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2011年1~10月深圳新房市場分析
發(fā)布時間:2013-08-04    4203 閱讀量

一、    批準預售總量
    2011年1~10月(截止到10月31日,下同),深圳市共有62個項目取得預售許可證,新增商品房260.73萬平方米,同比減少28.73%;其中商住項目60個,新增住宅面積246.98萬平方米,同比減少13.05%,辦公項目(含工業(yè)辦公)1個,新增面積4.11萬平方米,同比暴跌87.52%;新增商業(yè)用房面積20.60萬平方米,同比減少29.45%。
    新增商品住宅項目中有40個項目套均面積在90平方米以內,占比74.07%,其中又有16個項目套均面積低于80平方米,占比25.93%。
    


    從各類型商品房批準預售面積比重看,住宅占66%,其次是其他用房(含商務公寓、酒店等),批準預售面積占總面積比重比重為27%,再次是商業(yè)用房,比重為5%,寫字樓(含辦公用房)比重為2%。與去年同期相比,商業(yè)用房比重下跌了3個百分點,住宅比重有所下降,其他用房面積比重增加了約22百分點。



二、商品住宅新增供應
1、 各月商品住宅新增供應量
    2011年,深圳商品住宅新增供應量總體偏低,月度走勢仍然呈較大幅度波動。2011年年初,房地產(chǎn)宏觀調控政策趨緊,商品住宅市場需求延續(xù)了2010年下半年以來的頹勢,加上春節(jié)長假的影響,商品住宅新增供應量跌入近年谷底,其中2月僅有1個項目入市,累計可售面積7.25萬平方米;3月~4月,隨著市場需求的回升,商品住宅新增供應量也將隨之增加;5月~6月商品住宅新增供應量持續(xù)上升;7、8、9月,在剛性需求推動以及對傳統(tǒng)的“金九銀十”的預期,新盤入市量加大,7月份批準預售面積達42.53萬平方米,環(huán)比上漲7.4%,9月份取得預售許可證的項目繼續(xù)增加,9月份共有11個住宅項目取得批售,獲批套數(shù)達4643套,環(huán)比8月增加235.47%,是近一年來批售量最大的月份,10月份由于九月成交慘淡,預期的“金九銀十”沒有出現(xiàn),批準預售3123套商品住宅,獲批面積26.51萬平方米。
2、各區(qū)商品住宅新增供應
    2011年1~10月,深圳新房住宅進一步向特區(qū)外集中,上半年入市的62個新盤中15個分別在特區(qū)內、47個位于特區(qū)外。
    特區(qū)外批準預售面積占全市的比重為79.83%,較前去年同期下降了約2.2個百分點,龍崗區(qū)的新增住宅面積110.44萬平方米,占比39.85%,其中面積較大的項目有星河時代花園、睿智華庭、中??党腔▓@(二期)等,寶安區(qū)的新增住宅所占比重有大幅的下滑,較前兩季度有所下降了,新增住宅面積103.99萬平方米。
    特區(qū)內新增住宅主要集中在南山區(qū),共有六個項目入市,新增住宅面積40.05萬平方米,占特區(qū)內比重63.89%,鹽田區(qū)有四個項目入市,新增住宅面積為11.91萬平方米,1~10月羅湖區(qū)無取得批準預售的項目。


3、新增商品住宅套均面積
    2011年1~10月,深圳新增住宅套均面積為99.25平方米,同比上升9.38%。各區(qū)來看,寶安區(qū)因新增錦繡御園(一期)、金地塞拉維花園兩個豪宅項目使得套均面積達104平方米,是全市套均面積最大的區(qū)域;南山區(qū)新增的純水岸(九期)一個項目套均面積為266.05平方米,由于7月份獲批的泛海拉菲花園小型項目的拉動使得南山區(qū)新增商品住宅套均面積為90.63平方米,較去年同期有所上漲;龍崗區(qū)新增的御府名筑、萬科金域緹香花園、融?;▓@二期戶型多樣,套均面積較平均為88.27平方米;鹽田區(qū)新增住宅套均面積86.05平方米,在實際銷售中,鹽田區(qū)多個項目均為小戶型,如東港印象家園(a區(qū))、上東灣雅居。


