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2010年廣州市土地市場年度分析
發(fā)布時間:2013-08-04    4622 閱讀量

 一、2010年全年政府出讓土地成交明細表(不含從化、增城)


廣州市2010年全年成交土地(招拍掛)(不含工業(yè))




出讓時間

地塊名稱

土地屬性

土地面積

容積率

總建筑面積

掛牌起始價

起拍樓面價

成交總價

成交樓面價

競得開發(fā)商

(㎡)

(㎡)

(萬元)

(元/㎡)

(萬元)

(元/㎡)

3月10日

琶洲a區(qū)a13地塊

商務辦公用地

2777

≤ 3.0

≤ 83310

41498

4981

41498

4981

廣東寶鋼

3月17日

東風西路源溪大街14-20號之一、源溪一巷

二類居住用地

3104

≤ 6.95

≤ 18095

4465.367

2468

7100

3924

平南實業(yè)

3月18日

2010njy-1南沙區(qū)南沙街金洲村

二類居住用地

10817

≤ 2.0

≤ 21634

2530

1169

2580

1193

肇慶第二建

2010njy-2南沙區(qū)龍穴島海港大道拐角處

商業(yè)用地

5916.32

≤ 5.0

≤ 29581.6

5238

1771

流拍

2010njy-3南沙區(qū)南沙街蘆灣村

二類居住用地

15385.07

≤ 2.5

≤ 38462.675

5874

1527

5874

1527

時代宏泰

4月16日

開發(fā)區(qū) kxc-j1-3地塊

商業(yè)金融用地

6867

≤ 3

≤ 20601

2709

1315

流拍

4月27日

琶洲a區(qū)a12地塊

商務辦公用地

27614

≤3.6

≤ 99410

49023

4931

49023

4931

廣東電網(wǎng)

4月29日

科學城kxc-f8-3地塊

商業(yè)(商服)

6002

≤3.5

≤ 21007

2374

1130

2374

1130

廣州珍寶巴士有限公司

5月6日

白云新城ab2910005地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

16909

≤ 5.03

≤ 85058

34000

3997

52500

6172

佛山市伊爵投資管理有限公司、佛山市尚盟資產(chǎn)管理有限公司

5月24日

開發(fā)區(qū) kxcd-d3-1地塊

三類居住用地

11326

≤ 2.8

≤ 31712

1405

1240.5

1455

1285(地面價)

廣州森浩房地產(chǎn)投資有限公司

6月29日

芳村原高爾夫a地塊af030625

二類居住用地

28122

≤ 3

≤ 84366

27966

3315

62500

7408

中鐵房地產(chǎn)集團

芳村原高爾夫b地塊af030622

二類居住用地

37000

≤ 3

≤ 91872

28529

3106

67000

7293

中鐵房地產(chǎn)集團

7月8號

番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)大嶺村

二類居住用地

107772(可建設(shè)用地93340)

≤ 1.8

≤ 168012

41500

2470

流拍

番禺區(qū)橋南街市良公路南側(cè)

二類居住用地

22978

≤ 2.2

≤ 50552

20800

4115

21400

4233

保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司

8月31日

番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃濱江大道北側(cè)、規(guī)劃德興南路西側(cè)政府儲備用地南區(qū)5-3地塊

二類居住用地

112731 (可建設(shè)用地 49686)

≤ 1.8

≤89435

39200

4383

49500

5535

廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司

番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃濱江大道北側(cè)、規(guī)劃大涌路東側(cè)政府儲備用地南區(qū)4-2地塊

二類居住用地、商業(yè)金融用地

243989

二類居住用地 ≤ 1.8 ;商業(yè)金融用地 ≤ 2.0  

二類居住用地 ≤ 279922 ;商業(yè)金融用地 ≤ 46914

132500

4054

238000

7282

廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司

越秀區(qū)達道路

二類居住用地

5318

≤ 5.0

≤25540

8948

3504

9148

3582

廣州南嶺鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

9月19日

天河區(qū)廣州氮肥廠地段

二類居住用地

56713

≤2.8

≤158796

76222

4800

129000

8124

深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司

荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場f地塊af030614

二類居住用地

39931( 可建設(shè)用地 35491)

