一、批準(zhǔn)預(yù)售總量
2010年上半年，深圳共有31個項目取得批準(zhǔn)預(yù)售，新增商品房175.24萬平方米，同比減少27.23%；其中商住項目28個，新增住宅面積134.67萬平方米，同比減少32.21%；辦公項目（含工業(yè)辦公）4個，新增面積17.94萬平方米，同比增加13.54%；新增商業(yè)用房面積8.82萬平方米，同比減少43.06%。
新增商品住宅項目中有18個項目套均面積在90平方米以內(nèi)，占比58.06%，其中又有13個套均面積低于80平方米，占比41.94%。
2010年上半年深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
|
總預(yù)售面積
（萬㎡） |
住宅預(yù)售面積（萬㎡） |
住宅預(yù)售套數(shù) |
住宅套均面積（㎡） |
商業(yè)用房預(yù)售面積
（萬㎡） |
辦公預(yù)售面積
（萬㎡） |
其他
（萬㎡） |
2010年上半年 |
175.24 |
134.67 |
14832 |
90.8 |
8.82 |
17.94 |
13.81 |
同比 |
-27.23% |
-32.21% |
-25.67% |
-8.80% |
-43.06% |
13.54% |
27.40% |
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，住宅占77%，其次是寫字樓（含工業(yè)辦公），比重為10%，商業(yè)用房均為裙樓商業(yè)，比重僅5%。與第一季度相比，住宅比重有所下降了，其他用房面積比重有所上漲，其他用房主要是酒店、商務(wù)公寓。
2010年上半年深圳各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
二、商品住宅新增供應(yīng)
1、各月商品住宅新增供應(yīng)量
2010年年初，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨緊，商品住宅市場需求延續(xù)了2009年下半年以來的頹勢，加上春節(jié)長假的影響，商品住宅新增供應(yīng)量跌入近年谷底，其中2月僅有2個小項目入市，累計可售面積不足2.5萬平方米。
3月～4月，隨著市場需求的回升，商品住宅新增供應(yīng)量也將隨之增加；4月下旬，一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺，市場轉(zhuǎn)入觀望，5月～6月商品住宅新增供應(yīng)量大幅下滑。
2009年1月～2010年6月深圳各月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
2、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)
2010年上半年，深圳新增商品住宅進(jìn)一步向特區(qū)外集中，上半年入市的31個新盤中7個分別在特區(qū)內(nèi)、24個位于特區(qū)外。寶安、龍崗二區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積占全市的比重達(dá)到81.57%，較前四個月上升了約14個百分點(diǎn)。寶安區(qū)新增住宅面積達(dá)75.07萬平方米，占全市五成以上，其中熱點(diǎn)區(qū)域龍華共有5個項目取得批準(zhǔn)預(yù)售，新增住宅35.6萬平方米，高于特區(qū)內(nèi)累計新增面積。
特區(qū)內(nèi)新增住宅主要集中在南山區(qū)和羅湖區(qū)，兩區(qū)各有3個項目入市，新增住宅面積分別為8.17萬平方米、10.98萬平方米，占特區(qū)內(nèi)的比重分別為32.92%、44.24%。
2010年上半年各區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
3、新增商品住宅套均面積
2010年上半年，深圳新增住宅套均面積為90.8平方米，同比下降8.8%。各區(qū)來看，鹽田區(qū)、羅湖區(qū)新增項目以大戶型為主，套均面積在130平方米以上；南山區(qū)以中小戶型為主，套均面積不足70平方米；寶安區(qū)新增住宅套均面積雖然只有79.3平方米，但是實(shí)際銷售中，多個項目采取戶型組合的方式，三房、四房占據(jù)主流，如水榭春天、萬科金域華府。
2010年上半年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅套均面積（㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
三、2010年上半年深圳新房銷售
1、銷售總量
2010年上半年，深圳共成交新房15920套，成交面積143.91萬平方米，不足去年成交量的四成。其中，商品住宅成交127.34萬平方米，占成交總量的88.49%，與去年同期相比減少了約258萬平方米。受商品住宅交易量大幅萎縮的影響，商業(yè)和寫字樓投資需求上揚(yáng)，上半年累計成交16.56萬平方米，同比增長了24.32%。
2、剩余可售住宅
截至2010年6月30日，深圳市累計剩余可售新房31932套，可售面積355.32萬平方米，比去年同期分別低12.6%、11.48%，但是與2010年第一季度末（3月31日）相比，存量略有增加（增幅分別為9.32%、1.63%）。
具體從各區(qū)來看，剩余可售住宅主要集中在龍崗、寶安、南山和福田四區(qū)，套數(shù)比重分別在14%～29%之間；從各區(qū)存量新房面積看，龍崗、寶安、南山三區(qū)分別為100.83萬平方米、93.4萬平方米、81.05萬平方米。
