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2010年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
發(fā)布時(shí)間:2013-08-04    4282 閱讀量

    廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組
    (廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處)
    一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境
    2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元,同比增長(zhǎng)12.2%,增速比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16113.19億元,同比增長(zhǎng)20.7%,增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn);占gdp總量的35.43%,比重較上年提高1.23個(gè)百分點(diǎn),比全國(guó)水平低34.46個(gè)百分點(diǎn)。 
                     表1  廣東gdp、固定資產(chǎn)投資情況及與全國(guó)比較單位:億元


    二、數(shù)據(jù)分析
    (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
    1、完成開(kāi)發(fā)投資
    2010年全年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3659.69億元,同比增長(zhǎng)23.6%,增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個(gè)百分點(diǎn);占固定資產(chǎn)投資22.71%,占gdp總量8.05%,比重較上年均略有提高(見(jiàn)表2)。數(shù)據(jù)顯示,2008年下半年國(guó)家實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對(duì)金融危機(jī)以來(lái),在流動(dòng)性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下,房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金,開(kāi)發(fā)投資同比增速在2010年實(shí)現(xiàn)了快速反彈(見(jiàn)圖一)。 


    從月度數(shù)據(jù)看,上半年投資增速逐月提高,但下半年開(kāi)始逐步回落,全年增速比1-11月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn),回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大(見(jiàn)圖二)。



    從各區(qū)域看,珠三角投資同比增速走勢(shì)與全省相似,呈先走高后回落態(tài)勢(shì),但總體保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平;粵東、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域投資同比增速波動(dòng)幅度相對(duì)較大,其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)左右,但增速水平仍高于珠三角地區(qū)(圖三)。



    2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源
    全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元,同比增長(zhǎng)17.0%;資金充裕度(到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重)為157%,與2007年水平相當(dāng)。與近年相比,2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平,企業(yè)資金狀況仍較寬松(見(jiàn)圖四)。


    逐月數(shù)據(jù)顯示,2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢(shì),但至年底止降企穩(wěn),相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷(xiāo)售量出現(xiàn)大幅反彈(見(jiàn)圖五、十四)。



    從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看,國(guó)內(nèi)貸款約1238億元,占到位資金21.55%;同比增長(zhǎng)27.5%,增速同比提高15.8個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明2010年在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策之下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢,尤其是在最后兩個(gè)月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。利用外資91億元,占到位資金1.59%;同比大幅增長(zhǎng)59.4%,說(shuō)明在人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值較為明顯及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍走高的背景之下,進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中的外來(lái)資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元,同比增長(zhǎng)19.2%;占到位資金27.54%,比重與上年基本持平。其它資金(銷(xiāo)售回籠資金(定金、預(yù)付))方面,由于2010年有關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施全面取消并出臺(tái)了限貸甚至限購(gòu)等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施,提高了購(gòu)房及房貸門(mén)檻,盡管在年底兩個(gè)月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均強(qiáng)勢(shì)反彈,但全年同比只增長(zhǎng)10.9%,較上年增速回落了約51個(gè)百分點(diǎn);占到位資金49.32%,該比重只高于2002年和2008年水平(見(jiàn)圖六、七、八)。





    (二)土地購(gòu)置
    全年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積1755.61萬(wàn)平方米,較2009年進(jìn)一步下降22.2%,連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價(jià)款405.22億元,同比增長(zhǎng)6.4%;購(gòu)置均價(jià)2308元/平方米,同比增長(zhǎng)36.8%。數(shù)據(jù)顯示,近三年來(lái)土地購(gòu)置面積持續(xù)萎縮;相比之下,近兩年土地成交均價(jià)呈大幅上升態(tài)勢(shì)(見(jiàn)圖九)。


    (三)商品房建設(shè)
    全年全省商品房屋施工面積29217.60萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.2%;其中新開(kāi)工面積9892.98萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)11.5%。數(shù)據(jù)顯示,2010年廣東商品房施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高(見(jiàn)圖十)。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量,改善供求關(guān)系;另一方面,則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。


    其中,商品住宅新開(kāi)工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下,2010年大幅上漲,為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ);而集經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、消費(fèi)、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)的新開(kāi)工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加(見(jiàn)圖十三),商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體,其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五”開(kāi)元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。



    (四)商品房交易
    全年商品房銷(xiāo)售面積7322.01萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4.1%;其中住宅銷(xiāo)售6553.40萬(wàn)平方米,與上年持平。商品房銷(xiāo)售額5476.48億元,同比增長(zhǎng)19.4%;其中住宅銷(xiāo)售4591.50億元,同比增長(zhǎng)10.0%。商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)分別為7479元/平方米、7006元/平方米,同比分別增長(zhǎng)14.8%和10.1%,增速同比分別提高5.6個(gè)百分點(diǎn)和下降0.5個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)水平總體維持高位運(yùn)行,但漲幅得到控制(見(jiàn)圖十二、十三)。



