經(jīng)歷了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲，2010年開(kāi)年伊始廣州市房地產(chǎn)仍承接其發(fā)展趨勢(shì)，處于高位運(yùn)行狀況。盡管2010年開(kāi)年國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)土地調(diào)控政策，試圖使高溫發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢降溫，步入健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，但由于近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)定，且人民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的樂(lè)觀，消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，為房地產(chǎn)交易奠定了良好的基礎(chǔ)。通貨膨脹、人民幣升值等經(jīng)濟(jì)因素都推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。在這種社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)造了城市房?jī)r(jià)新的高點(diǎn)。為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策打擊投機(jī)、投資者，廣州市10月份也出臺(tái)了“限購(gòu)令”，對(duì)新購(gòu)商品住宅戶籍及社保、繳稅年限都有一定的限制，以及二套房、三套房貸款利率等的限制，力圖減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的勢(shì)頭。但從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，房?jī)r(jià)仍處于快速上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)政府將會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策來(lái)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。
一、2010年1～11月廣州市十區(qū)商品房市場(chǎng)分析
1、2010年1-11月各月供求情況
（1）供求情況
2010年1-11月總新增供應(yīng)量為864.83萬(wàn)平方米，比2009年同期減少了5.08%；總成交量709.76萬(wàn)平方米，同比減少了38.59%，總供求比為1.22，整體呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。
從2010年各月的新增供應(yīng)情況來(lái)看，9月新增供應(yīng)量達(dá)最高，5月、10月單月新增供應(yīng)也超過(guò)了100萬(wàn)平方米，主要是由于5月、9月和10月都是傳統(tǒng)的推盤旺季，且2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)交投兩旺，也是推盤旺季大幅度推盤的一個(gè)原因之 一。2月主要是受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，供應(yīng)面積有所減少，而11月份受廣州10月15日出臺(tái)的“限購(gòu)令”的影響，新增供應(yīng)數(shù)量大幅度減少，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩了推盤的速度，尋找更好的推盤時(shí)機(jī)。
成交量方面，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，每個(gè)月的成交量都較為平均，集中在60萬(wàn)平方米左右，個(gè)別月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010年開(kāi)年后政府就采取了相應(yīng)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列措施，但房?jī)r(jià)依然居高不下，處于快速上漲的勢(shì)頭，市場(chǎng)預(yù)期的明朗程度不夠。
2010年1-11月廣州市商品房各月供求情況一覽表
單位：萬(wàn)平方米
月份 |
新增供應(yīng) |
成交量 |
供需比 |
2010.1 |
67.22 |
71.34 |
0.94 |
2010.2 |
39.40 |
63.50 |
0.62 |
2010.3 |
41.37 |
74.80 |
0.55 |
2010.4 |
40.07 |
63.52 |
0.63 |
2010.5 |
113.00 |
65.45 |
1.73 |
2010.6 |
72.32 |
64.10 |
1.13 |
2010.7 |
94.84 |
50.27 |
1.89 |
2010.8 |
70.34 |
58.97 |
1.19 |
2010.9 |
156.66 |
65.24 |
2.40 |
2010.10 |
120.79 |
69.11 |
1.75 |
2010.11 |
48.82 |
63.46 |
0.77 |
合計(jì) |
864.83 |
709.76 |
1.22 |
2010年1-11月廣州市商品房各月供求情況圖
（2）成交價(jià)格
成交價(jià)格方面，各類型物業(yè)價(jià)格都有較大幅度的上漲，住宅于10月均價(jià)達(dá)到15072元/平方米，商業(yè)則自8月開(kāi)始突破了2萬(wàn)大關(guān)，但成交均價(jià)受成交區(qū)域的影響較大，如辦公物業(yè)8月突破了2.2萬(wàn)元/平方米，主要是由于珠江新城廣州銀行大廈寫字樓成交量大增，一次性成交了一半以上的物業(yè)，導(dǎo)致該月份寫字樓物業(yè)成交量激增，也拉動(dòng)了該月份寫字樓的成交均價(jià)。
2010年1-11月各用途物業(yè)成交價(jià)格一覽表
單位：元/平方米
時(shí)間 |
住宅 |
商業(yè) |
寫字樓 |
工業(yè) |
別墅 |
停車場(chǎng) |
其它 |
2010年1月 |
11577 |
12498 |
13849 |
4021 |
14574 |
10954 |
8991 |
2010年2月 |
11963 |
13019 |
15092 |
5212 |
10866 |
16374 |
4173 |
2010年3月 |
10858 |
15462 |
16192 |
