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2009年1~7月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
發(fā)布時(shí)間:2013-08-04    4148 閱讀量
    一、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

    2009年在國(guó)家以“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”為目的的宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大,2009年1~7月,廣州累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1085.57億元,同比增長(zhǎng)20.7%,增幅比1~6月累計(jì)提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,基本建設(shè)和更新改造投資快速增長(zhǎng),分別完成投資577.37億元和151.06億元,分別增長(zhǎng)39.2%和45.0%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅收窄,完成投資351.80億元,下降7.0%,降幅比1~6月累計(jì)收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售情況良好,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)40.6%和27.6%。

 

    二、2009年1~7月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

    (一)批準(zhǔn)預(yù)售總量

    2009年1~7月,廣州市新增住宅面積362萬(wàn)平方米,同比減少9.57%;商業(yè)22.89萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.53%;辦公20.78平方米,同比減少32.92%;其他0.53萬(wàn)平方米,同比減少92.43%。

2009年1~7月廣州商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積


項(xiàng)目

預(yù)售面積(萬(wàn)m2

同比

預(yù)售套數(shù)(套)

同比

住宅

362

-9.57%

32950

-12.54%

商業(yè)

22.89

10.53%

1624

40.64%

辦公

20.78

-32.92%

2062

-34.14%

其他

0.53

-92.43%

2

-98.15%

合計(jì)

406.20

-11.51%

36638

-12.90%

(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    從各類(lèi)型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看,商品住宅以89.12%仍然居首,商業(yè)、辦公平分秋色,分別占5.64%和5.12%。


2009年1~7月廣州各類(lèi)型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重


(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    1、各月商品住宅新增供應(yīng)量

    2007年以來(lái),廣州市商品住宅新增供應(yīng)出現(xiàn)大起大落的局面,自2007年9月出現(xiàn)供應(yīng)高點(diǎn)后,隨著國(guó)家一些列房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷,供應(yīng)成交均出現(xiàn)雙雙下跌的局勢(shì)。到2009年1~7月,廣州市商品住宅新增供應(yīng)波動(dòng)情況劇烈,在2009年2月達(dá)到固定,但經(jīng)過(guò)一系列政策調(diào)整和,供應(yīng)量出現(xiàn)反彈,2009年4、5月出現(xiàn)了供應(yīng)高點(diǎn),趕超2007年9月,但之后市場(chǎng)捂盤(pán)現(xiàn)象再現(xiàn),且買(mǎi)方又陷入觀望期,新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度回落。

2007年4月~2009年7月廣州商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    2、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)

    2009年1~7月,從各區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積來(lái)看,花都區(qū)位居首位,商品住宅供應(yīng)量達(dá)100萬(wàn)平方米以上,商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)廣州十區(qū)的28.27%。天河、白云等老城區(qū)也不甘落后,批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積也達(dá)46多萬(wàn)平方米,荔灣、海珠、番禺、蘿崗居中,而黃埔依然墊底。相較去年同期而言,海珠、白云、番禺、南沙批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積均有不同程度的下降,但番禺下跌幅度最大,高達(dá)62%。

2009年1~7月各區(qū)商品房及商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    (二)銷(xiāo)售總量

    2009年1~7月,廣州共成交新建商品房592.91萬(wàn)平方米,同比增加54.68%,存量房成交面積602.80萬(wàn)平方米,同比增加55.64%。

2009年1~7月廣州商品房銷(xiāo)售



項(xiàng)目

新建商品房(萬(wàn)㎡)

同比

存量商品房(萬(wàn)㎡)

同比

住宅

511.67

69.24%

484.16

12.10%

商業(yè)

32.68

19.79%

12.10

14.80%

寫(xiě)字樓

22.69

-14.44%

5.30

-41.18%

工業(yè)

1.93

-69.27%

31.92

15.23%

別墅

1.47

-62.02%

0.54

-92.07%

停車(chē)場(chǎng)

6.12

-50.61%

0.96

33.33%

其他

16.15

252.37%

67.82

10.64%

合計(jì)

