隨著住宅限購(gòu)，有媒體報(bào)道指廣州有不少住宅市場(chǎng)的閑置資金將投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于一些小投資客來(lái)說(shuō)，小型的商鋪、商改住項(xiàng)目都是不錯(cuò)的選擇，這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、投資者以及地產(chǎn)中介都忙著采用各種攻勢(shì)大力攬客。
小投資客青睞200~500萬(wàn)小商鋪
“70萬(wàn)買黃金地段商鋪”、“商鋪不限購(gòu)，升值空間廣”……近期不少人都向記者反映，收到很多類似的地產(chǎn)中介推盤短信。和過(guò)去推各種新建住宅樓、郊區(qū)別墅不同，越來(lái)越多的地產(chǎn)中介公司開(kāi)始以“不限購(gòu)”的噱頭吸引買家關(guān)注商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。
實(shí)際上，不少專營(yíng)工商鋪的地產(chǎn)中介行都表示，目前從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的小投資客，一般都鎖定200萬(wàn)到500萬(wàn)左右的小商鋪較多。這一說(shuō)法也得到不少行家的印證。此前合富置業(yè)市場(chǎng)部的梁燕明曾向媒體介紹，近期廣州商業(yè)地產(chǎn)成交中以商鋪成交尤其活躍，500萬(wàn)元以內(nèi)的商鋪成交最為集中。
黃埔60萬(wàn)元小區(qū)鋪和100萬(wàn)元住宅租金持平
實(shí)際上，目前也有不少地產(chǎn)界人士建議從住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的投資客可以先從價(jià)格較平實(shí)的社區(qū)商鋪入手。但是記者發(fā)現(xiàn)，目前大部分社區(qū)商鋪的投資回報(bào)率僅在3厘(3%。)、4厘(4%。)左右。記者日前在黃埔區(qū)一個(gè)大型住宅小區(qū)實(shí)地走訪了幾間出售商鋪，相比起臨街商鋪五六萬(wàn)到十幾二十萬(wàn)每平米的單價(jià)，小區(qū)商鋪20000元/平米左右的單價(jià)會(huì)“平易近人”許多。記者看到一間20多平米的小區(qū)首層商鋪，總價(jià)僅60多萬(wàn)元，每平米單價(jià)在25000元左右。商鋪月租金在2000元左右，與該小區(qū)80平米左右兩房的租金價(jià)格持平，“買個(gè)兩房要花100多萬(wàn)元，肯定是買商鋪抵了”，帶記者去看鋪的地產(chǎn)中介劉先生如此說(shuō)。據(jù)劉先生介紹，近期向他們咨詢社區(qū)商鋪的客戶也在增多，有些客人是認(rèn)定“一鋪養(yǎng)三代”準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有，有些則是認(rèn)為現(xiàn)在投資住宅有了障礙，商鋪投資前景看好，而該小區(qū)里的商鋪還處于“價(jià)格低位”，正好是入手的時(shí)機(jī)。“以前來(lái)買這里二手商鋪的多數(shù)是住小區(qū)里的業(yè)主，想要做點(diǎn)小生意，但現(xiàn)在外面的人也多了”，劉先生說(shuō)。
珠江新城外地豪客或多過(guò)本地投資客
記者走訪了多家專做商鋪?zhàn)馐鄣牡禺a(chǎn)中介，他們都表示，在投資商鋪這一領(lǐng)域，現(xiàn)在外地豪客可能比本地投資客要多。在體育西路附近做商鋪?zhàn)馐鄣暮细恢脴I(yè)地產(chǎn)中介經(jīng)理張先生說(shuō)，現(xiàn)在對(duì)外地人實(shí)行住宅限購(gòu)，他們的投資選擇范圍更小了，“而且一些豪客本來(lái)就喜歡寫字樓、商鋪之類的”。他說(shuō)，以前他所在地產(chǎn)公司代理銷售過(guò)一些新的寫字樓，有不少外地客人是三五成群甚至組團(tuán)來(lái)買。除此之外，一些小區(qū)商鋪近期也成為中介熱捧的“新星”。
