11月末,全市金融機(jī)構(gòu)(含外資)本外幣各項存款余額64381.15億元,同比增長8.6%;金融機(jī)構(gòu)(含外資)本外幣各項貸款余額39953.32億元,同比增長24.9%。
二、土地市場
1、供應(yīng)特征分析
1.1 房地產(chǎn)供應(yīng)地塊大幅減少,面積反而有所上升
2016年,深圳共41宗地公告交易,環(huán)比下跌56.4%;土地面積2,257,759平方米,環(huán)比上漲2.8%。41宗地中,2宗為混合用地,16宗為工業(yè)用地,7宗為工業(yè)用地(新型產(chǎn)業(yè)用地),7宗為商業(yè)用地,3宗為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地,1宗為倉儲用地,2宗為商住混合用地,1宗為文化設(shè)施用地,1宗為物流用地,1宗為醫(yī)療衛(wèi)生用地(詳情見下表)??梢?,在公開“招拍掛”市場上,2016年供應(yīng)地塊越來越少,但面積反而有所上升。
綜上,2016年,深圳共36宗地成交,環(huán)比下跌53.8%;土地面積2,101,835平方米,環(huán)比上漲14.1%。
1.2 僅2宗商住混合用地成交,且均為“地王”,大部分為工業(yè)用地
2016年,深圳成交的房地產(chǎn)用地主要集中在南山區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū),分別成交11宗、10宗、6宗,龍華新區(qū)成交2宗,坪山新區(qū)成交4宗,寶安區(qū)成交2宗,羅湖區(qū)成交1宗,而福田區(qū)、鹽田區(qū)和大鵬新區(qū)無新供應(yīng)(詳情見下表)。
除寶安區(qū)外,2016年各區(qū)成交的房地產(chǎn)用地樓面價均高于以往,其中龍華新區(qū)和光明新區(qū)尤為突出,深圳房地產(chǎn)用地成交樓面價如下圖所示:
深圳房地產(chǎn)用地成交樓面價
2016年上半年,因“3.25新政”的出臺,深圳樓市在大踏步中開始減速?!吧绫?改3”,“首付3改4”,“營改增”等政策的實施,深圳樓市開始進(jìn)入觀望期。2016年下半年,“10.4新政”的出臺,讓深圳樓市進(jìn)一步冰封,開發(fā)商也開始觀望,供應(yīng)量驟縮。根據(jù)深圳同致誠數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測,2016年深圳住宅預(yù)售面積454萬平方米,環(huán)比下跌37.07%;住宅預(yù)售套數(shù)45575套,環(huán)比下跌35.11%。
2016年預(yù)售住宅戶型分布圖
2016年共預(yù)售新房住宅45575套,其中,一房供應(yīng)4202套,占比10.82%;二房供應(yīng)17249套,占比44.41%;三房供應(yīng)12141套,占比31.26%;四房供應(yīng)3053套,占比7.86%;四房以上供應(yīng)672套,占比1.73%;復(fù)式供應(yīng)826套,占比2.13%;宿舍供應(yīng)694套,占比1.79%;別墅供應(yīng)8套,占比0.02%。2-3房成為今年上半年樓市預(yù)售的供應(yīng)主力軍,占據(jù)整個住宅預(yù)售的近八成。
1.2 龍崗、寶安為供應(yīng)主力
2016年住宅預(yù)售主要以龍崗、寶安為主,共占比81.92%。其中龍崗區(qū)預(yù)售22754套,占比49.93%;寶安區(qū)預(yù)售14581套,占比31.99%;南山區(qū)預(yù)售6778套,占比14.87%;羅湖區(qū)預(yù)售1214套,占比2.66%;鹽田區(qū)預(yù)售248套,占比0.54%。
福田區(qū)無新增預(yù)售。
2016年預(yù)售住宅區(qū)域分布圖
具體各區(qū)的預(yù)售情況如下表所示:
2、成交分析
2.1 與政策博弈中前行,成交量下跌近四成,均價飆漲至53528元/平方米
2016年的“3.25新政”后,深圳房地產(chǎn)市場供需開始走弱,成交量下滑,但價格上行的勢頭依然不改。“10.4新政”加碼后,住宅均價連續(xù)三個月環(huán)比下滑,價格飆升勢頭終被遏制,同時嚴(yán)厲整肅市場秩序的相關(guān)措施相繼出臺,市場熱度驟降。
根據(jù)深圳同致誠數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測,2016年全市新房住宅成交40467套,環(huán)比下跌39.1%;成交面積418.16萬平方米,環(huán)比下跌37.2%。但成交均價仍飆升至53528元/平方米,環(huán)比上漲59.8%。
2.2福田、南山均價超8萬
2016年,福田、南山成交均價仍高企, 超8萬/m2。羅湖區(qū)在舊改的推動下,均價達(dá)64322元/平方米。寶安、龍崗一直是成交大區(qū),寶安區(qū)以150.5萬m2的驕人業(yè)績位列第一,但寶安、龍崗仍有光明、坪山等洼地,均價相對較低。
2.3 寶安、龍崗成交占比近八成
寶安、龍崗因可用土地資源較多,價格較低,一直是成交大戶。2016年第一季度,深圳樓市仍延續(xù)2015年的火爆,“3.25新政“的出現(xiàn)適時的遏制了火勢的蔓延,市場進(jìn)入觀望期,成交量下滑。10.4嚴(yán)政出臺后,樓市進(jìn)一步得到遏制,成交量大幅下滑。根據(jù)深圳同致誠數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測,2016年共成交40467套,環(huán)比下跌39.1%。
受預(yù)售及政策影響,各行政區(qū)成交量均有所下降。
其中,福田區(qū)因2016年無新增預(yù)售,成交342套,環(huán)比下跌76.5%,下滑幅度最大。南山區(qū)成交6896套,環(huán)比下跌3.2%。羅湖區(qū)成交1703套,環(huán)比下跌27.2%。寶安區(qū)成交15666套,環(huán)比下跌36.3%。龍崗區(qū)成交15288套,環(huán)比下跌48.6%。鹽田區(qū)成交565套,環(huán)比下跌53.7%。
2.4 量價背馳 價格企穩(wěn),成交量繼續(xù)下滑
2016年開局延續(xù)2015年的火爆,1-3月成交量依舊可觀,“3.25新政“后,市場熱度快速褪去,成交量大幅下滑,導(dǎo)致4月份成交量出現(xiàn)了腰斬,隨后低位徘徊。但開發(fā)商資金充足,且對后市發(fā)展也較為樂觀,因此價格依然堅挺。10.4新政后,成交均價連續(xù)3個月下滑,遏制了價格瘋漲的勢頭,開始企穩(wěn)。
2016年90㎡以下戶型均價44741元,90㎡-144㎡戶型均價47328元,144㎡以下戶型均價80539元,可見,大戶型才是房價的推手。
根據(jù)深圳同致誠數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測,2016年全市二手房成交106745套,環(huán)比下跌23.7%;成交面積937.8萬平方米,環(huán)比下跌23%。但成交均價仍飆升至56390元/平方米,環(huán)比上漲34.8%。
雖然深圳商業(yè)市場受持續(xù)增長的人均生產(chǎn)總值、龐大的人口及基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善所支撐,但受住宅市場影響,商業(yè)預(yù)售市場也遇觀望期。根據(jù)深圳同致誠數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測,2016年商業(yè)共預(yù)售3564套,環(huán)比下跌37.42%;預(yù)售面積70.97萬平方米,環(huán)比下滑31.94%。