592.91

54.68%

602.80

55.64%

(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    1、各月銷(xiāo)售情況

    從2009年1-7月各月銷(xiāo)售情況來(lái)看,第一季度新建房屋和存量房屋銷(xiāo)售面積相對(duì)1-7月來(lái)說(shuō)較少,除了受傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響外,還受金融危機(jī)影響,購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)前景不看好,致使觀望氣氛濃厚,除剛性需求拉動(dòng)房屋成交外,投資者較少入市。從3月開(kāi)始出現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的局面,國(guó)家、廣東省金融、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的拉動(dòng)作用,且傳統(tǒng)四五月銷(xiāo)售旺季的到來(lái),也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。2009年7月,央行金融政策有所收縮,市場(chǎng)仿佛又進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期,新建房屋銷(xiāo)售面積有所回落,而存量房屋依然處于走高的趨勢(shì)。

2009年1~7月廣州各月商品房銷(xiāo)售情況



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    2、各區(qū)銷(xiāo)售情況

    (1)各區(qū)新建商品房及商品住宅銷(xiāo)售情況

    從各區(qū)可售新建商品房及商品住宅消化速度看,番禺仍居首位。新疆商品房方面,番禺和花都相對(duì)2008年同期,增長(zhǎng)速度均達(dá)到140%左右,增速驚人,而海珠、天河、南沙居次,也達(dá)50%以上,其余各區(qū)則相對(duì)平穩(wěn),銷(xiāo)售與去年同期基本持平。相對(duì)各區(qū)新增供應(yīng)情況來(lái)看,除花都、黃埔和蘿崗?fù)?,其余各區(qū)新增供應(yīng)面積均小于新建商品房及商品住宅的面積,即銷(xiāo)售的新建商品房仍以2009年以前滯銷(xiāo)的新建商品房為主。

2009年1~7月各區(qū)新建商品房及商品住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    (2)各區(qū)存量商品房及商品住宅銷(xiāo)售情況

    從各區(qū)存量商品房和商品住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看,番禺高居榜首,達(dá)100多萬(wàn)平方米,其價(jià)格和交通的優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ目春檬谴媪可唐贩亢蜕唐纷≌焖傧囊淮笾Γ袃?nèi)老城區(qū),如天河、越秀、海珠、白云、荔灣也不甘落后,消化速度較快,不僅與其地處城區(qū)優(yōu)越的地理位置有關(guān),老城區(qū)良好的教育資源以及完善的生活配套設(shè)施都是老城區(qū)存量商品房及商品住宅得以快速消化的愿意之一。而花都、南沙、蘿崗等地由于現(xiàn)有的交通條件及配套設(shè)施尚不完善,吸引能力相對(duì)較弱;黃埔則作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),目前交通是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)瓶頸,且作為工業(yè)區(qū)的印象對(duì)黃埔區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也有一定的制約,因此,該區(qū)域新增和存量商品房數(shù)量均較少。

2009年1~7月各區(qū)存量商品房及商品住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn)



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    (三)銷(xiāo)售均價(jià)

    1、各月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)

    (1)各月新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)

    從2006年開(kāi)始,廣州市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲,但隨著2007、2008年國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái),房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng),特別是2008年下半年開(kāi)始,隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延,房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑,銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)入下滑通道,量?jī)r(jià)齊跌,市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。2009年春節(jié)過(guò)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象,隨著市場(chǎng)需求量的大幅回升,房?jī)r(jià)止跌上揚(yáng),7月,廣州市房?jī)r(jià)重新突破萬(wàn)元大關(guān),回到10008元/平方米的高點(diǎn),接近2007年房?jī)r(jià)高位,從4月底最低房?jī)r(jià)上漲到7月份,僅三個(gè)月時(shí)間上漲了25.45%,其中以6月份上漲幅度最大。

2008年1月至2009年7月各月新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    (2)各月存量商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)

    相對(duì)新建商品住宅而言,存量商品住宅價(jià)格較為平穩(wěn),除2008年下半年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策及全球金融危機(jī)影響,房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下滑外,其余各月相對(duì)較為平穩(wěn),僅出現(xiàn)小幅波動(dòng)的情況,但也受新建商品住宅的影響,價(jià)格隨之出現(xiàn)波動(dòng)。

2008年1月至2009年7月各月存量商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    2、各月商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)

