(深圳 秦文)
摘要:隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，農(nóng)村集體土地上的房屋征收評(píng)估的重要性越來(lái)越大，集體土地上房屋征收不同于城市房屋，后者現(xiàn)在已有明確的政策法規(guī)對(duì)其規(guī)定，如國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，相應(yīng)的理論方法也較成熟，而集體土地上房屋征收尚無(wú)國(guó)家性的政策規(guī)范，多以地方性的法律法規(guī)為主。隨著大量集體土地及房屋的征收，產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的房屋征收問(wèn)題成為激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。在此背景下，本文對(duì)集體土地上的評(píng)估辦法進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：集體土地 房屋 征收 評(píng)估
一、背景
城市化、工業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必需，是一個(gè)城市發(fā)展和地域不斷擴(kuò)展的過(guò)程，自從20 世紀(jì) 80 年代開(kāi)始，我國(guó)各級(jí)城市為追求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP 的增長(zhǎng)，除了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，各種工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)等特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域猶如雨后春筍不斷涌現(xiàn)。與此同時(shí)伴隨著大量集體土地及房屋的征收，許多社會(huì)問(wèn)題也隨之產(chǎn)生。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收進(jìn)行了規(guī)范，但是，對(duì)于集體土地上的房屋征收國(guó)家性的法規(guī)政策法規(guī)還未出臺(tái)。因此，如何根據(jù)現(xiàn)階段房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合理運(yùn)用評(píng)估方法綜合確定集體土地上房屋征收的公平補(bǔ)償價(jià)格，已成為當(dāng)前亟需解決的現(xiàn)實(shí)課題。
二、集體土地征收的法律依據(jù)
目前，國(guó)家在法律層面涉及到對(duì)集體土地征收及房屋補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)主要有以下幾方面：
第一，《憲法》第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?span style="font-size:16px;" lang="EN-US">
第二，《土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。第 47 條規(guī)定：“征收土地的，按照土地的原用途給予補(bǔ)償，分別規(guī)定了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征收其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但同時(shí)又規(guī)定了土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過(guò)土地被征收前三年平均產(chǎn)值的 30 倍”。此規(guī)定，是把集體土地上的房屋作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。
第三，2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”
以上關(guān)于征收與補(bǔ)償?shù)牧⒎?，僅僅對(duì)集體土地和房屋征收補(bǔ)償作了簡(jiǎn)單規(guī)定，除以上三方面的法律規(guī)定外，各地對(duì)集體土地和房屋的征收補(bǔ)償各有不同，以地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等規(guī)范性文件的形式加以規(guī)定。
三、集體土地的特殊性質(zhì)對(duì)房屋評(píng)估的影響
《土地管理法》規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有?！?/span>
按照以上規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織所有，村民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場(chǎng)，而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一明晰的市場(chǎng)價(jià)格。因此農(nóng)村房屋在評(píng)估時(shí)不能使用市場(chǎng)比較法。
集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)這一特點(diǎn)，對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生了重要影響：目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有辦法確定。
四、集體土地上房屋征收估價(jià)思路探討
由于集體土地上的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，缺乏類(lèi)似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；又由于集體建設(shè)用地上的房屋，收益難以確定，而且運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、維修費(fèi)等)較難估算或國(guó)家沒(méi)有相關(guān)規(guī)定(指針對(duì)集體土地上的房地產(chǎn))，因此集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)也難以采用收益法進(jìn)行估價(jià)。
由于目前集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，多以地方性的法律法規(guī)為主。在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。
下面舉例具體分析。北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”。即按照“房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)”的方式，是采用成本法。
