一、 新增供應(yīng)情況
2010年1~12月,深圳新增7個(gè)辦公項(xiàng)目,面積較大的項(xiàng)目是位于南山僑香路的智慧廣場(chǎng),共獲批面積95854.54平方米,2010年第四季度無辦公用房入市,新增辦公項(xiàng)目中法定用途有寫字樓、工業(yè)廠房兩種類型。
2010年1~12月深圳批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓項(xiàng)目(出售型)
項(xiàng)目名稱 |
項(xiàng)目位置 |
總預(yù)售面積(㎡) |
辦公預(yù)售面積(㎡) |
工業(yè)廠房預(yù)售面積(㎡) |
財(cái)富港大廈 |
寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道寶源路 |
90943.04 |
19862.52 |
—— |
鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng) |
羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處 |
59158.14 |
47066.3 |
—— |
深業(yè)泰然雪松大廈 |
車公廟泰然九路與泰然六路交匯處 |
41801.1 |
—— |
41801.1 |
龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 |
龍崗區(qū)中心城清林西路與黃閣北路交匯處 |
70649.65 |
—— |
70649.65 |
智慧廣場(chǎng) |
南山.僑香路 |
95854.54 |
—— |
95854.54 |
田廈翡翠明珠花園 |
南山.南山大道與桃園路交匯處 |
66368.71 |
20961.64 |
—— |
正中時(shí)代廣場(chǎng) |
龍崗.龍崗區(qū)龍城街道 |
38097.11 |
32988.66 |
—— |
合計(jì) |
—— |
462872.29 |
120879.12 |
208305.29 |
(數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng))
二、 銷售情況 1、成交總量
2003年~2006年,深圳市寫字樓成交量呈上漲趨勢(shì),至2006年達(dá)到最近幾年的歷史高峰,成交面積高達(dá)38.27萬平方米,同比上漲49.61%,從2007年開始,寫字樓銷售面積開始大幅收窄,2008年,全市僅成交寫字樓4.88萬平方米,隨后即開始回升,2010年1~11月,深圳累計(jì)成交寫字樓17.13萬平方米,同比減少17.45%,是2008年交易總量的三倍多,但僅占2009年交易總量的76.64%。

2、各月成交情況
2009年,深圳寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過6月~8月的放量后,市場(chǎng)需求量趨于穩(wěn)定,2009年9月至2010年1月,月成交面積在16000平方米左右。2010年2月,受春節(jié)長假的影響,成交量有所下滑;此后,在特區(qū)內(nèi)幾個(gè)主要在售項(xiàng)目(中央西谷、卓越世紀(jì)中心、漢京大廈、neo企業(yè)大道)的引領(lǐng)下,全市寫字樓交易量總體回暖,大致回復(fù)到2009年第四季度水平,到9月份,在大項(xiàng)目鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)的帶動(dòng)下,全市成交量大幅上升,交易面積達(dá)43737平方米,環(huán)比暴漲473.49%,達(dá)2010年以來的最高,10~11月,隨著新政的實(shí)施、限購令及取消手套房貸7折優(yōu)惠等政策的實(shí)施,寫字樓開始回落,但成交量仍然可觀,11月份,全市寫字樓成交面積達(dá)16394平方米,環(huán)比上漲10.20%,同比增加3.79%。

3、各區(qū)成交情況
2010年1~11月,由于福田區(qū)集中了深圳主要在售寫字樓,寫字樓交易量仍然集中在福田區(qū),占比重38.71%,其他各區(qū)也開始暫露頭角,由于全市成交量最高的鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)位于羅湖區(qū),使羅湖區(qū)的成交量位列第二,達(dá)41280.49平方米,南山區(qū)由于漢京大廈的帶動(dòng)成交量也高達(dá)24142.43平方米,其余各區(qū)交易量均在22000平方米以內(nèi)。
4、主要項(xiàng)目成交情況
2010年1~11月,深圳共有12個(gè)項(xiàng)目成交辦公物業(yè),特區(qū)內(nèi)項(xiàng)目neo企業(yè)大廈、創(chuàng)建大廈、時(shí)代科技大廈、中央西谷大廈均位于福田車公廟片區(qū),南山區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目為漢京大廈和田廈翡翠明珠;特區(qū)外項(xiàng)目分別為位于寶安中心區(qū)的萬駿經(jīng)貿(mào)大廈、財(cái)富港大廈和位于龍崗中心城的珠江廣場(chǎng)。
從各項(xiàng)目成交情況看,位于羅湖區(qū)的鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)由于9月份的大面積成交使總交易量達(dá)41280.49平方米,成交量位于其他各項(xiàng)目之首,創(chuàng)建大廈自2010年1月開盤以來成交23830.66平方米,僅次于鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng),銷售率達(dá)八成以上,漢京大廈、珠江廣場(chǎng)、中央西谷大廈、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈及neo企業(yè)大廈亦不容小覷,成交面積均在10000平方米以上,2010年9月之后開始成交的財(cái)富港大廈、田廈翡翠明珠、東方新天地廣場(chǎng)的交易面積均不足3500平方米。
三、 寫字樓三級(jí)市場(chǎng)掛牌
1、全市寫字樓三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià)
2008年1月,深圳寫字樓掛牌均價(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)后開始逐月遞減,至2008年12月,降至16700元/平方米,降幅達(dá)到27.22%;2009年1月以來,重新進(jìn)入上升期,至2010年11月,全市整體掛牌均價(jià)為27836元/平方米,創(chuàng)歷史新高,與2008年12月相比,漲幅達(dá)到66.68%。

2、各區(qū)寫字樓三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià)
各區(qū)寫字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)和全市大體一致,均呈平穩(wěn)上升趨勢(shì),其中福田區(qū)掛牌均價(jià)明顯高于其他兩區(qū),11月份均價(jià)高達(dá)30120元/平方米,創(chuàng)09年以來的新高;自2010年1月~11月,南山區(qū)各月掛牌均價(jià)均大于20000元/平方米,11月份高達(dá)25715元/平方米,羅湖區(qū)均價(jià)僅19027元/平方米,是全市掛牌均價(jià)最小的區(qū)域;11月份,羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)寫字樓掛牌均價(jià)較2009年1月增幅分別達(dá)到60.00%、66.74%,71.05%,從11月份各區(qū)走勢(shì)看,各區(qū)寫字樓掛牌均價(jià)均有小幅度的上升,增幅均在1%~5%之間。

3、各區(qū)寫字樓三級(jí)市場(chǎng)掛牌租金
從三級(jí)市場(chǎng)掛牌租金看,福田區(qū)由于辦公物業(yè)以甲級(jí)寫字樓為主,租金明顯高于羅湖和南山區(qū),2010年11月,羅湖、福田、南山各區(qū)寫字樓租金掛牌均價(jià)分別為87元/㎡•月、112元/㎡•月、81元/㎡•月,較2009年1月增幅分別為35.94%、40.00%、22.73%,南山區(qū)寫字樓雖然掛牌均價(jià)要大大高于羅湖區(qū),但是由于其商務(wù)氛圍尚未完全形成,租金水平與羅湖區(qū)較為接近。

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