各區(qū)剩余可售新房套數(shù)比重
各區(qū)剩余可售新房（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
3、商品住宅成交總量
2010年上半年，深圳累計成交商品住宅14519套，成交面積127.34萬平方米，同比減少66.95%；商品住宅整體成交均價約為21044元/平方米，同比上漲了72.7%。
|
成交套數(shù) |
成交面積（萬㎡） |
成交均價（元/㎡） |
2010年上半年 |
14519 |
127.34 |
21044 |
同比 |
—— |
66.95% |
72.7% |
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
3、2010年上半年各區(qū)商品住宅成交面積
2010年上半年，深圳新房銷售主要集中在龍崗、寶安和南山，三區(qū)成交量均在20萬平方米以上。特區(qū)外二區(qū)共成交85.76萬平方米，占比67.35%；特區(qū)內(nèi)共成交41.58萬平方米，占比32.65%，其中南山區(qū)占64.61%。
各區(qū)商品住宅銷售套數(shù)(套) 
各區(qū)商品住宅銷售面積(萬平方米)
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
4、2009年1月～2010年6月各月商品住宅銷售面積
2010年，在經(jīng)濟(jì)形勢逐步穩(wěn)定的大環(huán)境下，國家開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。僅上半年，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)、《個人貸款管理暫行辦法》及影響頗大的“4.15”新政的出臺等各個調(diào)控手段層出不窮。國家從縮緊開發(fā)商的資金鏈、打擊投機(jī)及帶有投資性的買家和加大保障房力度等多方面著手，以達(dá)到調(diào)控房價的目的。受此影響，深圳新商品住宅交易量迅速下滑，5月環(huán)比減少59.17%。此后，部分開發(fā)商開始降價促銷，推動了6月份成交總量的小幅回升。
2009年1月至2010年4月深圳新房銷售面積走勢（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
5、2009年1月至2010年6月各區(qū)新商品住宅銷售走勢
2010年第二季度，特區(qū)內(nèi)各區(qū)除羅湖區(qū)以外，商品住宅成交量環(huán)比均大幅下跌，其中鹽田區(qū)環(huán)比跌幅為71.13%。尤其是5月、6月，除南山區(qū)月成交量達(dá)10000平方米以上外，其他三區(qū)月成交面積在1000～6000平方米之間。
特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交面積走勢（萬平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
2010年上半年，特區(qū)外二區(qū)新房走勢與特區(qū)內(nèi)各區(qū)基本一致，不過，寶安、龍崗在經(jīng)過5月交易量的大幅下跌后，部分樓盤迅速調(diào)整銷售策略，通過降價促銷拉動銷售，其中尤以龍崗區(qū)表現(xiàn)更為明顯。6月，龍崗區(qū)萬科清林徑、上品雅園成交面積均在10000平方米以上，全區(qū)累計成交8.63萬平方米，環(huán)比增加174.84%。
特區(qū)外新房月成交面積走勢（萬平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
6、商品住宅銷售均價
①各月商品住宅銷售均價
2009年1月至2010年2月，深圳新商品住宅銷售均價由11459元/平方米上漲至24195元/平方米，漲幅達(dá)到111.14%。從2010年3月開始，隨著宏觀調(diào)控力度的加大以及特區(qū)內(nèi)成交面積比重的下滑，全市商品住宅整體成交均價開始逐月下跌，至2010年6月，跌至16978元/平方米，較2月下跌了29.83%。（特區(qū)內(nèi)成交面積比重由2月的48.57%降至6月的16.8%）
2009年1月至2010年6月各月商品住宅銷售均價
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
②各區(qū)新房銷售均價
2010年上半年，深圳全市商品住宅銷售均價同比上漲72.7%，各區(qū)呈齊頭并進(jìn)之勢。其中，鹽田區(qū)受東部華僑城天麓的影響（占區(qū)域成交量的三成），整體均價達(dá)47229元/平方米，同比上漲131.57%，均價及增幅均居各區(qū)之首；南山區(qū)以均價29781元/平方米次之，同比上漲89.05%，區(qū)域主要成交項目既有均價在35000元/平方米以上的十五峰、寶能太古城、鴻威海怡灣畔，也有均價為16000元/平方米的麗灣商務(wù)公寓；福田區(qū)上半年商品住宅成交主要集中在七街公館（占區(qū)域成交量的三成），受此影響，區(qū)域成交均價為29781元/平方米，同比上漲29.53%，漲幅為各區(qū)最低；羅湖區(qū)在售項目以尾盤為主，加上蘭亭國際公寓的滯銷，成交主要集中在通過降價促銷的佳兆業(yè)金翠園（占區(qū)域成交量的57%），其余還有多個項目均價在20000元/平方米以內(nèi)，故整體成交均價為特區(qū)內(nèi)最低。
