一、批準(zhǔn)預(yù)售總量
2010年上半年,深圳共有31個項目取得批準(zhǔn)預(yù)售,新增商品房175.24萬平方米,同比減少27.23%;其中商住項目28個,新增住宅面積134.67萬平方米,同比減少32.21%;辦公項目(含工業(yè)辦公)4個,新增面積17.94萬平方米,同比增加13.54%;新增商業(yè)用房面積8.82萬平方米,同比減少43.06%。
新增商品住宅項目中有18個項目套均面積在90平方米以內(nèi),占比58.06%,其中又有13個套均面積低于80平方米,占比41.94%。
2010年上半年深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
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總預(yù)售面積
(萬㎡) |
住宅預(yù)售面積(萬㎡) |
住宅預(yù)售套數(shù) |
住宅套均面積(㎡) |
商業(yè)用房預(yù)售面積
(萬㎡) |
辦公預(yù)售面積
(萬㎡) |
其他 (萬㎡) |
2010年上半年 |
175.24 |
134.67 |
14832 |
90.8 |
8.82 |
17.94 |
13.81 |
同比 |
-27.23% |
-32.21% |
-25.67% |
-8.80% |
-43.06% |
13.54% |
27.40% |
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看,住宅占77%,其次是寫字樓(含工業(yè)辦公),比重為10%,商業(yè)用房均為裙樓商業(yè),比重僅5%。與第一季度相比,住宅比重有所下降了,其他用房面積比重有所上漲,其他用房主要是酒店、商務(wù)公寓。
2010年上半年深圳各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
二、商品住宅新增供應(yīng)
1、各月商品住宅新增供應(yīng)量
2010年年初,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨緊,商品住宅市場需求延續(xù)了2009年下半年以來的頹勢,加上春節(jié)長假的影響,商品住宅新增供應(yīng)量跌入近年谷底,其中2月僅有2個小項目入市,累計可售面積不足2.5萬平方米。
3月~4月,隨著市場需求的回升,商品住宅新增供應(yīng)量也將隨之增加;4月下旬,一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺,市場轉(zhuǎn)入觀望,5月~6月商品住宅新增供應(yīng)量大幅下滑。
2009年1月~2010年6月深圳各月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬㎡)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
2、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)
2010年上半年,深圳新增商品住宅進(jìn)一步向特區(qū)外集中,上半年入市的31個新盤中7個分別在特區(qū)內(nèi)、24個位于特區(qū)外。寶安、龍崗二區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積占全市的比重達(dá)到81.57%,較前四個月上升了約14個百分點(diǎn)。寶安區(qū)新增住宅面積達(dá)75.07萬平方米,占全市五成以上,其中熱點(diǎn)區(qū)域龍華共有5個項目取得批準(zhǔn)預(yù)售,新增住宅35.6萬平方米,高于特區(qū)內(nèi)累計新增面積。
特區(qū)內(nèi)新增住宅主要集中在南山區(qū)和羅湖區(qū),兩區(qū)各有3個項目入市,新增住宅面積分別為8.17萬平方米、10.98萬平方米,占特區(qū)內(nèi)的比重分別為32.92%、44.24%。
2010年上半年各區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬㎡)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
3、新增商品住宅套均面積
2010年上半年,深圳新增住宅套均面積為90.8平方米,同比下降8.8%。各區(qū)來看,鹽田區(qū)、羅湖區(qū)新增項目以大戶型為主,套均面積在130平方米以上;南山區(qū)以中小戶型為主,套均面積不足70平方米;寶安區(qū)新增住宅套均面積雖然只有79.3平方米,但是實(shí)際銷售中,多個項目采取戶型組合的方式,三房、四房占據(jù)主流,如水榭春天、萬科金域華府。
2010年上半年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅套均面積(㎡)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
三、2010年上半年深圳新房銷售
1、銷售總量
2010年上半年,深圳共成交新房15920套,成交面積143.91萬平方米,不足去年成交量的四成。其中,商品住宅成交127.34萬平方米,占成交總量的88.49%,與去年同期相比減少了約258萬平方米。受商品住宅交易量大幅萎縮的影響,商業(yè)和寫字樓投資需求上揚(yáng),上半年累計成交16.56萬平方米,同比增長了24.32%。
2、剩余可售住宅
截至2010年6月30日,深圳市累計剩余可售新房31932套,可售面積355.32萬平方米,比去年同期分別低12.6%、11.48%,但是與2010年第一季度末(3月31日)相比,存量略有增加(增幅分別為9.32%、1.63%)。