4363 |
9948 |
16607 |
2721 |
2010年4月 |
11511 |
11174 |
18311 |
2812 |
13382 |
15055 |
9956 |
2010年5月 |
12955 |
11163 |
14818 |
1219 |
10785 |
12897 |
3884 |
2010年6月 |
12560 |
16638 |
19646 |
4891 |
—— |
14484 |
7691 |
2010年7月 |
11892 |
12868 |
14889 |
—— |
7197 |
11663 |
18142 |
2010年8月 |
11946 |
20671 |
22721 |
3800 |
33860 |
13596 |
13330 |
2010年9月 |
11610 |
21635 |
17765 |
7831 |
—— |
15429 |
11392 |
2010年10月 |
15072 |
21274 |
16951 |
6831 |
—— |
14916 |
16265 |
2010年11月 |
13847 |
20552 |
16994 |
—— |
—— |
—— |
14885 |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，同致誠(chéng)評(píng)估整理）
2、2010年1-11月商品住宅成交情況
（1）2010年1-11月商品住宅成交情況
供求情況
從2010年1-11月商品住宅的新增供應(yīng)量來(lái)看，全年新增供應(yīng)量700.53，與去年同期相比略微下降了2.29%，從成交量為555.94萬(wàn)平方米，總供需比為1.26，供過(guò)于求的局面基本與商品房持平。
從2010年各月的供求情況來(lái)看，商品住宅的供應(yīng)量在9月和10月達(dá)新高，這也是“金九銀十” 的體現(xiàn)，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月供應(yīng)量較少，導(dǎo)致該月份出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，其余各月基本保持平穩(wěn)。
2010年1-11月廣州市商品住宅供求情況一覽表
單位：萬(wàn)平方米
月份 |
新增供應(yīng) |
成交量 |
供需比 |
2010.1 |
63.95 |
57.99 |
1.10 |
2010.2 |
33.12 |
51.87 |
0.64 |
2010.3 |
36.28 |
62.35 |
0.58 |
2010.4 |
28.36 |
53.66 |
0.53 |
2010.5 |
80.36 |
54.86 |
1.46 |
2010.6 |
51.96 |
52.52 |
0.99 |
2010.7 |
75.25 |
37.52 |
2.01 |
2010.8 |
46.33 |
41.39 |
1.12 |
2010.9 |
139.59 |
46.83 |
2.98 |
2010.10 |
110.95 |
53.27 |
2.08 |
2010.11 |
34.38 |
43.68 |
0.79 |
合計(jì) |
700.53 |
555.94 |
1.26 |
（2）2010年1-11月各區(qū)供求情況
從2010年1-11月廣州市各區(qū)新增供應(yīng)情況來(lái)看，花都、番禺新增供應(yīng)居于首位，占全市供應(yīng)的57.42%，主要是由于前幾年番禺、花都大幅度土地出讓造成的；其次白云、荔灣、海珠、天河、南沙等也均有一定數(shù)量的新增供應(yīng)情況，黃埔區(qū)作為傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，功能一直未能轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，因此，居住用地供應(yīng)有限，造成供應(yīng)量持續(xù)居全市最低。
成交情況來(lái)看，番禺、花都由于供應(yīng)量較大，成交數(shù)據(jù)也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也較大，主要是由于其位于老城區(qū)，受土地供應(yīng)量的限制，造成新增供應(yīng)量的減少，進(jìn)而對(duì)成交面積有一定的限制，但由于其優(yōu)越的地理位置和成熟的配套環(huán)境，都造成了其成交面積較大，供不應(yīng)求局面加劇，特別是海珠區(qū)和天河區(qū)。
2010年1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需情況一覽表
區(qū)域 |
新增供應(yīng) |
成交量 |
供需比 |
越秀 |
18.51 |
17.85 |
1.04 |
荔灣 |
48.35 |
43.12 |
1.12 |
海珠 |
36.44 |
63.08 |
0.58 |
天河 |
40.41 |
74.14 |
0.55 |
白云 |
89.28 |
84.68 |
1.05 |
黃埔 |
0.27 |
5.34 |
0.05 |
番禺 |
152.40 |
83.87 |
1.82 |
花都 |
223.62 |
136.73 |
1.64 |
南沙 |
35.18 |
35.59 |
0.99 |
蘿崗 |
10.37 |
11.21 |
0.93 |
2010年1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需情況圖
成交價(jià)格方面：天河持續(xù)處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并突破了均價(jià)2萬(wàn)/平方米的大關(guān)，越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)新建商品住宅依然高企，已經(jīng)高達(dá)16000-17000元/平方米；黃埔區(qū)由于地鐵5號(hào)線的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，加之所推樓盤較為稀少，房?jī)r(jià)也快速上升，均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米；番禺區(qū)則由于亞運(yùn)會(huì)大多數(shù)會(huì)場(chǎng)大多位于番禺，基礎(chǔ)設(shè)施不斷利好，環(huán)境得到了極大的改善，且不少大盤推出，高檔樓盤不斷推向市場(chǎng)，成交均價(jià)得到拉升，反超了黃埔和白云區(qū)的成交均價(jià)；花都區(qū)由于地鐵九號(hào)線在建，利好因素帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；蘿崗方面，由于推盤數(shù)量較少，其成交價(jià)格主要體現(xiàn)在幾個(gè)預(yù)售樓盤上。