≤3.0

≤106473

44719

4200

71000

6668

雋御管理顧問(廣州)有限公司

荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場e地塊af030616 af030617

二類居住用地、幼兒園用地

59211 (可建設(shè)用地 54218 )

≤2.8

≤143791

63268

4400

100000

6955

保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司

荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場d地塊af030619

二類居住用地

51274 (可建設(shè)用地 49348 )

≤2.8

≤138174

59415

4300

80000

5790

保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司

9月20日

龍穴島海港大道拐角內(nèi)側(cè)2010njy-2地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

5916.32

≤3.5

≤20707.12

2744

1325

2744

1325

廣州南沙國際物流有限公司

豐田生活區(qū)北側(cè)2010njy-4地塊

商業(yè)金融業(yè)用地,可兼容二類居住

32264

≤3.0

≤96789

17076

1764

20600

2128

廣東萬業(yè)置地有限公司及廣東創(chuàng)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(聯(lián)合體)

金洲管理區(qū)(祈福酒店南側(cè))2010njy-6地塊

商業(yè)金融業(yè)用地,可兼容二類居住

25248

≤3.5

≤88368

13250

1499

15700

1777

廣州市合富投資有限公司

南沙牌坊北側(cè)2010njy-7地塊

商務辦公與商業(yè)金融業(yè)用地

9962

≤3.0

≤29886

7622

2550

流拍

9月20日

九龍大道以東中新知識城zscn-a3-1地塊

科研設(shè)計用地

46950

≤2.0

——

26011

——

26011

480

廣州知識城投資開發(fā)有限公司 

九龍大道以東中新知識城zscn-a3-2地塊

科研設(shè)計用地

48091

≤2.0

九龍大道以東中新知識城zscn-a3-3地塊

科研設(shè)計用地

47906

≤2.0

九龍大道以西中新知識城zscn-b2-1地塊

二類居住用地

121890(凈居住面積98490)

≤2.6

10月18日

九龍大道以東、南部快速路以南中新知識城zscn-a1-1地塊

科研設(shè)計用地

109644

≤2.0

——

31630

——

31630

374

廣州知識城投資開發(fā)有限公司 

九龍大道以西中心知識城zscn-b8地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

62569

≤3.0

九龍大道以西中心知識城zscn-b1-2地塊

居住用地

109573(凈居住87703㎡)

≤2.7(居住份額)

九龍大道以西中心知識城zscn-b9地塊

居住用地

66789(凈居住62889㎡)

≤3.2(居住份額)

10月25日

南沙行政中心東側(cè)2010njy-8地塊

商業(yè)金融業(yè),可兼容二類居住

33619

≤3.0

≤100857

10605

1052

10605

1052

銀利(廣州)電子電器實業(yè)有限公司

南沙科技創(chuàng)新中心南側(cè)2010njy-9地塊

二類居住用地

21228.8

≤2.5

≤53072

8076

1522

8076

1522

廣州南沙置業(yè)有限公司

10月26日

海珠區(qū)新港東路以北、琶洲大道以南ah040218地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

19742

≤5.0

≤98710

48862

4950

流拍

11月1日

越秀區(qū)下塘西登峰畜牧場地段

商住樓住宅小區(qū)

7055

——

≤14892

10800

7252

18500

12423

君華地產(chǎn)

海珠區(qū)新港東路以南、新滘東路以西ah041018、ah041023地塊

ah041018:商業(yè)金融業(yè)用地)、交通設(shè)施用地;ah041023:商業(yè)金融業(yè)用地

ah041018:29060;ah041023:9175

≤6.0

ah041018:≤174360;ah041023:≤55050

88079

3839

88079

3839

地鐵公司

白云區(qū)白云新城云城東路西側(cè)ab2910002地塊

商業(yè)金融業(yè)用地(c2)