具體從各區(qū)來看,剩余可售住宅主要集中在龍崗、寶安、南山和福田四區(qū),套數(shù)比重分別在14%~29%之間;從各區(qū)存量新房面積看,龍崗、寶安、南山三區(qū)分別為100.83萬平方米、93.4萬平方米、81.05萬平方米。
各區(qū)剩余可售新房套數(shù)比重

各區(qū)剩余可售新房(萬㎡)

(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
3、商品住宅成交總量
2010年上半年,深圳累計成交商品住宅14519套,成交面積127.34萬平方米,同比減少66.95%;商品住宅整體成交均價約為21044元/平方米,同比上漲了72.7%。
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成交套數(shù) |
成交面積(萬㎡) |
成交均價(元/㎡) |
2010年上半年 |
14519 |
127.34 |
21044 |
同比 |
—— |
66.95% |
72.7% |
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
3、2010年上半年各區(qū)商品住宅成交面積
2010年上半年,深圳新房銷售主要集中在龍崗、寶安和南山,三區(qū)成交量均在20萬平方米以上。特區(qū)外二區(qū)共成交85.76萬平方米,占比67.35%;特區(qū)內(nèi)共成交41.58萬平方米,占比32.65%,其中南山區(qū)占64.61%。
各區(qū)商品住宅銷售套數(shù)(套)
各區(qū)商品住宅銷售面積(萬平方米)

(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
4、2009年1月~2010年6月各月商品住宅銷售面積
2010年,在經(jīng)濟(jì)形勢逐步穩(wěn)定的大環(huán)境下,國家開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。僅上半年,存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)、《個人貸款管理暫行辦法》及影響頗大的“4.15”新政的出臺等各個調(diào)控手段層出不窮。國家從縮緊開發(fā)商的資金鏈、打擊投機(jī)及帶有投資性的買家和加大保障房力度等多方面著手,以達(dá)到調(diào)控房價的目的。受此影響,深圳新商品住宅交易量迅速下滑,5月環(huán)比減少59.17%。此后,部分開發(fā)商開始降價促銷,推動了6月份成交總量的小幅回升。
2009年1月至2010年4月深圳新房銷售面積走勢(萬㎡)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
5、2009年1月至2010年6月各區(qū)新商品住宅銷售走勢
2010年第二季度,特區(qū)內(nèi)各區(qū)除羅湖區(qū)以外,商品住宅成交量環(huán)比均大幅下跌,其中鹽田區(qū)環(huán)比跌幅為71.13%。尤其是5月、6月,除南山區(qū)月成交量達(dá)10000平方米以上外,其他三區(qū)月成交面積在1000~6000平方米之間。
特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交面積走勢(萬平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
2010年上半年,特區(qū)外二區(qū)新房走勢與特區(qū)內(nèi)各區(qū)基本一致,不過,寶安、龍崗在經(jīng)過5月交易量的大幅下跌后,部分樓盤迅速調(diào)整銷售策略,通過降價促銷拉動銷售,其中尤以龍崗區(qū)表現(xiàn)更為明顯。6月,龍崗區(qū)萬科清林徑、上品雅園成交面積均在10000平方米以上,全區(qū)累計成交8.63萬平方米,環(huán)比增加174.84%。
特區(qū)外新房月成交面積走勢(萬平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
6、商品住宅銷售均價
①各月商品住宅銷售均價
2009年1月至2010年2月,深圳新商品住宅銷售均價由11459元/平方米上漲至24195元/平方米,漲幅達(dá)到111.14%。從2010年3月開始,隨著宏觀調(diào)控力度的加大以及特區(qū)內(nèi)成交面積比重的下滑,全市商品住宅整體成交均價開始逐月下跌,至2010年6月,跌至16978元/平方米,較2月下跌了29.83%。(特區(qū)內(nèi)成交面積比重由2月的48.57%降至6月的16.8%)
2009年1月至2010年6月各月商品住宅銷售均價
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
②各區(qū)新房銷售均價
2010年上半年,深圳全市商品住宅銷售均價同比上漲72.7%,各區(qū)呈齊頭并進(jìn)之勢。其中,鹽田區(qū)受東部華僑城天麓的影響(占區(qū)域成交量的三成),整體均價達(dá)47229元/平方米,同比上漲131.57%,均價及增幅均居各區(qū)之首;南山區(qū)以均價29781元/平方米次之,同比上漲89.05%,區(qū)域主要成交項目既有均價在35000元/平方米以上的十五峰、寶能太古城、鴻威海怡灣畔,也有均價為16000元/平方米的麗灣商務(wù)公寓;福田區(qū)上半年商品住宅成交主要集中在七街公館(占區(qū)域成交量的三成),受此影響,區(qū)域成交均價為29781元/平方米,同比上漲29.53%,漲幅為各區(qū)最低;羅湖區(qū)在售項目以尾盤為主,加上蘭亭國際公寓的滯銷,成交主要集中在通過降價促銷的佳兆業(yè)金翠園(占區(qū)域成交量的57%),其余還有多個項目均價在20000元/平方米以內(nèi),故整體成交均價為特區(qū)內(nèi)最低。