3、廣州市商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及展望
（1）2010年廣州樓市運(yùn)行特點(diǎn)
跟隨2010年中國(guó)樓市整體向上的大勢(shì)洪流，廣州樓市也在2010年上演了一出恢宏大戲。概括來(lái)講，2010年的廣州樓市表現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)：
政策年的體現(xiàn)
新政下，房地產(chǎn)面臨空前考驗(yàn)。從樓市供應(yīng)到品牌房企推盤動(dòng)態(tài)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都試圖尋找中國(guó)樓市的大致輪廓。房?jī)r(jià)飛漲，新“國(guó)十條”橫空出世，在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的背景下，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十條”調(diào)控政策，直接針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出“政策年”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
房?jī)r(jià)上漲迅速，自住、投資兩旺
延續(xù)2009年房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，2010年開(kāi)年伊始，房?jī)r(jià)以迅猛上漲的勢(shì)頭持續(xù)快速上漲，盡管兩會(huì)以后國(guó)家出臺(tái)了一系列政策抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，如“國(guó)十條”、“粵4條”、“國(guó)五條”、“限購(gòu)令”、“二套房”、“三套房”等政策的出臺(tái)，希望能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)其健康穩(wěn)定的發(fā)展。但從下半年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)來(lái)看，政策并沒(méi)有成為樓市冷卻的主因，反而樓市出現(xiàn)持續(xù)、快速上漲趨勢(shì)；在樓市快速上漲的勢(shì)頭上，越來(lái)越多的自住型、改善性需求和投資性需求入市，成為市場(chǎng)的主力。
二手房市場(chǎng)異?；鸨?
自今年年初開(kāi)始，二手房持續(xù)交投兩旺，特別是市內(nèi)六區(qū)二手房進(jìn)入新一輪火爆交易場(chǎng)面。成交量節(jié)節(jié)攀升，更在自住客、住房改善、投資客的帶動(dòng)下，急劇膨脹的成交量保持所向披靡的勢(shì)頭。
（2）2011年廣州樓市展望
隨著2010年樓市政策的調(diào)整，銀根縮緊、二套房、三套房貸款的縮緊和停貸、限購(gòu)令等政策，以及對(duì)土地閑置的查處力度和加大保障性住房建設(shè)等，特別是國(guó)際、國(guó)內(nèi)增發(fā)貨幣，通貨膨脹席卷全球。金融危機(jī)還在持續(xù)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨著通脹壓力。都預(yù)示著2011年樓市都面臨這一定的調(diào)整。
房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大跌幅。受通脹治理、貨幣政策調(diào)整、和區(qū)域新政等綜合影響，較2010年比較，新一年的樓市熱度會(huì)出現(xiàn)一定降溫，但基于穩(wěn)健貨幣政策依舊較為溫和，市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)會(huì)保持充裕，央行全年信貸額度依舊持續(xù)保持一定的穩(wěn)定額度，樓市預(yù)期不會(huì)出現(xiàn)根本性改變，房?jī)r(jià)小幅震蕩后依舊會(huì)保持穩(wěn)定；
由于2010年持續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金和存貸款利率，勢(shì)必造成融資門檻增加，預(yù)計(jì)實(shí)力一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)將加大對(duì)已建成物業(yè)的銷售力度，迅速實(shí)現(xiàn)資金的回籠；
新增供應(yīng)方面： 2009年土地市場(chǎng)的異?；鸨?010年上半年土地市場(chǎng)雖然冷清，但下半年地王頻現(xiàn)，如果按照一定的建設(shè)工期來(lái)看，預(yù)計(jì)2011年有大量的樓盤推向市場(chǎng)，供應(yīng)量較為充足；
成交方面：市內(nèi)十區(qū)受“限購(gòu)令”的影響，自2010年11月份開(kāi)始成交量有所下跌，如果“限購(gòu)令”持續(xù)起到限購(gòu)的作用，那么成交量將持續(xù)低迷；
銷售價(jià)格方面，2010年延續(xù)了2009年房地產(chǎn)銷售價(jià)格的瘋狂上漲，不僅超出了大部分購(gòu)房者的心里預(yù)期，價(jià)格也實(shí)現(xiàn)新高。但隨著下半年政府頻頻出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)、土地、金融貨幣等政策，試圖穩(wěn)定當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格回到合理的價(jià)格區(qū)間，但鑒于目前通脹情況仍較為嚴(yán)重，購(gòu)置房地產(chǎn)物業(yè)作為抵消通脹的一大途徑使得房地產(chǎn)成為投資首選，因此綜合上述種種，如果沒(méi)有更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平緩，房?jī)r(jià)保持較慢的平穩(wěn)增長(zhǎng)；如果后續(xù)還有相關(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅下跌的趨勢(shì)。
二、廣州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析
1、2010年1-11月商業(yè)物業(yè)成交情況
