廣東省房協(xié)市場分析課題組
（廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所、廣東省統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計處）
一、社會經濟環(huán)境
2010年廣東經濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內生產總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占gdp總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。
表1 廣東gdp、固定資產投資情況及與全國比較單位：億元 
二、數(shù)據(jù)分析
（一）房地產開發(fā)投資
1、完成開發(fā)投資
2010年全年全省完成房地產開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產投資2.9個百分點；占固定資產投資22.71%，占gdp總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實施一攬子經濟刺激政策應對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產業(yè)吸收了相當一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。 
從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。
從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。
2、開發(fā)資金來源
全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當。與近年相比，2010年房地產企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖四）。 
逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖五、十四）。
從資金來源結構看，國內貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產企業(yè)通過國內貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內貶值較為明顯及國內房地產價格普遍走高的背景之下，進入了房地產開發(fā)投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預付））方面，由于2010年有關購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖六、七、八）。
（二）土地購置
全年房地產企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖九）。 
（三）商品房建設
全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十）。這一方面有望增加后市商品房供應量，改善供求關系；另一方面，則要求房地產開發(fā)用地的供應須同步跟進。 
其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應的進一步提高奠定了基礎；而集經營、服務、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要載體，其建設規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產性服務業(yè)和生活性服務業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎。
（四）商品房交易
全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十二、十三）。 
從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9•29”二次調控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十四）。
從供需結構看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應求態(tài)勢。與2009年相比，供需結構走勢大致相似，但2009年全年的供需關系保持基本平衡、商品住宅供求關系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表3、圖十六）。
表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡
從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十七）。
從商品房待銷結構上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低于2007年水平（見圖十八）。
三、結論
1、關于房地產開發(fā)投資。得益于充裕的流動性，全年房地產完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。
2、關于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。
3、關于開發(fā)建設。房地產企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關系，但同時要求土地供應必須同步跟進。
4、關于商品房銷售。在嚴厲的房地產調控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于gdp增速（廣東12.2%）加上cpi增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調控措施取得了較好的階段性成果。
綜上所述，2010年度廣東房地產市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調控政策引導的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點關注以下幾個因素：
1、調控政策。房地產調控將成為常態(tài)，調控政策出現(xiàn)松動的概率較??；另外，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。
2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當明顯，房地產企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。
3、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。
4、保障房建設和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設，改善住房供應結構；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產市場帶來新的供應和需求。
【同致誠評論】從2010年廣東省房地產市場分析報告可以看出，廣東省2010年全年房地產開發(fā)投資增幅較大；土地購置方面，全省購置面積同比下降22.2%，購置金額同比上漲6.4%，購置單價同比上漲36.8%，購置面積持續(xù)萎縮，成交均價大幅上升是近年來的特點；從商品房的銷售情況來看，2010年前5個月銷售價格平穩(wěn)，6-7月和11-12月銷售價格分別出現(xiàn)走低現(xiàn)象，12月份銷售價格較1月份出現(xiàn)約5%的下降，但廣深等城市仍處于價格上升階段。
市場消化方面，2010年廣東省房地產市場整體較為活躍，無論是商品房還是商品住宅于2010年底的代售面積均少于2009年同期，表現(xiàn)出全年供不應求的局面。