在珠江新城，記著了解到，不少商鋪的叫價(jià)比去年同期要高出幾萬(wàn)元/平米。在珠江新城做商鋪中介的陳先生說(shuō)，珠江新城的商鋪漲勢(shì)從去年年中之后開(kāi)始特別明顯，有些地段同類型商鋪去年業(yè)主的開(kāi)價(jià)都低于20萬(wàn)元/平米，而今年放出來(lái)的價(jià)格接近25萬(wàn)元/平米?！爸饕蚴亲≌袌?chǎng)那邊的投資者轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，另外就是珠江新城整個(gè)環(huán)境在亞運(yùn)后變好了”，他說(shuō)。
小北路寫字樓租售均低于住宅
在小北路附近的一處寫字樓，黃先生看中了一套120多平米的單位，“14000多元一方，總價(jià)才160多萬(wàn)元，附近很多住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)價(jià)錢”。黃先生之前也了解過(guò)環(huán)市路一帶的一些住宅樓盤，發(fā)現(xiàn)位置較好的二手樓單價(jià)普遍超過(guò)20000元每平米。據(jù)他觀察，在環(huán)市路、東風(fēng)路一帶有幾年“年份”的寫字樓里，出租行情也不錯(cuò)，有不少在火車站附近做生意的貿(mào)易公司或外地采購(gòu)商在此開(kāi)設(shè)辦公點(diǎn)，租金在每平米60元左右，“一個(gè)月的租金大概7000元左右”。而附近地段的一些小戶型住宅，不足30平米的一房單位租金都超過(guò)2500元，平均每平米租金達(dá)到80多元。黃先生認(rèn)為這樣的寫字樓租值不算高。
濱江東地產(chǎn)中介忙“掃鋪”
在濱江東路附近做地產(chǎn)中介三年多的胡小姐告訴記者，以前她幾乎沒(méi)有關(guān)注過(guò)附近的臨街商鋪，但最近開(kāi)始不得不留意起這些商鋪的租售情況?！耙恍├峡腿藢?duì)商鋪的詢問(wèn)度明顯高了”，她說(shuō)，因?yàn)橐舱J(rèn)識(shí)不少專做“包租公”、“包租婆”的小投資客，幾年來(lái)買了不少中小戶型專門用來(lái)放租，有時(shí)一有類似戶型的住宅放出來(lái)，就會(huì)先給他們通風(fēng)報(bào)信。不過(guò)，現(xiàn)在這些熟客在聽(tīng)到這樣的電話時(shí)不再感興趣，而是讓她幫忙留意一些便宜的商鋪。因此，胡小姐也開(kāi)始逐間逐間商鋪去了解情況。
江南西旺鋪看多買少
在江南西路一家小地產(chǎn)中介公司，業(yè)務(wù)員小鄭說(shuō)，他們平時(shí)都是做附近的樓房租售較多，但附近也有一些臨街小商鋪?！拔覀冋业瓯緛?lái)只有一個(gè)人負(fù)責(zé)商鋪這塊，現(xiàn)在大家都跟他要資料”。他說(shuō)，因?yàn)楦杏X(jué)近來(lái)咨詢商鋪的客人變多，不少同事也想分杯羹。不過(guò)，小鄭認(rèn)為，現(xiàn)在考慮買商鋪的客戶中，還是觀望居多，真正下手的少?！敖衔鬟@邊的店鋪確實(shí)不愁租，但賣得也貴”，他舉例說(shuō)，附近有一處臨街商鋪不到20平米，原業(yè)主給出的單價(jià)接近10萬(wàn)/平米，整個(gè)鋪頭的賣價(jià)近200萬(wàn)。雖然這間鋪目前的租金在7000元左右，但不少客人看過(guò)之后，都有些猶疑，“他們剛從買住宅樓這邊轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，錢也不是說(shuō)特別多，一看到這種單價(jià)還有點(diǎn)接受不了”。
天河、荔灣旺鋪售價(jià)漲一兩成
記者在白云區(qū)云山詩(shī)意、時(shí)代玫瑰以及珠江新城等多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)商鋪近期的售價(jià)升高不少。在白云區(qū)記者走訪了多個(gè)小區(qū)的社區(qū)商鋪，發(fā)現(xiàn)出售均價(jià)都在每平米55000~65000元左右。在時(shí)代玫瑰園，一個(gè)30平方米左右的臨小區(qū)內(nèi)路邊商鋪售價(jià)要130多萬(wàn)元。而有附近的地產(chǎn)中介告訴記者，去年年中這類商鋪的售價(jià)在100萬(wàn)元左右，“現(xiàn)在限購(gòu)房子了，投資客只能買鋪，商鋪的行情都在看漲”。在其他一些傳統(tǒng)商業(yè)旺地如天河北、體育西及老城區(qū)荔灣等地，不少中介都表示商鋪的價(jià)格在近一年來(lái)提高了一兩成。個(gè)中原因，與住宅限購(gòu)政策分不開(kāi)。此前就有媒體引用業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，認(rèn)為目前廣州有七八成住宅市場(chǎng)資金在閑置，除了投入股市等其他投資渠道，不少資金都流入了商業(yè)地產(chǎn)，自然令商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水漲船高。