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月份，廣州新增商用物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積為70.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.43%；成交量為66.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.99%，這說(shuō)明2010年的一手商用物業(yè)銷售呈現(xiàn)出更好的供求兩旺態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)消化情況較好，空置率持續(xù)下降。
由于廣州市出售的商鋪多以商業(yè)裙樓為主，純商業(yè)廣場(chǎng)出售較少，因此，成交方面，成交量主要集中在裙樓商業(yè)。雖然商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，但市民對(duì)商鋪的投資熱情不減，高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高回報(bào)是一個(gè)吸引原因；另一個(gè)原因是由于通貨膨脹預(yù)期帶來(lái)的，在通脹預(yù)期面前，大家都紛紛選擇投資，加上廣州近幾年來(lái)可賣的商鋪多是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的裙樓商鋪，大家購(gòu)買的欲望自然高漲。
而市場(chǎng)上，則頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣告“無(wú)鋪可買”熱銷局面。白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的散鋪基本不入市，據(jù)說(shuō)已經(jīng)早被“關(guān)系客戶”搶奪一空。萬(wàn)科天河御品的裙樓商鋪，據(jù)說(shuō)概不對(duì)外發(fā)售，除“vip”客戶勿擾。天河的時(shí)尚天河項(xiàng)目，尚未發(fā)售就預(yù)定出六成商鋪。
價(jià)格方面：由于全年商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)價(jià)格反映的是全市均價(jià)，受成交區(qū)域、地段、樓層等多因素的影響，成交價(jià)格也將有較大的影響。從均價(jià)來(lái)看，商業(yè)價(jià)格波動(dòng)明顯，2010年8月以后，均價(jià)突破2萬(wàn)，其余各月在15000元/平方米左右徘徊，4月、5月出現(xiàn)價(jià)格低點(diǎn)。存量商業(yè)物業(yè)方面，則保持持續(xù)上漲的價(jià)格水平。
2、熱點(diǎn)區(qū)域的租售比分析
崗頂—石牌東板塊
廣州市天河崗頂板塊房地產(chǎn)呈商業(yè)為主、住宅為輔的格局，其中商業(yè)房地產(chǎn)主要以it電腦城為主，集中了大大小小幾十個(gè)電腦城。而零售百貨賣場(chǎng)也比較集中，以摩登百貨為主、天河娛樂(lè)城、華億百貨相輔的百貨賣場(chǎng)也在崗頂商業(yè)房地產(chǎn)中占據(jù)一席之地。
崗頂—石牌東板塊商業(yè)物業(yè)租售情況一覽表
名稱 |
面積（平方米） |
均價(jià)（萬(wàn)元/平方米） |
租金（元/平方米.月） |
租售比 |
石牌東**商鋪 |
15 |
7.33 |
330 |
5.40% |
石牌東**商鋪 |
23 |
7.50 |
350 |
5.60% |
石牌東**商鋪 |
78 |
7.69 |
350 |
5.46% |
石牌東**商鋪 |
50 |
8.00 |
400 |
6.00% |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
寶崗大道-江南西板塊
江南西是海珠區(qū)發(fā)展較為成熟的商圈之一，商圈氣氛十分濃厚，商鋪的租售都相當(dāng)活躍，基本上商鋪的數(shù)量相對(duì)有限，需求量卻十分大，一直處于供不應(yīng)求的狀況
寶崗大道—江南西板塊商業(yè)物業(yè)租售情況一覽表
名稱 |
面積（平方米） |
均價(jià)（萬(wàn)元/平方米） |
租金（元/平方米.月） |
租售比 |
江南西路頭段**商鋪 |
75 |
17.33 |
907 |
6.28% |
江南西路中段**商鋪 |
42 |
15.71 |
714 |
5.45% |
寶崗大道中杏園小區(qū)**商鋪 |
25 |
9.00 |
350 |
4.67% |
寶崗大道**商鋪 |
50 |
6.00 |
300 |
6.00% |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
3、廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及展望
番禺成為新的商業(yè)發(fā)展點(diǎn)
番禺具有優(yōu)秀的商業(yè)歷史，有濃厚的商業(yè)氛圍，且番禺經(jīng)過(guò)大規(guī)模的發(fā)展，目前集聚了大量人口，常住人口已經(jīng)超過(guò)了200萬(wàn)，占了廣州的五分之一，作為廣州城市副中心的形成，商業(yè)的穩(wěn)定化，把穩(wěn)定的住宅演變成為綜合性的城市片區(qū)，會(huì)帶來(lái)很多的商業(yè)機(jī)會(huì)。番禺作為一個(gè)新興的發(fā)展上去，番禺的商業(yè)發(fā)展，目前商業(yè)形態(tài)比較單一，未來(lái)由形態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)規(guī)模落后向高端大型主題式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)升級(jí)換代的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，番禺日后將成為廣州新的商業(yè)發(fā)展點(diǎn)。
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手
廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。
主題式商場(chǎng)逐漸主走俏
主題式商場(chǎng)開(kāi)始成為商場(chǎng)租售策劃的一個(gè)關(guān)鍵因素，買家投資選擇時(shí)所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對(duì)商場(chǎng)的定位亦開(kāi)始關(guān)注，而主題式概念是商場(chǎng)的一個(gè)重要附加值，也成為增強(qiáng)買家購(gòu)買信心的重要因素，如以“異國(guó)風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。
租賃經(jīng)營(yíng)模式或?qū)⒊蔀橹髁?
