隨著住宅限購(gòu),有媒體報(bào)道指廣州有不少住宅市場(chǎng)的閑置資金將投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于一些小投資客來(lái)說(shuō),小型的商鋪、商改住項(xiàng)目都是不錯(cuò)的選擇,這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、投資者以及地產(chǎn)中介都忙著采用各種攻勢(shì)大力攬客。
小投資客青睞200~500萬(wàn)小商鋪
“70萬(wàn)買黃金地段商鋪”、“商鋪不限購(gòu),升值空間廣”……近期不少人都向記者反映,收到很多類似的地產(chǎn)中介推盤短信。和過(guò)去推各種新建住宅樓、郊區(qū)別墅不同,越來(lái)越多的地產(chǎn)中介公司開(kāi)始以“不限購(gòu)”的噱頭吸引買家關(guān)注商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。
實(shí)際上,不少專營(yíng)工商鋪的地產(chǎn)中介行都表示,目前從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的小投資客,一般都鎖定200萬(wàn)到500萬(wàn)左右的小商鋪較多。這一說(shuō)法也得到不少行家的印證。此前合富置業(yè)市場(chǎng)部的梁燕明曾向媒體介紹,近期廣州商業(yè)地產(chǎn)成交中以商鋪成交尤其活躍,500萬(wàn)元以內(nèi)的商鋪成交最為集中。
黃埔60萬(wàn)元小區(qū)鋪和100萬(wàn)元住宅租金持平
實(shí)際上,目前也有不少地產(chǎn)界人士建議從住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的投資客可以先從價(jià)格較平實(shí)的社區(qū)商鋪入手。但是記者發(fā)現(xiàn),目前大部分社區(qū)商鋪的投資回報(bào)率僅在3厘(3%。)、4厘(4%。)左右。記者日前在黃埔區(qū)一個(gè)大型住宅小區(qū)實(shí)地走訪了幾間出售商鋪,相比起臨街商鋪五六萬(wàn)到十幾二十萬(wàn)每平米的單價(jià),小區(qū)商鋪20000元/平米左右的單價(jià)會(huì)“平易近人”許多。記者看到一間20多平米的小區(qū)首層商鋪,總價(jià)僅60多萬(wàn)元,每平米單價(jià)在25000元左右。商鋪月租金在2000元左右,與該小區(qū)80平米左右兩房的租金價(jià)格持平,“買個(gè)兩房要花100多萬(wàn)元,肯定是買商鋪抵了”,帶記者去看鋪的地產(chǎn)中介劉先生如此說(shuō)。據(jù)劉先生介紹,近期向他們咨詢社區(qū)商鋪的客戶也在增多,有些客人是認(rèn)定“一鋪養(yǎng)三代”準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有,有些則是認(rèn)為現(xiàn)在投資住宅有了障礙,商鋪投資前景看好,而該小區(qū)里的商鋪還處于“價(jià)格低位”,正好是入手的時(shí)機(jī)。“以前來(lái)買這里二手商鋪的多數(shù)是住小區(qū)里的業(yè)主,想要做點(diǎn)小生意,但現(xiàn)在外面的人也多了”,劉先生說(shuō)。
珠江新城外地豪客或多過(guò)本地投資客
記者走訪了多家專做商鋪?zhàn)馐鄣牡禺a(chǎn)中介,他們都表示,在投資商鋪這一領(lǐng)域,現(xiàn)在外地豪客可能比本地投資客要多。在體育西路附近做商鋪?zhàn)馐鄣暮细恢脴I(yè)地產(chǎn)中介經(jīng)理張先生說(shuō),現(xiàn)在對(duì)外地人實(shí)行住宅限購(gòu),他們的投資選擇范圍更小了,“而且一些豪客本來(lái)就喜歡寫字樓、商鋪之類的”。他說(shuō),以前他所在地產(chǎn)公司代理銷售過(guò)一些新的寫字樓,有不少外地客人是三五成群甚至組團(tuán)來(lái)買。除此之外,一些小區(qū)商鋪近期也成為中介熱捧的“新星”。