三、2011年1~10月深圳新房銷售
1、銷售總量
    2011年1~10月(截止到10月31日,下同),深圳共成交新房29691套,成交面積252.71萬平方米,其中,商品住宅成交228.95萬平方米,占成交總量的90.59%,與去年同期相比增加了約61.32萬平方米;商業(yè)用房成交16.58萬平方米,與去年同期增長16.07%;寫字樓成交6.69萬平方米,同比減少30.53%。
2、剩余可售住宅
    截至2011年10月31日,深圳市累計剩余可售新房31625套,可售面積336.00萬平方米,比去年同期分別低4.99%、11.02%,但是與2011年前兩季度末(8月31日)相比,存量有所增加。
    具體從各區(qū)來看,剩余可售住宅主要集中在龍崗、寶安、南山和福田四區(qū),總套數(shù)占全市的比重為93.66%;從各區(qū)存量新房面積看,龍崗、寶安、南山三區(qū)分別為85.57萬平方米、83.41萬平方米、75.02萬平方米。

3、商品住宅成交總量
    2011年1~10月,深圳累計成交商品住宅27035套,成交面積228.95萬平方米,同比減少9.87%,成交均價為19405元/平方米,同比下跌了6.03%


4、2011年1~10月各區(qū)商品住宅成交面積
    2011年1~10月,深圳新房銷售主要集中在特區(qū)外,兩區(qū)共成交20920套新房,共計179.50萬平方米,占全市成交的78.40%;特區(qū)內共成交49.45萬平方米,其中南山區(qū)占特區(qū)內成交的59.80%,羅湖區(qū)是成交面積最小的區(qū)域,共成交2.74萬平方米,占比5.54%。


5、2010年1月~2011年10月各月商品住宅銷售面積
    2011年,在經(jīng)濟形勢逐步穩(wěn)定的大環(huán)境下,國家開始加強對房地產(chǎn)市場的調控力度。受限價政策影響,今年1~7月,商品房空置面積165.68萬平方米,同比增加29.08%,其中住宅空置面積67.07萬平方米,同比增加95.65%。在短短一個月時間,深圳空置商品房增加9500平方米。受此影響,深圳新商品住宅交易量迅速下滑,今年1~7月,深圳全市新建商品房住宅銷售面積179.98萬平方米,同比減少53.17%。受限價政策的進一步影響,預期的“金九銀十”淪為“銅九鐵十”,與往年同期均有大幅下降。 



6、2010年1月至2011年10月各區(qū)新商品住宅銷售走勢

    2011年上半年,特區(qū)內除南山區(qū)成交量有所下降外,各區(qū)商品住宅銷售量基本持平。5月,鹽田區(qū)成交量增加,超出南山區(qū)月成交量,6月,南山與鹽田銷售量基本相等。7、8、9、10月份全市銷售量持續(xù)走低,其中鹽田區(qū)下跌較快,九月至十月各區(qū)銷售量均出現(xiàn)大幅下降。


    2011年1~10月,特區(qū)外二區(qū)新房走勢與特區(qū)內新房基本保持一致,但,寶安、龍崗在4月經(jīng)歷了銷售波谷,交易量下跌。但經(jīng)過市場反應和銷售調整,5月至6月兩區(qū)成交量呈現(xiàn)增加趨勢,尤其寶安區(qū)的增加幅度迅速加大。7、8、9、10四個月,銷售量持續(xù)下跌,預期的“金九銀十”并未出現(xiàn),九月至十月寶安不漲反跌。


7、商品住宅銷售均價
   ①各月商品住宅銷售均價
    2011年1月至2011年2月,深圳新商品住宅銷售均價由20165元/平方米上漲至20660元/平方米,漲幅約2.5%。從2011年3月開始,隨著宏觀調控力度的加大以及特區(qū)內成交面積比重的下滑,全市商品住宅整體成交均價開始逐月波動下跌,至2010年5月,跌至15263元/平方米,較2月下跌了24.31%。隨著成交面積的回升,6~10月份商品住宅成交均價也逐漸回升,到10月,商品住宅成交均價19119元/平方米,較5月份環(huán)比增加25.26%,同比下跌12.17%。

   ②各區(qū)新房銷售均價
    2011年1~10月,深圳全市商品住宅銷售均價同比下跌12.17%。其中,南山區(qū)由于高價的泛海拉菲花園、純水岸(九期)的成交,帶動全區(qū)的成交均價,達33364元/平方米,同比下跌5.84%,均價居各區(qū)之首;福田區(qū)近期的成交項目主要集中在深物業(yè)廊橋國際、四季山水花園二期、桐林城市廣場等,受此影響,南山區(qū)2011年1~10月成交均價整體達到26250元/平方米,同比下跌11.46%,居于全市第二位;9、10月份蘭亭國際的成交,使羅湖區(qū)的成交均價僅達26120元/平方米,同比上漲2.54%;鹽田區(qū)的成交均價為22836元/平方米,同比暴跌45.96%,是特區(qū)內均價最低、降幅最大的區(qū)域。
    特區(qū)外,寶安區(qū)的均價達16901元/平方米,同比下跌16.55%,龍崗區(qū)均價僅14917元/平方米,達到全市的最低。