返租銷售模式，近年來(lái)在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中也屢見(jiàn)不鮮，但是由于商家的誠(chéng)信問(wèn)題也出現(xiàn)了不少爭(zhēng)議。這種營(yíng)銷模式由于其后期經(jīng)營(yíng)難以統(tǒng)一，風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。
近年來(lái)，眾多商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商改變以往把項(xiàng)目銷售一空的短期牟利的運(yùn)營(yíng)策略，更傾向于項(xiàng)目的長(zhǎng)期回報(bào)，因此目前在建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目大部分只租不售。這種“只租不售，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益”的營(yíng)銷模式，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)能夠受到發(fā)展商很好的控制，適應(yīng)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展方向，正逐漸為市場(chǎng)認(rèn)可。從商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向上看，只租不售或租售結(jié)合正在成為目前大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，關(guān)注經(jīng)營(yíng)已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨理性，逐步走向成熟。
價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)
預(yù)計(jì)未來(lái)需求的增長(zhǎng)將抵消供應(yīng)對(duì)價(jià)格帶來(lái)的壓力，整體價(jià)格水平將在一些成熟項(xiàng)目的帶動(dòng)下繼續(xù)增長(zhǎng)。局部區(qū)域價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲，如廣州南站附近商業(yè)物業(yè)隨著南站更多的投入使用和周邊配套的完善，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的上漲。
三、廣州市辦公物業(yè)市場(chǎng)分析
1、2010年1-11月辦公物業(yè)成交情況
從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2010年1-11月新增供應(yīng)辦公物業(yè)93.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.61%；成交面積67.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70.68%。從新批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓物業(yè)來(lái)看，珠江新城新增了較大面積的寫字樓物業(yè)，如廣州銀行大廈整體推向市場(chǎng)。
從銷售情況來(lái)看，成交較為活躍，但從整體供需情況來(lái)看，目前仍處于供過(guò)于求的局面，除了第一季度受傳統(tǒng)春節(jié)影響，供應(yīng)量跟成交量都較少以外，其余各季度成交量均遠(yuǎn)小于供應(yīng)量，一方面由于珠江新城甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，極大的增加了供應(yīng)量；另一方面，隨著至于外圍經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，外資企業(yè)亦再度活躍，主要在擴(kuò)租或?qū)ふ液线m物業(yè)作搬遷。來(lái)自周邊城市在廣州設(shè)立區(qū)域總部的公司有上升趨勢(shì)，租戶大多以金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)、顧問(wèn)咨詢、投資行業(yè)為主，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓消化狀況將有所好轉(zhuǎn)。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，同致誠(chéng)評(píng)估整理）
成交價(jià)格方面：整體成交價(jià)格保持穩(wěn)定，新建辦公物業(yè)各月成交均價(jià)基本穩(wěn)定在15000-20000元/平方米之間，各區(qū)域不同價(jià)格也大有差異。成交價(jià)格主要是由于不同區(qū)域?qū)懽謽钦w成交均價(jià)影響較大，如海珠區(qū)寫字樓價(jià)格上漲主要是琶洲地區(qū)的新寫字樓受市場(chǎng)追捧，天河區(qū)寫字樓價(jià)格上漲則主要受珠江新城新推寫字樓的影響。而存量辦公物業(yè)方面，價(jià)格則保持在5000-6000元/平方米，價(jià)格基本保持平穩(wěn)。
2、熱點(diǎn)區(qū)域的租售比分析
琶洲板塊
琶洲片區(qū)在廣州市的地位屬于發(fā)展型區(qū)域，琶洲地區(qū)發(fā)展目標(biāo)定位為：以廣州會(huì)展博覽中心的建設(shè)為契機(jī)和核心，發(fā)展成為以會(huì)展博覽、國(guó)際商務(wù)、信息交流、旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的rbd（recreational business district）型、生態(tài)型的新城市中心組成部分。其板塊內(nèi)主要寫字樓租售情況如下表所示：
琶洲板塊主要寫字樓租售情況一覽表
寫字樓 |
均價(jià)（元/平方米） |
租金（元/平方米.月） |
租售比 |
管理費(fèi)（元/平方米.月） |
入駐企業(yè) |
保利國(guó)際廣場(chǎng) |
26,000 |
100 |
4.62% |
28 |
廣發(fā)基金、一汽大眾、中國(guó)銀行、泉州輕工、邁科金屬進(jìn)出口集團(tuán)有限公司等知名企業(yè) |