在珠江新城,記著了解到,不少商鋪的叫價(jià)比去年同期要高出幾萬(wàn)元/平米。在珠江新城做商鋪中介的陳先生說(shuō),珠江新城的商鋪漲勢(shì)從去年年中之后開(kāi)始特別明顯,有些地段同類型商鋪去年業(yè)主的開(kāi)價(jià)都低于20萬(wàn)元/平米,而今年放出來(lái)的價(jià)格接近25萬(wàn)元/平米?!爸饕蚴亲≌袌?chǎng)那邊的投資者轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了,另外就是珠江新城整個(gè)環(huán)境在亞運(yùn)后變好了”,他說(shuō)。
小北路寫字樓租售均低于住宅
在小北路附近的一處寫字樓,黃先生看中了一套120多平米的單位,“14000多元一方,總價(jià)才160多萬(wàn)元,附近很多住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)價(jià)錢”。黃先生之前也了解過(guò)環(huán)市路一帶的一些住宅樓盤,發(fā)現(xiàn)位置較好的二手樓單價(jià)普遍超過(guò)20000元每平米。據(jù)他觀察,在環(huán)市路、東風(fēng)路一帶有幾年“年份”的寫字樓里,出租行情也不錯(cuò),有不少在火車站附近做生意的貿(mào)易公司或外地采購(gòu)商在此開(kāi)設(shè)辦公點(diǎn),租金在每平米60元左右,“一個(gè)月的租金大概7000元左右”。而附近地段的一些小戶型住宅,不足30平米的一房單位租金都超過(guò)2500元,平均每平米租金達(dá)到80多元。黃先生認(rèn)為這樣的寫字樓租值不算高。
濱江東地產(chǎn)中介忙“掃鋪”
在濱江東路附近做地產(chǎn)中介三年多的胡小姐告訴記者,以前她幾乎沒(méi)有關(guān)注過(guò)附近的臨街商鋪,但最近開(kāi)始不得不留意起這些商鋪的租售情況?!耙恍├峡腿藢?duì)商鋪的詢問(wèn)度明顯高了”,她說(shuō),因?yàn)橐舱J(rèn)識(shí)不少專做“包租公”、“包租婆”的小投資客,幾年來(lái)買了不少中小戶型專門用來(lái)放租,有時(shí)一有類似戶型的住宅放出來(lái),就會(huì)先給他們通風(fēng)報(bào)信。不過(guò),現(xiàn)在這些熟客在聽(tīng)到這樣的電話時(shí)不再感興趣,而是讓她幫忙留意一些便宜的商鋪。因此,胡小姐也開(kāi)始逐間逐間商鋪去了解情況。
江南西旺鋪看多買少
在江南西路一家小地產(chǎn)中介公司,業(yè)務(wù)員小鄭說(shuō),他們平時(shí)都是做附近的樓房租售較多,但附近也有一些臨街小商鋪?!拔覀冋业瓯緛?lái)只有一個(gè)人負(fù)責(zé)商鋪這塊,現(xiàn)在大家都跟他要資料”。他說(shuō),因?yàn)楦杏X(jué)近來(lái)咨詢商鋪的客人變多,不少同事也想分杯羹。不過(guò),小鄭認(rèn)為,現(xiàn)在考慮買商鋪的客戶中,還是觀望居多,真正下手的少?!敖衔鬟@邊的店鋪確實(shí)不愁租,但賣得也貴”,他舉例說(shuō),附近有一處臨街商鋪不到20平米,原業(yè)主給出的單價(jià)接近10萬(wàn)/平米,整個(gè)鋪頭的賣價(jià)近200萬(wàn)。雖然這間鋪目前的租金在7000元左右,但不少客人看過(guò)之后,都有些猶疑,“他們剛從買住宅樓這邊轉(zhuǎn)過(guò)來(lái),錢也不是說(shuō)特別多,一看到這種單價(jià)還有點(diǎn)接受不了”。
天河、荔灣旺鋪售價(jià)漲一兩成
記者在白云區(qū)云山詩(shī)意、時(shí)代玫瑰以及珠江新城等多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn),不少小區(qū)商鋪近期的售價(jià)升高不少。在白云區(qū)記者走訪了多個(gè)小區(qū)的社區(qū)商鋪,發(fā)現(xiàn)出售均價(jià)都在每平米55000~65000元左右。在時(shí)代玫瑰園,一個(gè)30平方米左右的臨小區(qū)內(nèi)路邊商鋪售價(jià)要130多萬(wàn)元。而有附近的地產(chǎn)中介告訴記者,去年年中這類商鋪的售價(jià)在100萬(wàn)元左右,“現(xiàn)在限購(gòu)房子了,投資客只能買鋪,商鋪的行情都在看漲”。在其他一些傳統(tǒng)商業(yè)旺地如天河北、體育西及老城區(qū)荔灣等地,不少中介都表示商鋪的價(jià)格在近一年來(lái)提高了一兩成。個(gè)中原因,與住宅限購(gòu)政策分不開(kāi)。此前就有媒體引用業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),認(rèn)為目前廣州有七八成住宅市場(chǎng)資金在閑置,除了投入股市等其他投資渠道,不少資金都流入了商業(yè)地產(chǎn),自然令商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水漲船高。
