2016年11月，全市新建商品住宅網上簽約銷售3696套，銷售面積41.58萬平方米。按照銷售面積和銷售金額進行計算，環(huán)比10月份成交量下跌29.54%，連續(xù)兩月下滑，銷售均價為15877元/㎡，環(huán)比下跌5.90%，其中，11月銷售均價高于全市均價的有12個鎮(zhèn)區(qū)，全市低于1萬元/㎡的鎮(zhèn)區(qū)僅有3個。11月住宅新增供應面積約75.9萬平方米7480套，供求比達1.8：1，創(chuàng)2015年3月以來最大，出現嚴重供求失衡，明顯供過于求。
2016年以來，東莞的商住用地價格急速攀升，高價地頻現，土地價格的上漲已經引起房價的上漲；東莞R2線已開通，贛深高鐵線路確定途經東莞并在塘廈設站；3月7日，廣東省發(fā)改委同意東莞市建設軌道交通1號線一期工程，將極大的改善東莞市的城際交通狀況；5月1日起，中國全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。過去半年，東莞房價地價持續(xù)高漲，加之因各種原因不能在深圳等一線城市置業(yè)的購房者涌向東莞，在一定程度上進一步推動了東莞樓價急升。在10月6日，《東莞市人民政府辦公室關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》等一系列樓市調控政策落地兩月后，限購限貸影響持續(xù)發(fā)酵，市場信心較低，觀望情緒愈加濃厚。
根據同致誠評估公司對東莞市住宅房地產二級市場典型樓盤價格的監(jiān)測并運用房地產估價方法進行價格修正得到《東莞市住宅房地產二級市場價格指數》。
東莞市住宅房地產二級市場價格指數
自東莞出臺限購限貸新政已兩月有余，11月住宅成交量同比下挫六成，環(huán)比減少近三成，連續(xù)2月下滑，并創(chuàng)2014年9月以來最低，出現量價齊跌的狀況。根據11月份的數據分析，臨深片區(qū)房價目前仍在高位，塘廈、鳳崗、松山湖分別以28462元/㎡、28242元/㎡和25238元/㎡的網簽均價，位列東莞新房價格前三名；從成交量分析，臨深片區(qū)成交市場比重明顯下滑，樓市有所降溫，房價上漲勢頭得到了遏制。同時，11月樓市成交區(qū)域分化嚴重，中低價外圍區(qū)域成交突出，僅麻涌鎮(zhèn)便成交近千套，均價10504元/㎡，成交套數全市占比達25%。在全國樓市調控的大環(huán)境下，預計東莞此輪樓市調控政策會持續(xù)較長一段時間，尤其是在高層提出加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的樓市調控工作指導意見后，樓市將迎來一段時間的調整期，房價將逐漸回歸理性。
東莞市最新城市總體規(guī)劃（2016-2030年）將東莞市各鎮(zhèn)區(qū)劃分為五個組團，分別為中心組團區(qū)（莞城、東城、萬江、南城、松山湖、大嶺山、大朗、茶山、寮步）、西北組團區(qū)（沙田、洪梅、道滘、麻涌、中堂、高埗、石碣、石龍、望牛墩）、西南組團區(qū)（厚街、虎門、長安）、東北組團區(qū)（石排、東坑、常平、企石、橋頭、謝崗、橫瀝）、東南組團區(qū)（黃江、清溪、塘廈、鳳崗、樟木頭）。以下對各個組團區(qū)的住宅房地產二級市場價格指數進行分析。
中心組團區(qū)住宅房地產二級市場價格指數
11月份，中心組團區(qū)，大嶺山鎮(zhèn)均價環(huán)比上漲43.73%，成交量也位居全市前三，一方面是因為大嶺山屬于松山湖大片區(qū)，但與松山湖房價相比，仍屬于相對的價格洼地；另一方面地鐵1號線的規(guī)劃也對大嶺山沿線區(qū)域房價起到了一定的推高作用。除大嶺山鎮(zhèn)外，中心組團區(qū)的其他鎮(zhèn)區(qū)則受調控政策影響明顯，成交低迷。
西北組團區(qū)住宅房地產二級市場價格指數
在樓市調控政策落地兩月后，西北組團樓市整體表現為價格穩(wěn)定，成交量突出，其中僅麻涌鎮(zhèn)便成交945套，位居全市第一。由于臨深片區(qū)受調控政策影響較大，而西北組團區(qū)房價處于全市外圍洼地區(qū)，再加上一些知名新盤的集中推出，故成交量表現較突出，預計在一段時間內，西北組團區(qū)的樓市將保持價格穩(wěn)定，成交量全市占比較大的狀態(tài)。
西南組團區(qū)住宅房地產二級市場價格指數
11月份，西南組團區(qū)的虎門鎮(zhèn)住宅成交量位居全市第四，房產均價有所下跌，從整體趨勢來看，此組團區(qū)房價將在一定時間內保持穩(wěn)定。
東北組團區(qū)住宅房地產二級市場價格指數
11月份，東北組團區(qū)除石排鎮(zhèn)房產均價環(huán)比有所下跌外，其他鎮(zhèn)區(qū)房產均價都有較大幅度上漲；在成交量方面，常平鎮(zhèn)以411套的成交量位居全市第二，但其他鎮(zhèn)區(qū)成交量都較小，較前幾月成交量均有下滑，受樓市調控政策的影響明顯，預計在一段時間里成交量都將難有起色。
東南組團區(qū)住宅房地產二級市場價格指數
作為臨深片區(qū)，本輪樓市調控對東南組團區(qū)的效果日漸顯現。11月份，東南組團區(qū)成交量較10月份進一步下滑，房價上漲趨勢得到了遏制，部分樓盤價格有所松動，但整體房價仍在高位，預計在調控政策的持續(xù)作用下，成交量將繼續(xù)低迷，房價將逐漸回歸理性。
近期中央關于房屋回歸居住功能的基調確定，整體來講，預計東莞房地產市場將有較長時間的調整期，過熱區(qū)域房價將適度回調。但是軌道交通的利好及莞深同城、珠三角一小時生活圈的推進，會成為東莞部分區(qū)域房價的支撐。