中州中心 |
20,000 |
70 |
4.20% |
25 |
展會(huì)相關(guān)企業(yè) |
琶洲國(guó)采中心 |
25,000 |
70 |
3.36% |
|
展會(huì)相關(guān)企業(yè) |
中洲交易中心 |
21,000 |
|
|
25 |
在售 |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
根據(jù)規(guī)劃，琶洲已是廣州珠江新城-琶洲-員村這個(gè)大cbd的重要組成部分，是總部經(jīng)濟(jì)及會(huì)展經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在政策支持所衍生下來(lái)的各種利好因素，確保了琶洲地區(qū)各商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景和投資價(jià)值。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一年兩屆的廣交會(huì)采購(gòu)商客流有20多萬(wàn)人次，當(dāng)中約有一半是每年新參展客商，而整個(gè)琶洲今后每年可接待的海內(nèi)外商務(wù)客流超過(guò)200萬(wàn)人次，琶洲商圈的物業(yè)價(jià)值得到進(jìn)一步提升。
目前，琶洲的主要寫字樓商鋪售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，接近c(diǎn)bd核心區(qū)珠江新城水平。如保利世界貿(mào)易中心寫字樓、琶洲國(guó)際采購(gòu)中心售價(jià)都在2.5萬(wàn)元/平方米左右，中洲交易中心寫字樓商鋪價(jià)格則在2.1萬(wàn)元/平方米左右。
隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及琶洲片區(qū)的逐步開(kāi)發(fā)完善，琶洲村、黃埔村、石基村的改造完成，琶洲豐富的土地儲(chǔ)備以及良好的景觀資源（珠江、萬(wàn)畝果園等）都將為琶洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。琶洲作為總部經(jīng)濟(jì)及會(huì)展經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)價(jià)格將出現(xiàn)進(jìn)一步的上漲空間。
珠江新城板塊
珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達(dá)黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬(wàn)平方米，規(guī)劃將容納17-18萬(wàn)居住人口，提供近30萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。
珠江新城板塊主要寫字樓租售情況一覽表
寫字樓 |
均價(jià)（元/平方米） |
租金（元/平方米.月） |
租售比 |
勤建商務(wù)大廈 |
20,000 |
80 |
4.80% |
富力盈隆廣場(chǎng) |
25,000 |
100 |
4.80% |
華普廣場(chǎng) |
19,000 |
90 |
5.68% |
珠江投資大廈 |
21,000 |
95 |
5.43% |
三銀大廈 |
25,000 |
100 |
4.80% |
津?yàn)I騰越大廈 |
20,000 |
90 |
5.40% |
富力摩根商務(wù) |
25,000 |
90 |
4.32% |
富力盈泰廣場(chǎng) |
27,000 |
130 |
5.78% |
富力中心 |
—— |
160 |
—— |
富力科迅大廈 |
22,000 |
95 |
5.18% |
星匯國(guó)際 |
22,000 |
120 |
6.55% |
富力盈力 |
23,000 |
85 |
4.43% |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
天河北板塊
天河北板塊作為廣州市最成熟的寫字樓商圈，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，外資公司最多，有現(xiàn)實(shí)廣州最高的寫字樓中信廣場(chǎng)，廣州火車東站、天河體育中心也位于這個(gè)區(qū)域。
天河北板塊寫字樓租售情況一覽表
名稱 |
均價(jià)（元/平方米） |
租金（元/平方米.月） |
租售比 |
|
28,000 |
150 |
6.43% |
耀中廣場(chǎng) |
27,000 |
140 |
6.22% |
中泰廣場(chǎng) |
22,000 |
130 |
7.09% |
維多利廣場(chǎng) |
25,000 |
120 |
5.76% |
廣晟大廈 |
22,000 |
110 |
6.00% |
中石化大廈 |
24,000 |
130 |
6.50% |
平安大廈 |
20,000 |
95 |
5.70% |
壬豐大廈 |
20,000 |
90 |
5.40% |
大都會(huì)廣場(chǎng) |
21,000 |
100 |
5.71% |
財(cái)富廣場(chǎng) |
25,000 |
120 |
5.76% |
新創(chuàng)舉大廈 |
22,000 |
90 |
4.91% |
金利來(lái)大廈 |
20,000 |
110 |
6.60% |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
天河北板塊寫字樓租售比基本穩(wěn)定發(fā)展，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天河北商務(wù)圈的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定期。寫字樓價(jià)格看漲，樓價(jià)也持續(xù)處于高檔價(jià)位，基本沒(méi)什么大的起伏，穩(wěn)步上漲。據(jù)了解，從出租回報(bào)率來(lái)看，廣州幾大寫字樓商圈中以天河北商圈最高，約在7%左右。
3、廣州市辦公物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及展望
未來(lái)市場(chǎng)供將逐漸轉(zhuǎn)移到琶洲區(qū)域
