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 陳道異 黃曉飛

 （深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司，湛江)

 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和完善，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營、拍賣與掛牌等交易活動(dòng)日趨活躍。土地估價(jià)活動(dòng)是在市場(chǎng)信息未完全公開、信息不對(duì)稱的條件下產(chǎn)生的中介服務(wù)活動(dòng)，其與一般的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣面臨著風(fēng)險(xiǎn)。這不僅會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)給政府、投資者以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的利益各方帶來風(fēng)險(xiǎn)。因此，充分認(rèn)識(shí)土地評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)成因及風(fēng)險(xiǎn)體系，并積極防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

在獲取、受理估價(jià)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范，通過提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量、提高估價(jià)機(jī)構(gòu)知名度、創(chuàng)造估價(jià)機(jī)構(gòu)品牌。在估價(jià)業(yè)務(wù)承攬時(shí)要學(xué)會(huì)放棄、舍得放下，勇于對(duì)提出“高估”或“低估”等不合理要求的委托方“說不”。不應(yīng)承接有利害關(guān)系或利益沖突的估價(jià)項(xiàng)目、超出業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)項(xiàng)目、專業(yè)勝任能力難以勝任的估價(jià)項(xiàng)目等。

在搜集估價(jià)所需資料時(shí)，要根據(jù)不同的類型、不同估價(jià)目的的估價(jià)業(yè)務(wù)列舉估價(jià)所需的資料清單，及時(shí)進(jìn)行整理、分類，以便查閱和對(duì)資料進(jìn)行分析。對(duì)未經(jīng)核查的資料或無法核查的資料作出必要的標(biāo)識(shí)，說明并分析其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)，負(fù)責(zé)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師須親自到現(xiàn)場(chǎng)查看估價(jià)對(duì)象，檢查、觀察估價(jià)對(duì)象狀況，觀察估價(jià)對(duì)象外部狀況，調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象的歷史使用情況、周邊乃到當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)行情并搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。

在分析、測(cè)算和判斷估價(jià)對(duì)象的價(jià)值所的產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該有針對(duì)性的描述和分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的自身因素及外部因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析應(yīng)當(dāng)全面、合理、充分，應(yīng)當(dāng)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況及實(shí)物狀況來分析其價(jià)值。對(duì)估價(jià)方法的適用性分析應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分地闡述，說明選用及未選用的理由。對(duì)不同估價(jià)方法測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理、必要的分析，并尋找導(dǎo)致差異的原因，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、估價(jià)資料的全面與準(zhǔn)確程度、估價(jià)師的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)等方面綜合確定估價(jià)結(jié)果的確定方法。

估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)正視估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行，增強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)的社會(huì)公信力。