23311

≤5.89

≤137403

67361

4902

67361

4902

南方航空

白云區(qū)金沙洲b3702a-06地塊

住宅用地

94519

≤2.8

≤264653

111172

4201

221000

8351

深業(yè)南方

11月1日

九龍大道以東中新知識城zscn-a5地塊

科研設(shè)計用地

64299

≤2.0

——

22525

——

22500

475

廣州知識城投資開發(fā)有限公司 

九龍大道以東中新知識城zscn-a6地塊

商業(yè)金融用地

66066

≤3.0

九龍大道以東中新知識城zscn-a4地塊

居住用地

104094(凈居住92094㎡)

≤1.6(居住份額)

11月25日

荔灣黃沙大道廣鐵南站

居住用地、城市公共建筑用地、城市公共綠地

261507(可建筑面積155559)

≤ 3.2

≤497789

479227

9627

860000

17276

廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司

12月8日

科學城科翔路以北、香山路以東kxc-h1-1地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

180964

≤1.3

——

26005

1105

26005

1105

中國南方電網(wǎng)有限責任公司

12月16日

開發(fā)區(qū)科學城開泰大道以東,映日路以北kxc-i4-5地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

44754

≤2.2

——

13915

1413

13915

1413

廣東省天然氣管網(wǎng)有限公司

開發(fā)區(qū)永和區(qū)yh-e6-7地塊

居住用地

16188

≤2.5

——

6500

1606

6500

1606

廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團有限公司

白云區(qū)云城西路東側(cè)ab2910001地塊

商業(yè)金融用地

39780

≤5.03

≤ 200100

99970

4996

144000

7196

上海綠地

白云區(qū)云城西路東側(cè)、橫二路南側(cè)、白云二線北側(cè)ab2907008-1 、 ab2907009地塊

二類居住用地、公共服務設(shè)施用地

47485

二類居住用地 ≤ 2.81 ; 公共服務設(shè)施用地 ≤ 0.78

二類居住用地 ≤ 117927 ; 公共服務設(shè)施用地 ≤ 4320

84353

6900

240000

20352

保利廣州

白云區(qū)云城西路東側(cè)、橫二路南側(cè)、白云二線北側(cè)ab2907008-2地塊

二類居住用地

18998

≤ 2.81

≤ 53384

36835

6900

110000

20605

保利廣州

白云區(qū)云城西路東側(cè)、橫二路南側(cè)、白云二線北側(cè)ab2907008-3地塊

二類居住用地

20795

≤ 2.81

≤ 58586

40424

6900

117000

19971

中海地產(chǎn)

越秀區(qū)大新路以北、天成路以東、濠畔街以南、海珠南以西爛尾地

商業(yè)、住宅

5382(可建設(shè)用地面積 4026 )

8.7

地上總建筑面積≤ 34943 (含已建裙樓商業(yè)建筑面積 16028 平 及未建住宅建筑面積 18915平 )

11452

3277

27000

7727

廣州嘉強投資有限公司

12月21日

番禺區(qū)沙頭街橫江禺山西路南側(cè)沙頭街地塊

商業(yè)用地

98417(可建設(shè)用地74170)

≤2.0

≤148340

32700

2204

32700

2204

廣州海新冷凍倉儲有限公司

番禺區(qū)大龍街東環(huán)路西側(cè)地塊

二類居住用地

10325(可建設(shè)用地7750)

≤4.0

≤31000

11400

3677

11400

3677

廣州市盈創(chuàng)興業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司

天河區(qū)東圃鎮(zhèn)前進村中山大道以南

商品住宅

21517

——

≤35614.3

20521

5762

20251

5762

廣東潤通實業(yè)有限公司

花都區(qū)107國道以西a地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

41040(可建設(shè)用地25162)