獵德大橋的開(kāi)通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動(dòng)赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對(duì)面，目前寫字樓物業(yè)有保利國(guó)際、中洲中心等，隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場(chǎng)。根據(jù)廣州市近年來(lái)土地拍賣信息以及在建寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將推出的寫字樓主要供應(yīng)量集中在琶洲區(qū)域。
番禺廣州南站區(qū)域商務(wù)辦公將逐漸崛起
獵德大橋的開(kāi)通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動(dòng)赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對(duì)面，目前寫字樓物業(yè)有保利國(guó)際、中洲中心等，隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場(chǎng)，因此，琶洲寫字樓將成為市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。
價(jià)格有所增長(zhǎng)
從廣州市寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，特別是甲級(jí)寫字樓，隨著市區(qū)范圍內(nèi)純寫字樓用地的減少，且珠江新城多數(shù)以企業(yè)總部為主，預(yù)計(jì)未來(lái)市區(qū)內(nèi)寫字樓供應(yīng)將逐漸減少，寫字樓物業(yè)將漸成稀缺物業(yè)，價(jià)值會(huì)有所提升，特別是珠江新城板塊和琶洲板塊。
四、廣州市工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析
2010年前3季度，新建工業(yè)物業(yè)累計(jì)成交0.54萬(wàn)平方米，比去年同期減少0.1萬(wàn)平方米，同比遞減15.63%，從成交情況來(lái)看，主要成交量集中在第一季度，占了前三個(gè)季度的一半以上，第二、三季度則相對(duì)較少，特別是4、5月則僅為0.02、0.01萬(wàn)平方米，成交量極少；而7月份出現(xiàn)了零成交，創(chuàng)歷史新低。
價(jià)格方面，新建工業(yè)物業(yè)成交均價(jià)大多數(shù)時(shí)候都在4000-7000元/平方米之間波動(dòng)，也有少量物業(yè)成交價(jià)僅為1000-3000元/平方米，如4、5月份成交低迷時(shí)成交均價(jià)也低，僅為2812元/平方米和1219元/平方米，是典型的量?jī)r(jià)齊跌的月份。根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)1年內(nèi)工業(yè)物業(yè)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的情況，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，則價(jià)格基本上會(huì)維持在一個(gè)平穩(wěn)的趨勢(shì)上，成交量或許會(huì)有小幅的回升。
重點(diǎn)區(qū)域的成交均價(jià)分析
新塘板塊
新塘鎮(zhèn)規(guī)劃并推進(jìn)了寧西、新塘環(huán)保、豪進(jìn)、沙埔銀沙、東凌等五大工業(yè)基地建設(shè)，引進(jìn)了廣州本田二廠、五羊本田摩托車兩大生產(chǎn)力骨干項(xiàng)目，培育了一批科技含量高、效益好、帶動(dòng)性強(qiáng)的制造業(yè)工業(yè)項(xiàng)目，牛仔休閑服裝和汽車、摩托車及其零部件三大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)聚集和組團(tuán)發(fā)展，其區(qū)域范圍內(nèi)工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，工業(yè)用房交易及租賃等情況較為頻繁。
新塘板塊工業(yè)用地市場(chǎng)情況一覽表
序號(hào) |
地塊位置 |
用地性質(zhì) |
土地面積（㎡） |
成交價(jià)（元） |
地面單價(jià)（元/㎡） |
1 |
新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)土地 |
工業(yè)用地 |
4,758 |
3,735,030 |
785 |
2 |
新塘甘湖工業(yè)村土地 |
工業(yè)用地 |
7,157 |
5,482,262 |
766 |
3 |
新塘鎮(zhèn)西洲村佛塘溫涌、南埔村土地 |
工業(yè)用地 |
69,982 |
60,464,448 |
864 |
4 |
新塘鎮(zhèn)汽車產(chǎn)業(yè)基地 |
工業(yè)用地 |
|
|
800左右 |
5 |
新塘鎮(zhèn)白水村、西寧 |
工業(yè)用地 |
|
|
500-600左右 |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
新塘板塊工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況一覽表
序號(hào) |
地址 |
用途 |
結(jié)構(gòu) |
樓層 |
面積（㎡） |
租金（元/（㎡.月） |
售價(jià) （元/㎡） |
備注 |
1 |
新塘鎮(zhèn)大石上邵 |
廠房、倉(cāng)庫(kù) |
鋼混 |
五層 |
約5000 |
8-10 |
|
配貨梯 |
2 |
增城市新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū) |
廠房 |
鋼混 |
四層 |
約10000 |
8-10 |
|
配貨梯 |
3 |
增城市新塘鎮(zhèn)誰(shuí)南村 |
廠房 |
鋼混 |
四層 |
800 |
8 |
2000 |
配貨梯 |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
花都板塊