福州市政府 2009年印發(fā)了《福州市農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定(試行)，文件規(guī)定：“住宅拆遷補(bǔ)償安置的方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋安置?！薄柏泿叛a(bǔ)償，將確認(rèn)的被拆遷房屋合法面積按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)折算成貨幣，由被拆遷人自行購(gòu)房安置。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)由房屋區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)和舊房補(bǔ)償單價(jià)組成?！睆倪@一份文件可以看出福州市集體建設(shè)用地上住宅房地產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方式與北京市相同，采用的成本法。
成本法是先按不同建筑結(jié)構(gòu)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)和建筑面積（應(yīng)以有資質(zhì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）計(jì)算出全新估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格，再考慮估價(jià)對(duì)象的建成年份、實(shí)際使用情況等因素扣除房屋折舊，最后綜合二次裝修等補(bǔ)償項(xiàng)目得出估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。
實(shí)際運(yùn)用成本法估算集體土地房屋補(bǔ)償價(jià)格時(shí),可采用分部分項(xiàng)法或基準(zhǔn)價(jià)格修正法，以及工程造價(jià)類(lèi)比法進(jìn)行評(píng)估。
（一）分部分項(xiàng)法
分部分項(xiàng)法的具體操作程序：
1、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)房屋各組成部份(即分項(xiàng)，如墻體、樓面地面等)的主要特征，如用料、工藝以及規(guī)格數(shù)量等；
2、計(jì)算各分項(xiàng)數(shù)量；
3、根據(jù)現(xiàn)行工程定額標(biāo)準(zhǔn)確定各分項(xiàng)價(jià)格；
4、評(píng)定房屋成新；
5、確定房屋評(píng)估價(jià)格：
評(píng)估單價(jià)=(Σ分項(xiàng)價(jià)格)×成新率÷建筑面積
同一拆遷基地內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)、用途等基本相同的成片房屋，可采用分部分項(xiàng)法確定典型房屋的價(jià)格，作為該拆遷地范圍內(nèi)同類(lèi)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。然后根據(jù)不同房屋的墻身、屋面、層高、樓地面等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正，確定被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。
（二）基準(zhǔn)價(jià)格修正法
基準(zhǔn)價(jià)格修正法的操作程序有如下幾步：
1、按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類(lèi)；
2、在同一類(lèi)別房屋內(nèi)確定典型房屋；
3、測(cè)算并確定典型房屋的價(jià)格作為基準(zhǔn)價(jià)格；
4、依據(jù)房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等方面的差異進(jìn)行修正；
5、確定房屋成新；
6、確定房屋的評(píng)估價(jià)格。
（三）工程造價(jià)類(lèi)比法
工程造價(jià)類(lèi)比法是根據(jù)實(shí)際情況，用與擬估房屋在結(jié)構(gòu)、功效等方面相同或相似的已建成的工程造價(jià)進(jìn)行類(lèi)比，通過(guò)對(duì)有差異的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，確定被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。工程造價(jià)類(lèi)比法宜適用于有可比較的類(lèi)似工程的房屋評(píng)估。
工程造價(jià)類(lèi)比法的操作程序：
1、根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況，選取并確定類(lèi)似工程；
2、計(jì)算修正系數(shù)：人工費(fèi)用修正系數(shù)(K1)，材料價(jià)格修正系數(shù)(K2)，機(jī)械使用費(fèi)修正系數(shù)(K3)，間接費(fèi)用修正系數(shù)(K4)；
3、計(jì)算總造價(jià)修正系數(shù)K
K=類(lèi)似工程人工費(fèi)比例×K1+類(lèi)似工程材料費(fèi)比例×K2+類(lèi)似工程機(jī)械使用費(fèi)比例×K3+類(lèi)似工程間接費(fèi)比例×K4
4、計(jì)算房屋評(píng)估價(jià)格；
評(píng)估價(jià)格=類(lèi)似工程單價(jià)×K×建筑面積
五、采用成本法應(yīng)注意的問(wèn)題
由于采用成本法測(cè)算時(shí)以現(xiàn)狀規(guī)劃利用條件為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，沒(méi)有考慮土地近期可能重新規(guī)劃或調(diào)整用途帶來(lái)的未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的升值，評(píng)估的補(bǔ)償價(jià)格往往偏低，雖然也是房地合一的價(jià)格，但與真正的市場(chǎng)價(jià)格存在著差距，因此，在征收拆遷的實(shí)踐中，可以使被拆遷人來(lái)參與分享部分土地的增值收益。可采用以下幾種基本形式：一是貨幣補(bǔ)貼形式，即拆遷入在對(duì)被拆遷人房地產(chǎn)現(xiàn)狀條件下價(jià)值給予等量補(bǔ)償后付給額外的貨幣，作為對(duì)被征收土地未來(lái)可能的增值收益的貼補(bǔ)。二是權(quán)益入股形式，即被拆遷人將其被征收房屋的部分權(quán)益以股本的形式，投入到土地的征收與再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，直接參與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的分享，同時(shí)承擔(dān)一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
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