特區(qū)外二區(qū)中，寶安區(qū)均價突破20000元/平方米，同比上漲72.82%，主要是受萬科金域華府、熙龍灣以及觀湖園的拉升影響；龍崗區(qū)主要成交項目以普通住宅為主，如上品雅苑、陽光天健城、茗萃園，振業(yè)巒山谷等，均價主要在15000元/平方米以內(nèi)，故區(qū)域整體均價為13449元/平方米，同比上漲57.16%。
2010年上半年各區(qū)商品住宅銷售均價（元/平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
③各區(qū)各月商品住宅銷售均價
特區(qū)內(nèi)各區(qū)中鹽田區(qū)、羅湖區(qū)由于商品住宅成交量少，月成交均價走勢受個盤成交面積比重的影響較大，因此波動幅度較大，福田和南山銷售價格走勢相對平緩。從“新政”后各區(qū)住宅銷售價格走勢看，下跌幅度較為明顯，羅湖、福田、南山三區(qū)跌幅達(dá)20%以上。
特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交均價走勢（元/平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
2009年1月～2010年3月，特區(qū)外二區(qū)商品住宅銷售均價整體上漲，其中龍崗區(qū)增長較為平穩(wěn)，而寶安區(qū)雖然整體也呈上升趨勢，但是自2009年下半年以來，價格波動幅度較大，究其原因，主要是受圣莫麗斯、曦城、萬科金域華府、熙龍灣幾個豪宅項目成交量變化的影響。2010年3月～6月，寶安、龍崗住宅均價處于調(diào)整中，雖然個別月份受個盤成交量的影響波動幅度較大，但整體呈下行趨勢。
特區(qū)外新房月成交均價走勢（元/平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
7、二手商品房銷售
2010年上半年，深圳共成交二手商品房56072套，成交面積518.4萬平方米，成交面積同比減少4.68%。全市新房與二手房成交面積比為1︰3.6
從各區(qū)來看，除鹽田區(qū)外，其余各區(qū)二手房交易量較為接近，成交面積大致在88萬平方米～110萬平方米左右，占全市的比重大致在17%～21%左右。
各區(qū)二手房成交面積比重
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
2010年上半年，羅湖區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)四區(qū)二手房成交套數(shù)均達(dá)到10000套以上，其中龍崗區(qū)和福田區(qū)成交面積達(dá)100萬平方米。未來，隨著特區(qū)外配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，二手房交易量將更加活躍。
2010年上半年各區(qū)二手房成交套數(shù)（套）、成交面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會）
相對于“新政”后二級市場交易量的迅速回落，三級市場對宏觀調(diào)控政策的敏感性明顯要弱。二手房交易量并未出現(xiàn)大幅波動， 3月～5月成交面積大致穩(wěn)定在100萬平方米左右。直至6月，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，全市二手房成交面積下跌至79.19萬平方米，環(huán)比減少26.25%。
2009年1月～2010年6月深圳二手房銷售面積走勢（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）
從各區(qū)二手房月成交情況看，除鹽田區(qū)交易量偏低（2010年上半年月均成交2.38萬平方米）以外，其余各區(qū)走勢基本一致，其中3月至5月成交量大致平穩(wěn)，6月開始下降。2月以前，福田區(qū)交易量領(lǐng)跑各區(qū)，從3月開始，龍崗區(qū)二手房憑借價格優(yōu)勢，交易量有超越福田區(qū)之勢。
2009年1月～2010年6月各區(qū)各月二手房成交面積（萬平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）
與二手房交易量走勢相同，三級市場價格走勢同樣對“新政”的敏感性要滯后于新房市場，其中特區(qū)內(nèi)表現(xiàn)尤為明顯，也說明特區(qū)內(nèi)二手房抗跌性要強(qiáng)于特區(qū)外。2010年第二季度，特區(qū)內(nèi)各區(qū)除鹽田區(qū)外，其余各區(qū)二手房掛牌均價大致穩(wěn)定，其中羅湖區(qū)仍然處于上升階段，而福田區(qū)、南山區(qū)跌幅也較小。
2009年1月～2010年6月特區(qū)內(nèi)各區(qū)各月二手房掛牌均價（元/平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）
相對于特區(qū)內(nèi)各區(qū)，寶安、龍崗二區(qū)二手住宅掛牌均價受宏觀調(diào)控政策的影響更大，2010年5月，兩區(qū)掛牌均價環(huán)比分別下跌1.23%、2.82%，是自2009年1月以來環(huán)比跌幅最大的一個月。
2009年1月～2010年6月寶安區(qū)、龍崗區(qū)各月二手房掛牌均價（元/平方米）
（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）
