番禺區(qū)公開出讓的總用地面積18.57萬平方米，占十區(qū)總出讓面積的18.59%。南沙區(qū)上半年公開出讓用地面10.02萬平方米，占全市總量的10.03%。
