廣東省房協(xié)市場分析課題組
(廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所、廣東省統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計處)
一、社會經濟環(huán)境
2010年廣東經濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢,全年完成國內生產總值45472.83億元,同比增長12.2%,增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產投資16113.19億元,同比增長20.7%,增速同比提高1.2個百分點;占gdp總量的35.43%,比重較上年提高1.23個百分點,比全國水平低34.46個百分點。
表1 廣東gdp、固定資產投資情況及與全國比較單位:億元
二、數(shù)據(jù)分析
(一)房地產開發(fā)投資
1、完成開發(fā)投資
2010年全年全省完成房地產開發(fā)投資3659.69億元,同比增長23.6%,增速高于固定資產投資2.9個百分點;占固定資產投資22.71%,占gdp總量8.05%,比重較上年均略有提高(見表2)。數(shù)據(jù)顯示,2008年下半年國家實施一攬子經濟刺激政策應對金融危機以來,在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下,房地產業(yè)吸收了相當一部分資金,開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈(見圖一)。
從月度數(shù)據(jù)看,上半年投資增速逐月提高,但下半年開始逐步回落,全年增速比1-11月回落了3.8個百分點,回落幅度進一步擴大(見圖二)。
從各區(qū)域看,珠三角投資同比增速走勢與全省相似,呈先走高后回落態(tài)勢,但總體保持較平穩(wěn)的增長水平;粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大,其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右,但增速水平仍高于珠三角地區(qū)(圖三)。
2、開發(fā)資金來源
全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元,同比增長17.0%;資金充裕度(到位資金占開發(fā)資金比重)為157%,與2007年水平相當。與近年相比,2010年房地產企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平,企業(yè)資金狀況仍較寬松(見圖四)。
逐月數(shù)據(jù)顯示,2010年房地產到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢,但至年底止降企穩(wěn),相當一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈(見圖五、十四)。
從資金來源結構看,國內貸款約1238億元,占到位資金21.55%;同比增長27.5%,增速同比提高15.8個百分點,說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下,房地產企業(yè)通過國內貸款融資的渠道總體較為順暢,尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元,占到位資金1.59%;同比大幅增長59.4%,說明在人民幣對外升值、對內貶值較為明顯及國內房地產價格普遍走高的背景之下,進入了房地產開發(fā)投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元,同比增長19.2%;占到位資金27.54%,比重與上年基本持平。其它資金(銷售回籠資金(定金、預付))方面,由于2010年有關購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調控措施,提高了購房及房貸門檻,盡管在年底兩個月定金及預收款和個人按揭貸款均強勢反彈,但全年同比只增長10.9%,較上年增速回落了約51個百分點;占到位資金49.32%,該比重只高于2002年和2008年水平(見圖六、七、八)。
(二)土地購置
全年房地產企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米,較2009年進一步下降22.2%,連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元,同比增長6.4%;購置均價2308元/平方米,同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示,近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮;相比之下,近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢(見圖九)。
(三)商品房建設
全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米,同比增長18.2%;其中新開工面積9892.98萬平方米,同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米,增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示,2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高(見圖十)。這一方面有望增加后市商品房供應量,改善供求關系;另一方面,則要求房地產開發(fā)用地的供應須同步跟進。
其中,商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下,2010年大幅上漲,為后市供應的進一步提高奠定了基礎;而集經營、服務、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加(見圖十三),商業(yè)地產作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要載體,其建設規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產性服務業(yè)和生活性服務業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎。
(四)商品房交易
全年商品房銷售面積7322.01萬平方米,同比增長4.1%;其中住宅銷售6553.40萬平方米,與上年持平。商品房銷售額5476.48億元,同比增長19.4%;其中住宅銷售4591.50億元,同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米,同比分別增長14.8%和10.1%,增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點,房價水平總體維持高位運行,但漲幅得到控制(見圖十二、十三)。
從2010年月度數(shù)據(jù)看,在“9•29”二次調控政策出臺之后,10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降,但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%,同時銷售均價也明顯回落(見圖十四)。
從供需結構看,商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低,最終呈供不應求態(tài)勢。與2009年相比,供需結構走勢大致相似,但2009年全年的供需關系保持基本平衡、商品住宅供求關系相對商品房略顯緊張;2010年供需比則進一步走低,而商品住宅市場在屢受政策調控的情況下,其供需比的走勢與商品房的基本重疊(見表3、圖十六)。
表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位:萬㎡
從商品房待銷情況看,2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米,比上年期末減少52.27萬平方米;其中住宅待銷面積1130.57萬平方米,比上年期末減少82.31萬平方米,表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢(見圖十七)。
從商品房待銷結構上看,商品住宅1130.57萬平方米,占總待銷面積的56.9%,比重與2004、2008年相當;辦公樓71.71萬平方米,占3.6%,待銷面積及所占比重均為近年最低;商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米,占22.0%,待銷面積與近5年水平相當,所占比重總體處于低位水平;其他348.71萬平方米,占17.5%,待銷面積達到近年新高,但所占比重略低于2007年水平(見圖十八)。
三、結論
1、關于房地產開發(fā)投資。得益于充裕的流動性,全年房地產完成開發(fā)投資同比增長23.6%,高于固定資產投資同比增速2.9個百分點。其中,珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn);粵東、粵西、粵北則波動較大,但總體高于珠三角地區(qū)。
2、關于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢,全年房地產企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。
3、關于開發(fā)建設。房地產企業(yè)購置土地面積為近年最低,土地購置均價則達到新高,土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢;商品房新開工面積達到近年最高水平,有望改善后市商品房的供求關系,但同時要求土地供應必須同步跟進。
4、關于商品房銷售。在嚴厲的房地產調控政策之下,商品房銷售面積同比增速有所回落;商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%,低于gdp增速(廣東12.2%)加上cpi增速(廣東3.1%)合計數(shù)值,說明各項調控措施取得了較好的階段性成果。
綜上所述,2010年度廣東房地產市場大體平穩(wěn),總體朝著宏觀調控政策引導的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性,其中需要重點關注以下幾個因素:
1、調控政策。房地產調控將成為常態(tài),調控政策出現(xiàn)松動的概率較??;另外,“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。
2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,而目前信貸收緊的趨勢相當明顯,房地產企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮,預計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。
3、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關系大體平衡;然而,土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預期,將使房價面臨上漲的壓力,但漲幅將有所放緩,預計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。
4、保障房建設和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán),“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設,改善住房供應結構;另外,廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多,2011年估計將加快推進速度,為房地產市場帶來新的供應和需求。
【同致誠評論】從2010年廣東省房地產市場分析報告可以看出,廣東省2010年全年房地產開發(fā)投資增幅較大;土地購置方面,全省購置面積同比下降22.2%,購置金額同比上漲6.4%,購置單價同比上漲36.8%,購置面積持續(xù)萎縮,成交均價大幅上升是近年來的特點;從商品房的銷售情況來看,2010年前5個月銷售價格平穩(wěn),6-7月和11-12月銷售價格分別出現(xiàn)走低現(xiàn)象,12月份銷售價格較1月份出現(xiàn)約5%的下降,但廣深等城市仍處于價格上升階段。
市場消化方面,2010年廣東省房地產市場整體較為活躍,無論是商品房還是商品住宅于2010年底的代售面積均少于2009年同期,表現(xiàn)出全年供不應求的局面。