買鋪有風(fēng)險(xiǎn)專家吁認(rèn)清產(chǎn)權(quán)
記者了解到，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪的投資門檻至少都是兩三百萬(wàn)元。被中介熱推的一些幾十萬(wàn)元商鋪，往往是由一個(gè)投資客盤下的大店鋪分割出來(lái)的小型商鋪，這種分割式產(chǎn)權(quán)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較高，一般是一次性出售5年、10年左右的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而且多半地理位置一般。
首層商鋪與住宅同一房產(chǎn)證也限購(gòu)
另外記者了解到，買小區(qū)商鋪也有一定投資風(fēng)險(xiǎn)。想通過(guò)中介購(gòu)入一處老城區(qū)小區(qū)商鋪的溫先生告訴記者，他過(guò)年前就開(kāi)始在看鋪，本來(lái)看好了一處小區(qū)鋪，中介也強(qiáng)調(diào)這是商用物業(yè)。但后來(lái)他通過(guò)調(diào)查和咨詢了解到，這個(gè)位于住宅首層的商鋪并沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)證，與整棟住宅樓是同一個(gè)房產(chǎn)證，性質(zhì)屬于住宅，在限購(gòu)范圍內(nèi)。
投資分割式商鋪風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)業(yè)資深專家、廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，跟商鋪、寫字樓對(duì)比，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)公寓類產(chǎn)品(“商改住”)較受歡迎，因?yàn)楹笳弑壬啼仭懽謽潜阋耍?0000多元一平方米，面積不大，一般40平方米左右，100萬(wàn)元左右就能成交，加上公寓類產(chǎn)品不限購(gòu)，適合個(gè)人購(gòu)買投資。
當(dāng)記者問(wèn)到如果投資一些由一間大店鋪分割出來(lái)的小型商鋪的風(fēng)險(xiǎn)如何，韓世同建議，發(fā)展商將綜合性商場(chǎng)分割成若干個(gè)小型商鋪，并將其部分以物業(yè)公司或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的名義，承諾投資者在一定年內(nèi)給予抽成等等的回報(bào)。可是開(kāi)發(fā)商一旦賣出商鋪，就沒(méi)那么用心經(jīng)營(yíng)了，管理也得不到保障。投資這種分割式商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大，要格外小心，目前有很多投資失敗的事例。
【同致誠(chéng)評(píng)論】由于限購(gòu)令的出臺(tái)，部分原打算投資住宅市場(chǎng)的資金不能進(jìn)入住宅市場(chǎng)，在物價(jià)快速上漲，通脹預(yù)期較高的情況下，市場(chǎng)上大量資金開(kāi)始選擇新的投資途徑。此時(shí)，市場(chǎng)上辦公物業(yè)價(jià)格低于同地段住宅價(jià)格，而且出租情況相對(duì)穩(wěn)定，租金水平又高于住宅租金的情況下，辦公物業(yè)逐漸受到原住宅投資者的注意；另一方面，市場(chǎng)上一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，投資商鋪不僅為投資者帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流，提供較為穩(wěn)定的高收益，同時(shí)商鋪本身隨著周邊配套的成熟，有具有較高的升值潛力。因此，在住宅市場(chǎng)投資受阻的投資者逐漸將眼光聚集到商業(yè)物業(yè)上，造成商業(yè)物業(yè)投資升溫，售價(jià)快速上漲的趨勢(shì)。
