廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組
（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）
一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；占gdp總量的35.43%，比重較上年提高1.23個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)水平低34.46個(gè)百分點(diǎn)。
表1 廣東gdp、固定資產(chǎn)投資情況及與全國(guó)比較單位：億元 
二、數(shù)據(jù)分析
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
1、完成開(kāi)發(fā)投資
2010年全年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3659.69億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占gdp總量8.05%，比重較上年均略有提高（見(jiàn)表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國(guó)家實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對(duì)金融危機(jī)以來(lái)，在流動(dòng)性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開(kāi)發(fā)投資同比增速在2010年實(shí)現(xiàn)了快速反彈（見(jiàn)圖一）。 
從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開(kāi)始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大（見(jiàn)圖二）。
從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢(shì)與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢(shì)，但總體保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平；粵東、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域投資同比增速波動(dòng)幅度相對(duì)較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。
2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源
全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長(zhǎng)17.0%；資金充裕度（到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見(jiàn)圖四）。 
逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢(shì)，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷(xiāo)售量出現(xiàn)大幅反彈（見(jiàn)圖五、十四）。
從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長(zhǎng)27.5%，增速同比提高15.8個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明2010年在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個(gè)月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長(zhǎng)59.4%，說(shuō)明在人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值較為明顯及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍走高的背景之下，進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中的外來(lái)資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷(xiāo)售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施全面取消并出臺(tái)了限貸甚至限購(gòu)等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購(gòu)房及房貸門(mén)檻，盡管在年底兩個(gè)月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均強(qiáng)勢(shì)反彈，但全年同比只增長(zhǎng)10.9%，較上年增速回落了約51個(gè)百分點(diǎn)；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見(jiàn)圖六、七、八）。
（二）土地購(gòu)置
全年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積1755.61萬(wàn)平方米，較2009年進(jìn)一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價(jià)款405.22億元，同比增長(zhǎng)6.4%；購(gòu)置均價(jià)2308元/平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)土地購(gòu)置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價(jià)呈大幅上升態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖九）。 
（三）商品房建設(shè)
全年全省商品房屋施工面積29217.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.2%；其中新開(kāi)工面積9892.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見(jiàn)圖十）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。 
其中，商品住宅新開(kāi)工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、消費(fèi)、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)的新開(kāi)工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見(jiàn)圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五”開(kāi)元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。
（四）商品房交易
全年商品房銷(xiāo)售面積7322.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%；其中住宅銷(xiāo)售6553.40萬(wàn)平方米，與上年持平。商品房銷(xiāo)售額5476.48億元，同比增長(zhǎng)19.4%；其中住宅銷(xiāo)售4591.50億元，同比增長(zhǎng)10.0%。商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長(zhǎng)14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個(gè)百分點(diǎn)和下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)水平總體維持高位運(yùn)行，但漲幅得到控制（見(jiàn)圖十二、十三）。 
從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9•29”二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，10、11月商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)100%，同時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)也明顯回落（見(jiàn)圖十四）。
從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢(shì)大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對(duì)商品房略顯緊張；2010年供需比則進(jìn)一步走低，而商品住宅市場(chǎng)在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢(shì)與商品房的基本重疊（見(jiàn)表3、圖十六）。
表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬(wàn)㎡
從商品房待銷(xiāo)情況看，2010年期末累計(jì)商品房待銷(xiāo)面積1988.46萬(wàn)平方米，比上年期末減少52.27萬(wàn)平方米；其中住宅待銷(xiāo)面積1130.57萬(wàn)平方米，比上年期末減少82.31萬(wàn)平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫(kù)存化態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖十七）。
從商品房待銷(xiāo)結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬(wàn)平方米，占總待銷(xiāo)面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬(wàn)平方米，占3.6%，待銷(xiāo)面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房437.47萬(wàn)平方米，占22.0%，待銷(xiāo)面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬(wàn)平方米，占17.5%，待銷(xiāo)面積達(dá)到近年新高，但所占比重略低于2007年水平（見(jiàn)圖十八）。
三、結(jié)論
1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。得益于充裕的流動(dòng)性，全年房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動(dòng)較大，但總體高于珠三角地區(qū)。
2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。
3、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為近年最低，土地購(gòu)置均價(jià)則達(dá)到新高，土地市場(chǎng)總體呈量降價(jià)漲態(tài)勢(shì)；商品房新開(kāi)工面積達(dá)到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時(shí)要求土地供應(yīng)必須同步跟進(jìn)。
4、關(guān)于商品房銷(xiāo)售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷(xiāo)售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比分別上漲14.8%和10.1%，低于gdp增速（廣東12.2%）加上cpi增速（廣東3.1%）合計(jì)數(shù)值，說(shuō)明各項(xiàng)調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。
綜上所述，2010年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀(guān)調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場(chǎng)仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)因素：
1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的概率較小；另外，“限購(gòu)令”可能進(jìn)一步覆蓋至房?jī)r(jià)上漲水平過(guò)高、過(guò)快的二、三線(xiàn)城市。
2、資金狀況。國(guó)家已明確2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢(shì)相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。
3、房?jī)r(jià)水平。2010年商品房新開(kāi)工面積的大幅增長(zhǎng)有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房?jī)r(jià)面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計(jì)短期波動(dòng)、總體繼續(xù)高位運(yùn)行。
4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問(wèn)題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進(jìn)保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點(diǎn)政策期限還剩一年多，2011年估計(jì)將加快推進(jìn)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的供應(yīng)和需求。
【同致誠(chéng)評(píng)論】從2010年廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出，廣東省2010年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較大；土地購(gòu)置方面，全省購(gòu)置面積同比下降22.2%，購(gòu)置金額同比上漲6.4%，購(gòu)置單價(jià)同比上漲36.8%，購(gòu)置面積持續(xù)萎縮，成交均價(jià)大幅上升是近年來(lái)的特點(diǎn)；從商品房的銷(xiāo)售情況來(lái)看，2010年前5個(gè)月銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)，6-7月和11-12月銷(xiāo)售價(jià)格分別出現(xiàn)走低現(xiàn)象，12月份銷(xiāo)售價(jià)格較1月份出現(xiàn)約5%的下降，但廣深等城市仍處于價(jià)格上升階段。
市場(chǎng)消化方面，2010年廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為活躍，無(wú)論是商品房還是商品住宅于2010年底的代售面積均少于2009年同期，表現(xiàn)出全年供不應(yīng)求的局面。