特區(qū)外二區(qū)中,寶安區(qū)均價突破20000元/平方米,同比上漲72.82%,主要是受萬科金域華府、熙龍灣以及觀湖園的拉升影響;龍崗區(qū)主要成交項目以普通住宅為主,如上品雅苑、陽光天健城、茗萃園,振業(yè)巒山谷等,均價主要在15000元/平方米以內(nèi),故區(qū)域整體均價為13449元/平方米,同比上漲57.16%。
2010年上半年各區(qū)商品住宅銷售均價(元/平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
③各區(qū)各月商品住宅銷售均價
特區(qū)內(nèi)各區(qū)中鹽田區(qū)、羅湖區(qū)由于商品住宅成交量少,月成交均價走勢受個盤成交面積比重的影響較大,因此波動幅度較大,福田和南山銷售價格走勢相對平緩。從“新政”后各區(qū)住宅銷售價格走勢看,下跌幅度較為明顯,羅湖、福田、南山三區(qū)跌幅達(dá)20%以上。
特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交均價走勢(元/平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
2009年1月~2010年3月,特區(qū)外二區(qū)商品住宅銷售均價整體上漲,其中龍崗區(qū)增長較為平穩(wěn),而寶安區(qū)雖然整體也呈上升趨勢,但是自2009年下半年以來,價格波動幅度較大,究其原因,主要是受圣莫麗斯、曦城、萬科金域華府、熙龍灣幾個豪宅項目成交量變化的影響。2010年3月~6月,寶安、龍崗住宅均價處于調(diào)整中,雖然個別月份受個盤成交量的影響波動幅度較大,但整體呈下行趨勢。
特區(qū)外新房月成交均價走勢(元/平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
7、二手商品房銷售
2010年上半年,深圳共成交二手商品房56072套,成交面積518.4萬平方米,成交面積同比減少4.68%。全市新房與二手房成交面積比為1︰3.6
從各區(qū)來看,除鹽田區(qū)外,其余各區(qū)二手房交易量較為接近,成交面積大致在88萬平方米~110萬平方米左右,占全市的比重大致在17%~21%左右。
各區(qū)二手房成交面積比重
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
2010年上半年,羅湖區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)四區(qū)二手房成交套數(shù)均達(dá)到10000套以上,其中龍崗區(qū)和福田區(qū)成交面積達(dá)100萬平方米。未來,隨著特區(qū)外配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善,二手房交易量將更加活躍。
2010年上半年各區(qū)二手房成交套數(shù)(套)、成交面積(萬㎡)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)
相對于“新政”后二級市場交易量的迅速回落,三級市場對宏觀調(diào)控政策的敏感性明顯要弱。二手房交易量并未出現(xiàn)大幅波動, 3月~5月成交面積大致穩(wěn)定在100萬平方米左右。直至6月,調(diào)控效果開始顯現(xiàn),全市二手房成交面積下跌至79.19萬平方米,環(huán)比減少26.25%。
2009年1月~2010年6月深圳二手房銷售面積走勢(萬㎡)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))
從各區(qū)二手房月成交情況看,除鹽田區(qū)交易量偏低(2010年上半年月均成交2.38萬平方米)以外,其余各區(qū)走勢基本一致,其中3月至5月成交量大致平穩(wěn),6月開始下降。2月以前,福田區(qū)交易量領(lǐng)跑各區(qū),從3月開始,龍崗區(qū)二手房憑借價格優(yōu)勢,交易量有超越福田區(qū)之勢。
2009年1月~2010年6月各區(qū)各月二手房成交面積(萬平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))
與二手房交易量走勢相同,三級市場價格走勢同樣對“新政”的敏感性要滯后于新房市場,其中特區(qū)內(nèi)表現(xiàn)尤為明顯,也說明特區(qū)內(nèi)二手房抗跌性要強(qiáng)于特區(qū)外。2010年第二季度,特區(qū)內(nèi)各區(qū)除鹽田區(qū)外,其余各區(qū)二手房掛牌均價大致穩(wěn)定,其中羅湖區(qū)仍然處于上升階段,而福田區(qū)、南山區(qū)跌幅也較小。
2009年1月~2010年6月特區(qū)內(nèi)各區(qū)各月二手房掛牌均價(元/平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))
相對于特區(qū)內(nèi)各區(qū),寶安、龍崗二區(qū)二手住宅掛牌均價受宏觀調(diào)控政策的影響更大,2010年5月,兩區(qū)掛牌均價環(huán)比分別下跌1.23%、2.82%,是自2009年1月以來環(huán)比跌幅最大的一個月。
2009年1月~2010年6月寶安區(qū)、龍崗區(qū)各月二手房掛牌均價(元/平方米)
(數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))