12月28日，廣州今年最后一宗經(jīng)營性用地以17.24億元的底價(jià)成交。截止目前，今年廣州的土地出讓金收入已經(jīng)超過450億元，合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2009年廣州僅是住宅用地就已賣出400億元，成交均價(jià)高達(dá)5100元/平方米，比2007年增長478元/平方米。專家認(rèn)為，2010年開發(fā)商仍有持續(xù)擴(kuò)張的熱情，一線城市的土地市場競爭將更加激烈，地王仍難避免。
地市瘋狂超越2007年
12月28日下午，廣州今年最后一次土地出讓——廣州國際醫(yī)藥港十宗地塊以17.24億元的底價(jià)成交，折合樓面地價(jià)約1364元/平方米。據(jù)經(jīng)緯行研究中心江澤良介紹，截止12月23日，廣州十區(qū)今年出讓的經(jīng)營性用地（指住宅、商業(yè)金融業(yè)等用地，不含工業(yè)和倉儲）共成交了66宗，出讓總建筑面積超過1000萬平方米，成交均價(jià)為4379元/平方米，比2007年的4178元/平方米上漲了約200元/平方米，比2008年的2630元/平方米大幅增加749元/平方米。
“今年很多土地都是捆綁或者整體出讓，土地用途既有住宅又有其他配套，如果是純住宅用地，均價(jià)肯定更高”，江表示，以琶洲城中村為例，住宅用地其實(shí)并不算很多，但整體出讓的建筑面積達(dá)100萬平方米，占了全年土地出讓總建筑面積的1/10，樓面地價(jià)才100多元/平方米，“拉低了全市的均價(jià)”。
據(jù)了解，僅是12月份，廣州的土地出讓金收入就達(dá)到了317億元，其中花都的6塊住宅用地總收入17.9億元，大學(xué)城5幅宅地19.15億元，蘿崗鎮(zhèn)LGPQ-A2-2地塊約7.86億元，亞運(yùn)城255億，廣州醫(yī)藥港17.24億元。按照經(jīng)緯行的統(tǒng)計(jì)，廣州全年土地出讓總金額達(dá)到了約455億元。
現(xiàn)在看來，2009年廣州土地市場無論是出讓總金額還是平均樓面地價(jià)都已經(jīng)超過了堪稱瘋狂的2007年，攀上另一個(gè)高峰。
房企搶地?zé)崆椴粶p 地價(jià)有升無降？
中原地產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告顯示，土地市場在2009年春節(jié)后迅速復(fù)蘇，并在全年呈現(xiàn)繁榮火熱，商品住宅用地市場，由2008年下半年出現(xiàn)的冰點(diǎn)逐步升溫，呈現(xiàn)出空前的繁榮。
根據(jù)該中心對北京、上海等12 個(gè)重點(diǎn)城市土地市場的監(jiān)測，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價(jià)和出讓金額三項(xiàng)指標(biāo)，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。在這12個(gè)城市中，今年均有總價(jià)、單價(jià)地王出現(xiàn)，而在更多其他城市，也不乏地王的身影?！芭c2007年相比，2009年的地王出現(xiàn)的更為普遍和頻繁”，該中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從拿地價(jià)格來看，若以各幅新增土地的樓面價(jià)和地塊所在城市的房價(jià)(商品住宅成交均價(jià))比較，2009年上半年各房企平均地價(jià)占當(dāng)?shù)胤績r(jià)的44%，下半年該比值達(dá)65%，拉動(dòng)全年均值達(dá)到60%?！巴恋貎r(jià)格水平上升彰顯出下半年房企火拼購地的激烈?！?/DIV>
“現(xiàn)在房地產(chǎn)暴利的已經(jīng)不是指房產(chǎn)了，而是指地產(chǎn)（土地）價(jià)格的暴利”，新城市集團(tuán)董事長曹志偉在一次土地拍賣會后表示。
該報(bào)告顯示，截至2009年11月底，十家標(biāo)桿房企共拿地150幅，斥資1667億元。與歷年數(shù)據(jù)相比，2009年房企購地支出占銷售收入的比例為52%，僅相當(dāng)于2007年的一半水平。顯示標(biāo)桿房企2009年的擴(kuò)張程度遠(yuǎn)低于2年前的“瘋狂”程度。標(biāo)普、穆迪等評級機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，今年以來各大上市公司都是根據(jù)銷售回款的情況安排購地計(jì)劃，相對理性。
中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，基于政府仍有較大供地的動(dòng)力，企業(yè)仍有持續(xù)擴(kuò)張的熱情，2010 年土地市場仍將維持較高的供應(yīng)和成交水平。從土地價(jià)格來看，隨著一線城市土地日趨緊張，二三線城市開發(fā)節(jié)奏加快，且發(fā)展商資金寬裕拿地迫切，土地價(jià)格將持續(xù)上漲。受到“限大令”的影響，總價(jià)地王不易再現(xiàn)，但由此帶來更加激烈的市場競爭，單價(jià)地王還將不斷創(chuàng)出新高。
江澤良表示：“明年地價(jià)還會穩(wěn)步走高，目前已上了一個(gè)新臺階，回落可能性不大”。黎文江也認(rèn)為明年開發(fā)商還會繼續(xù)搶地，地價(jià)勢必繼續(xù)走高，“隨著城市配套的日益成熟，地價(jià)越來越高是正常的”。在他看來，最近雖然國家陸續(xù)出臺了限制土地規(guī)模、提高地價(jià)首付至五成、打擊囤地等措施，意圖抑制土地市場泡沫放大，但執(zhí)行力度有待加強(qiáng)，“亞運(yùn)城項(xiàng)目的出讓就是對這些政策的一個(gè)諷刺”。
【同致誠評論】從2009年土地供應(yīng)市場來看，可以說一半是海水，一半是火焰，2009年上半年土地市場一片沉寂，流拍現(xiàn)象嚴(yán)重；下半年土地市場開始異?；鸨?，土地成交價(jià)格遠(yuǎn)超過2007年高峰時(shí)期，且大部分土地成交價(jià)格的升幅很大，大部分都是溢價(jià)成交，底價(jià)成交的非常少，大多數(shù)土地溢價(jià)100%以上，全年土地成交平均溢價(jià)也達(dá)50%左右。
從2009年出讓的土地成交總量來看（不含工業(yè)），總出讓面積達(dá)345.81萬平方米，市區(qū)商住土地的最低成交樓面單價(jià)幾乎高達(dá)6000元/平方米，花都、大學(xué)城、亞運(yùn)城等成交單價(jià)均創(chuàng)新高，雖然未來土地出讓門檻增高，但從，目前成交情況來看，大開發(fā)商對某些區(qū)域壟斷嚴(yán)重，未來可能對房地產(chǎn)市場有較大的控制作用。
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