≤2.0

≤50324

5284

1050

13500

2683

廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

花都區(qū)107國道以西b地塊

商業(yè)金融業(yè)用地

85824(可建設(shè)用地62320)

≤2.0

≤124640

11566

928

30500

2447

廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
 二、廣州市2010年土地市場分析
   1、土地出讓成交情況
   從2010年全年的土地實際供應量來看,截止2010年底,政府(不含從化、增城)招拍掛出讓城鎮(zhèn)建設(shè)用地(不含工業(yè))共57宗(含流拍5宗),面積約291.77萬平方米。從區(qū)位來看,廣州市的土地面積供應主要集中在荔灣、蘿崗、番禺和白云,其中蘿崗出讓面積最大,占整體出讓的37.93%,主要是由于2010年蘿崗中新知識城出讓土地面積較大,主要大力發(fā)展科研和相應的配套住宅的發(fā)展;而番禺區(qū)方面,雖然出讓地塊僅7宗,但其出讓地塊面積均較大,因此供地面積也相應較大。 

    廣州市2010年土地成交情況一覽表


行政區(qū)域

供應宗地數(shù)

所占比例

供應面積(㎡)

所占比例

天河

2

3.51%

78,230

2.68%

越秀

3

5.26%

17,755

0.61%

海珠

4

7.02%

88,368

3.03%

荔灣

6

10.53%

218,642

7.49%

白云

7

12.28%

261,797

8.97%

黃埔

0

0.00%

0

0.00%

番禺

7

12.28%

857,719

29.40%

花都

2

3.51%

126,864

4.35%

南沙

9

15.79%

160,356.51

5.50%

蘿崗

17

29.82%

1,107,972

37.97%

合計

57

100.00%

2,917,703.51

100.00%

                  (資料來源:廣州市國土資源和房屋管理局,同致誠評估公司整理)