    從各月商業(yè)銷(xiāo)售情況來(lái)看,新建商業(yè)于2007年11月達(dá)到價(jià)格高點(diǎn),其后受政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)的影響,價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)下跌,至2008年11月跌至固定,但年底后至2009年年初出現(xiàn)小陽(yáng)春,價(jià)格一路攀升。到2009年第一季度,受傳統(tǒng)春節(jié)的影響,供需均出現(xiàn)一定程度的下跌,且成交區(qū)域集中在海珠、天河和番禺,外圍區(qū)域商業(yè)成交的增加,勢(shì)必對(duì)商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)起到了下拉的作用。

    存量商業(yè)方面,相對(duì)新建商業(yè)而言,存在一定的價(jià)格起伏,但較為平穩(wěn),自2008年下半年開(kāi)始,價(jià)格走向基本與新建商業(yè)價(jià)格走勢(shì)一致,但波動(dòng)情況相對(duì)較緩。

2008年1月至2009年7月各月商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    3、各月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)

    從各月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況來(lái)看,新建寫(xiě)字樓于2008年8月達(dá)到價(jià)格高點(diǎn),其后受政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)的影響,價(jià)格處于雙向波動(dòng),特別是國(guó)家通過(guò)收緊銀根等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控,令不少投資型買(mǎi)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)保持謹(jǐn)慎態(tài)度,直接影響了寫(xiě)字樓一手市場(chǎng)的成交。到2009年上半年,隨著珠江新城甲級(jí)寫(xiě)字樓的逐步入市,市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定程度上的上揚(yáng)。

    存量寫(xiě)字樓方面,從其價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,其基本與新建寫(xiě)字樓價(jià)格趨同,但價(jià)格變化幅度稍緩,價(jià)格波動(dòng)不大。

2008年1月至2009年7月各月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    4、各月工業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)

    從工業(yè)銷(xiāo)售情況來(lái)看,新建工業(yè)和存量工業(yè)售價(jià)變化方向基本一致,但由于工業(yè)售價(jià)受出售情況的影響,可能出現(xiàn)個(gè)別月份無(wú)成交的現(xiàn)象,就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格變化幅度較大的情況,如2009年2月和6月新建工業(yè)物業(yè)均無(wú)成交情況,則顯示當(dāng)月成交均價(jià)為零。同時(shí),工業(yè)物業(yè)受成交區(qū)域影響,如工業(yè)集聚度較高的地區(qū)工業(yè)成交數(shù)量較多,則成交均價(jià)顯示較高,反之,遠(yuǎn)郊區(qū)或工業(yè)集聚度不高的地區(qū)成交數(shù)量增加的話,工業(yè)物業(yè)成交均價(jià)則會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑。

2008年1月至2009年7月各月工業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2



(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)

    (四)交易結(jié)構(gòu)

    從2009年新建商品住宅交易情況來(lái)看,10000元/平方米以下的比重占到60%以上,18000元/平方米以上比重不足10%,但從2009年6、7月份開(kāi)始,18000元/平方米以上成交面積和比重逐漸增加,主要是由于珠江新城住宅成交數(shù)量的增加,導(dǎo)致此交易區(qū)段比例上升。



時(shí)間

交易區(qū)段

18000以上

14000-18000

10000-14000

10000以下

面積(萬(wàn)平方米)

占比

面積(萬(wàn)平方米)

占比

面積(萬(wàn)平方米)

占比

面積(萬(wàn)平方米)

占比

2009年1月

0.58

1.60%

2.31

6.20%

7.41

19.70%

27.22

72.50%

2009年2月

0.30

0.70%

3.43

8.30%

7.57

18.40%

29.92

72.60%

2009年3月

0.78

1.30%

4.56

7.80%

14.26

24.40%

38.94

66.50%

2009年4月

2.17

3.00%

7.39

10.30%

14.54

20.20%

47.89

66.50%

2009年5月

1.62

2.40%

9.17

13.30%

11.29

16.40%

46.65

67.90%

2009年6月

7.70

7.80%

15.97

16.20%

17.34

17.50%

57.77

58.50%

2009年7月

9.54

12.40%

8.09

10.50%

9.03

11.70%

50.34

65.40%

(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,同致誠(chéng)評(píng)估整理)