花都全面實(shí)施"工業(yè)強(qiáng)區(qū)"、"科教興區(qū)"、"外向帶動(dòng)"、"可持續(xù)發(fā)展"四大戰(zhàn)略，依托廣州中心城市的輻射帶動(dòng)作用，以"青山、碧水、藍(lán)天、綠地花之都"為發(fā)展目標(biāo)，使花都成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、社會(huì)文明、適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化新城區(qū)。
隨著花都工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，如汽車工業(yè)的帶動(dòng)作用和新機(jī)場(chǎng)的投入使用，汽車產(chǎn)業(yè)、空港經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將會(huì)有大量的航空、物流等人群涌入花都，花都的工業(yè)企業(yè)得到了極大的促進(jìn)作用，工業(yè)物業(yè)及工業(yè)用地價(jià)值都得到了較大的提高。
花都板塊工業(yè)物業(yè)及工業(yè)用地市場(chǎng)情況一覽表
序號(hào) |
地址 |
用途 |
結(jié)構(gòu) |
樓層 |
面積（㎡） |
租金（元/（㎡.月） |
售價(jià) （元/㎡） |
備注 |
1 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)平步大道平西村 |
廠房、倉(cāng)庫(kù) |
鋼混 |
平層 |
600-800 |
7 |
|
|
2 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)平步大道石崗村 |
廠房、倉(cāng)庫(kù) |
簡(jiǎn)易 |
平層 |
1200 |
13000 |
|
臨有600平方米空地 |
3 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)三東大道 |
廠房 |
鋼混 |
四層 |
800 |
7.2 |
|
配貨梯 |
4 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)平步大道楊屋村 |
廠房 |
簡(jiǎn)易 |
平層 |
1000 |
7 |
|
做倉(cāng)庫(kù)租金6.5元/㎡ |
5 |
花都區(qū)芙蓉鎮(zhèn)芙蓉大道工業(yè)區(qū) |
廠房 |
鋼混 |
五層 |
5000-6000 |
|
2500 |
層高4.5米跨度9米，占地5畝 |
6 |
花都汽車城附近土地 |
|
|
|
, | ,
|
30-40萬(wàn)元/畝 |
|
7 |
花東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)土地 |
|
|
|
|
|
20-30萬(wàn)元/畝 |
|
（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）
廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)
由于廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、科學(xué)城、永和、保稅區(qū)等）土地供應(yīng)主要為土地一級(jí)市場(chǎng)，受行業(yè)及投資等的限制，土地二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓）暫時(shí)受到限制，未出現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓等行為，因此廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地單價(jià)一直僅高于出讓價(jià)或者維持在出讓價(jià)（600元/平方米）。
天河軟件園
根據(jù)目前天河軟件園的運(yùn)作模式，已基本轉(zhuǎn)為工業(yè)辦公的模式，其房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)證記載的證載用途為工業(yè)，但其實(shí)際用途為辦公，且整個(gè)園區(qū)基本以辦公為主，該類工業(yè)物業(yè)的價(jià)值目前約在6000-7000元/平方米。
價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)
隨著未來(lái)工業(yè)用地多在外圍區(qū)域供應(yīng)，市區(qū)內(nèi)基本無(wú)工業(yè)用地出讓，勢(shì)必會(huì)拉低整個(gè)城市的成交均價(jià)，而政府出讓又多以國(guó)家掛牌出讓的最低工業(yè)底價(jià)成交，因此土地一級(jí)市場(chǎng)的成交單價(jià)相對(duì)偏低，仍以國(guó)家公布的最低工業(yè)出讓底價(jià)為主。土地二級(jí)市場(chǎng)方面，由于不受準(zhǔn)入行業(yè)及投資額的限制，且土地的稀缺性導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格高于政府出讓地塊價(jià)格，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著土地稀缺程度的加劇，土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的上揚(yáng)。
工業(yè)物業(yè)價(jià)值方面：隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及快速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的企業(yè)擴(kuò)展需要更多的土地及相應(yīng)的工業(yè)物業(yè)，且工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)不受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)工業(yè)物業(yè)的價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)；如國(guó)家或外圍經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)危機(jī)或者下滑的趨勢(shì)，工業(yè)物業(yè)可能出現(xiàn)大面積空置的狀況，其租金和售價(jià)都會(huì)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。