2010年廣州市分區(qū)土地出讓面積分布圖

   工業(yè)市場方面,仍以蘿崗工業(yè)用地出讓為主,且出讓地塊多數(shù)以出讓底價成交。 
   2、土地出讓價格
2010年的土地市場出現(xiàn)前松后緊的局面,上半年供應數(shù)量較少,僅供應12宗土地,且流拍2宗,土地市場較為平靜,2010年下半年,土地一級市場供應量增加,且各區(qū)域都有較多宗地供應,一級市場火爆,地王再次頻頻出現(xiàn),主要體現(xiàn)在以下幾點: 
    11月25日,荔灣黃沙大道廣鐵南站居住用地、城市公共建筑用地、城市公共綠地成交樓面單價達17276元/平方米,其成交單價已超過天河區(qū)珠江新城住宅樓面單價,成為拍賣時點的地王; 
    12月16日,白云區(qū)白云新城二類居住用地成交樓面單價突破2萬元/平方米,再次刷新了廣州市的新地王記錄,與附近的新建普通住宅價格逼近; 
    11月1日,經(jīng)過百輪激戰(zhàn),深業(yè)南方地產(chǎn)以22.1億元奪得這幅“回爐”地塊,8351元/平方米的樓面地價超越前地王身價(7935元/平方米); 
    2010年下半年推地45宗,流拍三宗,一宗位于南沙 ,一宗位于番禺,還有一宗位于海珠琶洲,琶洲地塊由于入市門檻過快,造成了流拍; 
    花都區(qū)此次推出了僅有的2宗商業(yè)金融業(yè)用地,成交樓面地價遠高于起始的掛牌價,成交樓面單價在2500元/平方米左右。
   3、土地市場分析
    由量跌引發(fā)的土地市場冷清的連鎖反應,更加讓地方政府對于房產(chǎn)新政的實施進退兩難,廣州傳出市場土地供應“下限說”,有消息稱“5平方公里其實是彈性供地區(qū)間的上限,還有一個鮮為人知的供地下限,為2平方公里”。 2010年廣州全年計劃出讓商品住宅用地5平方公里,其中2平方公里位于中心城區(qū),2010年上半年,廣州土地市場交易慘淡,結(jié)果上半年只推出了12宗用地,并有兩宗流拍,上半年僅成交了0.4平方公里,占全年比例的8%,在一線城市中排名墊底。
     1-6月:土地交易市場靜如死水
     6月29日中鐵集團獨攬荔灣高爾夫球場地塊后,廣州上半年土地出讓宣告了一段落了。上半年廣州住宅土地供應為6宗,商業(yè)用地6宗,其中兩宗商業(yè)用地流拍,土地總成交10宗,出讓金總額為29.19億,全年廣州供地計劃是2000萬平米,上半年成交土地面積為15.9萬平方米,這與全年土地出讓計劃相比,只是冰山一角,僅是8%。其他城市情況則大為不同,上半年南京土地出讓金已達 94.08億元,杭州250億,與之相比,廣州土地出讓效率偏低。
     7-8月:土地交易市場依然相對冷清
     7-8月相繼推出了5宗地塊,主要集中在番禺區(qū),其中番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃濱江大道北側(cè)地塊交易價格突破了2007年原地王拍賣價,達到了7282元/平方米,使得番禺中心城區(qū)的樓面地價上了一個臺階。
     9-12月:土地交易市場陷入瘋狂
9到12月份,廣州市共推出了40宗地,逐漸進入密集推地期,大面積地塊較多,且推地數(shù)量較多,主要集中在各個區(qū)域。且下半年土地市場整體比較火爆,特別是優(yōu)質(zhì)地塊的拍賣,地價競爭較為激烈,如廣鐵南站地塊,面積大,周邊環(huán)境較為優(yōu)越;白云新城地塊,眾多的開發(fā)企業(yè)看好其未來發(fā)展?jié)摿?,成交樓面地價超過2萬元/平方米,刷新了新的地王記錄。 
   總體來看,一方面政策調(diào)控頻繁出臺,限購、限貸、央行加息、住房公積金存貸款利率調(diào)整、央行調(diào)高銀行存款準備金率……10月15日到現(xiàn)在,從中央到廣州本地,一輪接一輪的經(jīng)濟政策和樓市新政襲擊市場。然而,在這輪政策的狂風暴雨下,廣州優(yōu)質(zhì)的土地資源依然受到開發(fā)商追捧。從廣州市國土局的推地情況看,能看出其“以優(yōu)質(zhì)地塊吸引資金”的良苦用心,但開發(fā)商的態(tài)度還有待觀察。另一方面,受政策調(diào)控的影響,廣州土地市場將維持冷熱不均的現(xiàn)象,市中心地塊和交通配套及資源豐富的地塊拍賣,繼續(xù)發(fā)“高燒”,土地價格依然會繼續(xù)走高,成交非常的活躍。郊區(qū)土地,其價格不穩(wěn)定,甚至恐怕遭遇流拍或底價成交的現(xiàn)象。
  三、廣州市2011年土地市場展望 
   從2010年整體的房地產(chǎn)、土地、金融政策來看,整個房地產(chǎn)市場偏于收緊的主線,預計未來土地出讓市場將有所收緊,我司對2011年土地市場展望如下:
   1、    從2010年土地、房地產(chǎn)政策來看,除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格外,需增加土地供給,特別是保障性住房的供給,因此,預計2011年土地市場供應結(jié)構(gòu)有所調(diào)整,將繼續(xù)大量增加保障性住房用地供應;
   2、    囤地查處力度有所加強,特別是對囤地一年以上未開發(fā)的企業(yè)禁止其再購買土地進行開發(fā),且銀行準備金不斷上調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所收緊,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有一定的打擊;通過打擊囤地炒地的行為,減少開發(fā)企業(yè)坐等土地漲價的心理,實現(xiàn)土地市場的有效需求。從而減少開發(fā)企業(yè)拿地的盲目性,減緩土地價格增長速度。