2009年，廣州
二手樓市在宏觀經(jīng)濟政策和樓市優(yōu)惠政策的刺激下，創(chuàng)下了“量翻番、價新高”的歷史佳績。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州12月份二手樓市的上半月延續(xù)了11月份營業(yè)稅末班車的火爆成交。不過，從下半月開始，隨著國家系列樓市政策的出臺和營業(yè)稅政策的塵埃落定，市場再度出現(xiàn)了買賣雙方僵持的觀望氣氛，成交明顯不如上半月活躍。各區(qū)之中，以番禺區(qū)和海珠區(qū)的成交量減少最多，幅度在一成五左右。
成交數(shù)據(jù)顯示，盡管成交量沒能較11月份增長，但是12月份的二手樓價卻又再上了一個臺階，距離突破萬元關(guān)卡僅有一步之遙。滿堂紅研究部分析，二手樓價再次沖高，主要與為搶搭營業(yè)稅優(yōu)惠末班車次新房的成交比例提高有關(guān)。比如在以次新房為主的珠江新城板塊，12月份的成交宗數(shù)比11月份多了一半。根據(jù)該研究部的統(tǒng)計，12月份成交的案例中有7成多是房產(chǎn)證出證未滿5年的房源，而之前幾個月份只有5-6成左右。專業(yè)人士介紹，目前廣州次新房的成交均價在11000元/平方米左右，而老式多層洋房的均價只有大約7500元/平方米，因此前者成交比例的增加對拉高均價有立竿見影的作用。
越秀全年均價過萬 黃埔漲幅全市第一
成交數(shù)據(jù)顯示，以區(qū)域而論，2009年二手樓均價最高的是越秀區(qū)，為10764元/平方米，同比上漲18.6%。該區(qū)也是全市唯一一個二手樓均價過萬的區(qū)域。作為廣州的老城區(qū)，越秀區(qū)擁有得天獨厚的成熟生活配套和優(yōu)質(zhì)的教育資源，因此對于自用型的買家極具吸引力，二手樓價因此水漲船高。此外，新CBD所在地天河區(qū)的二手樓價在2009年也是突飛猛進，達到9863元/平方米，緊追越秀區(qū)之后。在珠江新城板塊的帶動下，2009年該區(qū)的均價同比上漲了20.4%，成為投資客和自住客都青睞的樂土。
不過，以全年漲幅來看，漲幅最大的卻是名不見經(jīng)傳的黃埔區(qū)，成交均價為6561元/平方米 ，同比上漲了23.2%。受地鐵5號線的利好拉動，沉寂多年的黃埔二手樓市終于在2009年被引爆，成交均價終于揚眉吐氣地超過了番禺區(qū)，為其身處中心六區(qū)的地位正名。
二手樓平均一套68萬元 比08年貴了14萬元/套
成交統(tǒng)計還顯示，2009年廣州二手住宅套均總價約為68萬元/套，與2008年的54萬元/套相比，市民購買一套二手房的成本增加了14萬元。以2008年廣州城鎮(zhèn)單位職工平均工資45365元計算，過去一年廣州一套二手房的價格上漲幅度相當于普通市民不吃不喝兩年多的積蓄。如果以年頭和年尾來計算，2009年1月份的二手住宅套均總價為60.3萬元/套，12月份為80.8萬元/套，20.5萬元/套的差距更是相當于普通市民不吃不喝四年多的積蓄。值得注意的是，過去一年廣州每個月的二手住宅套均成交面積一直穩(wěn)定在80-83平方米/套之間，因此套均總價的上漲并非因為置業(yè)者購買的戶型變大，而是貨真價實的購買成本增加。
以2009年對新增供求比的統(tǒng)計來看，高樓價對剛性需求"擠出效應"十分明顯。年初剛性需求集中爆發(fā)的時候，廣州的二手樓價還沒進入上升通道，那個時候一套房源差不多對應有十個想買房的人。但是，接下來隨著樓價進入飛漲階段，剛性需求里面的初次置業(yè)者逐漸被拋離，到年底一套新增房源對應的買家已經(jīng)減少到只有五個左右了。從12月份的成交情況來看，改善型需求是目前二手樓市最有力的承接者，非急迫性的初次置業(yè)需求和投資性需求已經(jīng)因為政策產(chǎn)生了一定的觀望氣氛。由于業(yè)主暫時沒有降價的打算，預計2010年第一季度將會是市場氣氛相對淡靜的博弈期。
【同致誠評論】2009年廣州樓市一片火熱的跡象，不論是一手房還是二手房，都呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。一方面，自住需求旺盛，另一方面，隨著二手房營業(yè)稅政策的寬松，改善型住戶和投資客紛紛入市，市場交投旺盛。廣州市市區(qū)內(nèi)，越秀當仁不讓成為成交價格的最高點，一方面源于老城區(qū)成熟的配套，如眾多的省級、市級學位房位于其中；另一方面，其優(yōu)越的區(qū)位條件是其他遠郊區(qū)無法比擬的。而黃埔區(qū)今年房價上漲幅度驚人，主要是由于地鐵5號線于2009年年底開通，這條貫穿廣州市東西走向的地鐵線，經(jīng)過了市區(qū)多數(shù)商業(yè)中心和商務中心，無疑給黃埔區(qū)的樓市打了一劑強心針，促進了黃埔區(qū)樓市的崛起，為黃埔區(qū)房價的上漲起了較大的推動作用。
從整個廣州市二手房交易市場來看，其交易的旺盛也不乏粵15條和營業(yè)稅新政的影響，政策對樓市的導向作用顯著，促進了廣州市二手房交易的攀升和價格的持續(xù)穩(wěn)定上漲。