   ③各區(qū)各月商品住宅銷售均價
    特區(qū)內各區(qū)中,羅湖區(qū)由于商品住宅成交量少,月成交均價走勢受個盤成交面積比重的影響較大,因此波動幅度較大,福田和南山、鹽田銷售價格走勢相對平緩,由于限購政策力度的持續(xù)加強,大多購房者持觀望態(tài)度,九月至十月特區(qū)內住宅銷售均價均有一定幅度的下跌。

    2011年1月~2011年2月,特區(qū)外二區(qū)商品住宅銷售均價出現(xiàn)短暫的小幅上漲,其中龍崗區(qū)增長較為平穩(wěn),而寶安區(qū)雖然整體也呈上升趨勢,但是自2011年二月以來,價格連續(xù)下滑,究其原因,主要是受國家的限價、限購一系列調控政策的影響。2011年3月~10月,寶安、龍崗住宅均價處于下跌中,雖然個別月份受個盤成交量的影響有小幅上漲,但整體呈下滑趨勢。6~10月,寶安、龍崗兩區(qū)的成交均價分別在16000元/平方米~19000元/平方米、14000元/平方米~16000元/平方米之間波動。


8、二手商品住宅銷售
    2011年1~10月,深圳共成交二手商品住宅64749套,成交面積610.51萬平方米,同比減少30.66%。全市新房與二手房成交面積比為1︰3.75。
    從各區(qū)來看,除鹽田區(qū)成交面積較小外,其余各區(qū)二手房交易量較為接近,成交面積大致在100萬平方米~140萬平方米左右,占全市的比重大致在17%~23%之間。

    2011年1~10月,福田、龍崗、寶安三區(qū)的區(qū)二手房交易量略為活躍,成交套數(shù)均達13000套以上,占全市成交的63.28%,較其他五區(qū),鹽田區(qū)的二手房成交量較小,僅占全市比重的2.64%。未來,隨著特區(qū)外配套設施、基礎設施的進一步完善,二手房交易量將更加活躍。


    由于受二手房按評估價征稅政策的影響,三級市場震動較大。二手房交易量出現(xiàn)大幅波動, 1月~2月成交面積大幅下跌,三月再次大幅上漲。4至10月份,調控效果開始顯現(xiàn),全市二手房成交面積持續(xù)下跌,至10月,隨著對新規(guī)的實施適應,全市二手房交易量穩(wěn)定維持在較低的水平,8月之后二手房成交量穩(wěn)定在3000套以下。


    從各區(qū)二手房月成交情況看,除鹽田區(qū)交易量偏低(2011年1~10月月均成交2.04萬平方米)以外,其余各區(qū)走勢基本一致,其中1月至2月成交量大幅下降,3至10月開始持續(xù)波動下降,新規(guī)頒布后的交易量顯著下跌。2月以前,龍崗區(qū)交易量領跑各區(qū),從5月開始,寶安區(qū)二手房憑借價格優(yōu)勢,交易量已穩(wěn)超福田居于全市各區(qū)之首,新規(guī)時期,各區(qū)二手房成交量走勢與全市走勢大致相同,均有不同程度的下滑,其中寶安10月成交3.28萬平方米,較1月環(huán)比大跌82.77%,下滑幅度位全市之首;龍崗區(qū)10月成交6.08萬平方米,環(huán)比較1月減少72.46%;其他各區(qū)均有大幅下滑。


    與二手房交易量走勢不同,三級市場價格走勢對“新政”的敏感性要滯后于二手房銷售市場,特區(qū)內、特區(qū)外的二手房掛牌均價都表現(xiàn)出較強的穩(wěn)定性。2011年1~9月,特區(qū)內各區(qū)二手房掛牌均價平穩(wěn),各月均未出現(xiàn)大幅漲跌的情況。


    對于特區(qū)外,寶安區(qū)、龍崗區(qū)二手住宅掛牌均價受宏觀調控政策影響并不明顯, 2011年1至9月,均價分別穩(wěn)定在13500元/平方米、17300元/平方米,環(huán)比沒有出現(xiàn)大幅的增減。