一、 批準預售總量
2011年1~10月(截止到10月31日,下同),深圳市共有62個項目取得預售許可證,新增商品房260.73萬平方米,同比減少28.73%;其中商住項目60個,新增住宅面積246.98萬平方米,同比減少13.05%,辦公項目(含工業(yè)辦公)1個,新增面積4.11萬平方米,同比暴跌87.52%;新增商業(yè)用房面積20.60萬平方米,同比減少29.45%。
新增商品住宅項目中有40個項目套均面積在90平方米以內,占比74.07%,其中又有16個項目套均面積低于80平方米,占比25.93%。
從各類型商品房批準預售面積比重看,住宅占66%,其次是其他用房(含商務公寓、酒店等),批準預售面積占總面積比重比重為27%,再次是商業(yè)用房,比重為5%,寫字樓(含辦公用房)比重為2%。與去年同期相比,商業(yè)用房比重下跌了3個百分點,住宅比重有所下降,其他用房面積比重增加了約22百分點。
二、商品住宅新增供應
1、 各月商品住宅新增供應量
2011年,深圳商品住宅新增供應量總體偏低,月度走勢仍然呈較大幅度波動。2011年年初,房地產(chǎn)宏觀調控政策趨緊,商品住宅市場需求延續(xù)了2010年下半年以來的頹勢,加上春節(jié)長假的影響,商品住宅新增供應量跌入近年谷底,其中2月僅有1個項目入市,累計可售面積7.25萬平方米;3月~4月,隨著市場需求的回升,商品住宅新增供應量也將隨之增加;5月~6月商品住宅新增供應量持續(xù)上升;7、8、9月,在剛性需求推動以及對傳統(tǒng)的“金九銀十”的預期,新盤入市量加大,7月份批準預售面積達42.53萬平方米,環(huán)比上漲7.4%,9月份取得預售許可證的項目繼續(xù)增加,9月份共有11個住宅項目取得批售,獲批套數(shù)達4643套,環(huán)比8月增加235.47%,是近一年來批售量最大的月份,10月份由于九月成交慘淡,預期的“金九銀十”沒有出現(xiàn),批準預售3123套商品住宅,獲批面積26.51萬平方米。
2、各區(qū)商品住宅新增供應
2011年1~10月,深圳新房住宅進一步向特區(qū)外集中,上半年入市的62個新盤中15個分別在特區(qū)內、47個位于特區(qū)外。
特區(qū)外批準預售面積占全市的比重為79.83%,較前去年同期下降了約2.2個百分點,龍崗區(qū)的新增住宅面積110.44萬平方米,占比39.85%,其中面積較大的項目有星河時代花園、睿智華庭、中??党腔▓@(二期)等,寶安區(qū)的新增住宅所占比重有大幅的下滑,較前兩季度有所下降了,新增住宅面積103.99萬平方米。
特區(qū)內新增住宅主要集中在南山區(qū),共有六個項目入市,新增住宅面積40.05萬平方米,占特區(qū)內比重63.89%,鹽田區(qū)有四個項目入市,新增住宅面積為11.91萬平方米,1~10月羅湖區(qū)無取得批準預售的項目。
3、新增商品住宅套均面積
2011年1~10月,深圳新增住宅套均面積為99.25平方米,同比上升9.38%。各區(qū)來看,寶安區(qū)因新增錦繡御園(一期)、金地塞拉維花園兩個豪宅項目使得套均面積達104平方米,是全市套均面積最大的區(qū)域;南山區(qū)新增的純水岸(九期)一個項目套均面積為266.05平方米,由于7月份獲批的泛海拉菲花園小型項目的拉動使得南山區(qū)新增商品住宅套均面積為90.63平方米,較去年同期有所上漲;龍崗區(qū)新增的御府名筑、萬科金域緹香花園、融?;▓@二期戶型多樣,套均面積較平均為88.27平方米;鹽田區(qū)新增住宅套均面積86.05平方米,在實際銷售中,鹽田區(qū)多個項目均為小戶型,如東港印象家園(a區(qū))、上東灣雅居。
三、2011年1~10月深圳新房銷售
1、銷售總量
2011年1~10月(截止到10月31日,下同),深圳共成交新房29691套,成交面積252.71萬平方米,其中,商品住宅成交228.95萬平方米,占成交總量的90.59%,與去年同期相比增加了約61.32萬平方米;商業(yè)用房成交16.58萬平方米,與去年同期增長16.07%;寫字樓成交6.69萬平方米,同比減少30.53%。
2、剩余可售住宅
截至2011年10月31日,深圳市累計剩余可售新房31625套,可售面積336.00萬平方米,比去年同期分別低4.99%、11.02%,但是與2011年前兩季度末(8月31日)相比,存量有所增加。
具體從各區(qū)來看,剩余可售住宅主要集中在龍崗、寶安、南山和福田四區(qū),總套數(shù)占全市的比重為93.66%;從各區(qū)存量新房面積看,龍崗、寶安、南山三區(qū)分別為85.57萬平方米、83.41萬平方米、75.02萬平方米。
3、商品住宅成交總量
2011年1~10月,深圳累計成交商品住宅27035套,成交面積228.95萬平方米,同比減少9.87%,成交均價為19405元/平方米,同比下跌了6.03%
4、2011年1~10月各區(qū)商品住宅成交面積
2011年1~10月,深圳新房銷售主要集中在特區(qū)外,兩區(qū)共成交20920套新房,共計179.50萬平方米,占全市成交的78.40%;特區(qū)內共成交49.45萬平方米,其中南山區(qū)占特區(qū)內成交的59.80%,羅湖區(qū)是成交面積最小的區(qū)域,共成交2.74萬平方米,占比5.54%。
5、2010年1月~2011年10月各月商品住宅銷售面積
2011年,在經(jīng)濟形勢逐步穩(wěn)定的大環(huán)境下,國家開始加強對房地產(chǎn)市場的調控力度。受限價政策影響,今年1~7月,商品房空置面積165.68萬平方米,同比增加29.08%,其中住宅空置面積67.07萬平方米,同比增加95.65%。在短短一個月時間,深圳空置商品房增加9500平方米。受此影響,深圳新商品住宅交易量迅速下滑,今年1~7月,深圳全市新建商品房住宅銷售面積179.98萬平方米,同比減少53.17%。受限價政策的進一步影響,預期的“金九銀十”淪為“銅九鐵十”,與往年同期均有大幅下降。