    從2010年月度數(shù)據(jù)看,在“9•29”二次調(diào)控政策出臺(tái)之后,10、11月商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)較9月有所下降,但12月銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)100%,同時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)也明顯回落(見(jiàn)圖十四)。



    從供需結(jié)構(gòu)看,商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低,最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。與2009年相比,供需結(jié)構(gòu)走勢(shì)大致相似,但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對(duì)商品房略顯緊張;2010年供需比則進(jìn)一步走低,而商品住宅市場(chǎng)在屢受政策調(diào)控的情況下,其供需比的走勢(shì)與商品房的基本重疊(見(jiàn)表3、圖十六)。
                表3  2009、2010年廣東商品房供需情況  單位:萬(wàn)㎡



    從商品房待銷(xiāo)情況看,2010年期末累計(jì)商品房待銷(xiāo)面積1988.46萬(wàn)平方米,比上年期末減少52.27萬(wàn)平方米;其中住宅待銷(xiāo)面積1130.57萬(wàn)平方米,比上年期末減少82.31萬(wàn)平方米,表現(xiàn)出明顯的去庫(kù)存化態(tài)勢(shì)(見(jiàn)圖十七)。



    從商品房待銷(xiāo)結(jié)構(gòu)上看,商品住宅1130.57萬(wàn)平方米,占總待銷(xiāo)面積的56.9%,比重與2004、2008年相當(dāng);辦公樓71.71萬(wàn)平方米,占3.6%,待銷(xiāo)面積及所占比重均為近年最低;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房437.47萬(wàn)平方米,占22.0%,待銷(xiāo)面積與近5年水平相當(dāng),所占比重總體處于低位水平;其他348.71萬(wàn)平方米,占17.5%,待銷(xiāo)面積達(dá)到近年新高,但所占比重略低于2007年水平(見(jiàn)圖十八)。



    三、結(jié)論
    1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。得益于充裕的流動(dòng)性,全年房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.6%,高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,珠三角開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)較為平穩(wěn);粵東、粵西、粵北則波動(dòng)較大,但總體高于珠三角地區(qū)。
    2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢(shì),全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。 
    3、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為近年最低,土地購(gòu)置均價(jià)則達(dá)到新高,土地市場(chǎng)總體呈量降價(jià)漲態(tài)勢(shì);商品房新開(kāi)工面積達(dá)到近年最高水平,有望改善后市商品房的供求關(guān)系,但同時(shí)要求土地供應(yīng)必須同步跟進(jìn)。
    4、關(guān)于商品房銷(xiāo)售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下,商品房銷(xiāo)售面積同比增速有所回落;商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比分別上漲14.8%和10.1%,低于gdp增速(廣東12.2%)加上cpi增速(廣東3.1%)合計(jì)數(shù)值,說(shuō)明各項(xiàng)調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。
    綜上所述,2010年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)大體平穩(wěn),總體朝著宏觀(guān)調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場(chǎng)仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性,其中需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)因素:
    1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài),調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的概率較小;另外,“限購(gòu)令”可能進(jìn)一步覆蓋至房?jī)r(jià)上漲水平過(guò)高、過(guò)快的二、三線(xiàn)城市。
    2、資金狀況。國(guó)家已明確2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,而目前信貸收緊的趨勢(shì)相當(dāng)明顯,房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮,預(yù)計(jì)下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。
    3、房?jī)r(jià)水平。2010年商品房新開(kāi)工面積的大幅增長(zhǎng)有望保持后市供需關(guān)系大體平衡;然而,土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期,將使房?jī)r(jià)面臨上漲的壓力,但漲幅將有所放緩,預(yù)計(jì)短期波動(dòng)、總體繼續(xù)高位運(yùn)行。
    4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問(wèn)題的重要一環(huán),“雙軌制”之下政府將大力推進(jìn)保障房的建設(shè),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);另外,廣東為期三年的“三舊”改造試點(diǎn)政策期限還剩一年多,2011年估計(jì)將加快推進(jìn)速度,為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的供應(yīng)和需求。


   【同致誠(chéng)評(píng)論】從2010年廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出,廣東省2010年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較大;土地購(gòu)置方面,全省購(gòu)置面積同比下降22.2%,購(gòu)置金額同比上漲6.4%,購(gòu)置單價(jià)同比上漲36.8%,購(gòu)置面積持續(xù)萎縮,成交均價(jià)大幅上升是近年來(lái)的特點(diǎn);從商品房的銷(xiāo)售情況來(lái)看,2010年前5個(gè)月銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn),6-7月和11-12月銷(xiāo)售價(jià)格分別出現(xiàn)走低現(xiàn)象,12月份銷(xiāo)售價(jià)格較1月份出現(xiàn)約5%的下降,但廣深等城市仍處于價(jià)格上升階段。
    市場(chǎng)消化方面,2010年廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為活躍,無(wú)論是商品房還是商品住宅于2010年底的代售面積均少于2009年同期,表現(xiàn)出全年供不應(yīng)求的局面。