買鋪有風(fēng)險(xiǎn)專家吁認(rèn)清產(chǎn)權(quán)
記者了解到,實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪的投資門檻至少都是兩三百萬(wàn)元。被中介熱推的一些幾十萬(wàn)元商鋪,往往是由一個(gè)投資客盤下的大店鋪分割出來(lái)的小型商鋪,這種分割式產(chǎn)權(quán)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較高,一般是一次性出售5年、10年左右的經(jīng)營(yíng)權(quán),而且多半地理位置一般。
首層商鋪與住宅同一房產(chǎn)證也限購(gòu)
另外記者了解到,買小區(qū)商鋪也有一定投資風(fēng)險(xiǎn)。想通過(guò)中介購(gòu)入一處老城區(qū)小區(qū)商鋪的溫先生告訴記者,他過(guò)年前就開(kāi)始在看鋪,本來(lái)看好了一處小區(qū)鋪,中介也強(qiáng)調(diào)這是商用物業(yè)。但后來(lái)他通過(guò)調(diào)查和咨詢了解到,這個(gè)位于住宅首層的商鋪并沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)證,與整棟住宅樓是同一個(gè)房產(chǎn)證,性質(zhì)屬于住宅,在限購(gòu)范圍內(nèi)。
投資分割式商鋪風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)業(yè)資深專家、廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為,跟商鋪、寫字樓對(duì)比,現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)公寓類產(chǎn)品(“商改住”)較受歡迎,因?yàn)楹笳弑壬啼仭懽謽潜阋耍?0000多元一平方米,面積不大,一般40平方米左右,100萬(wàn)元左右就能成交,加上公寓類產(chǎn)品不限購(gòu),適合個(gè)人購(gòu)買投資。
當(dāng)記者問(wèn)到如果投資一些由一間大店鋪分割出來(lái)的小型商鋪的風(fēng)險(xiǎn)如何,韓世同建議,發(fā)展商將綜合性商場(chǎng)分割成若干個(gè)小型商鋪,并將其部分以物業(yè)公司或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的名義,承諾投資者在一定年內(nèi)給予抽成等等的回報(bào)。可是開(kāi)發(fā)商一旦賣出商鋪,就沒(méi)那么用心經(jīng)營(yíng)了,管理也得不到保障。投資這種分割式商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大,要格外小心,目前有很多投資失敗的事例。
【同致誠(chéng)評(píng)論】由于限購(gòu)令的出臺(tái),部分原打算投資住宅市場(chǎng)的資金不能進(jìn)入住宅市場(chǎng),在物價(jià)快速上漲,通脹預(yù)期較高的情況下,市場(chǎng)上大量資金開(kāi)始選擇新的投資途徑。此時(shí),市場(chǎng)上辦公物業(yè)價(jià)格低于同地段住宅價(jià)格,而且出租情況相對(duì)穩(wěn)定,租金水平又高于住宅租金的情況下,辦公物業(yè)逐漸受到原住宅投資者的注意;另一方面,市場(chǎng)上一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法,投資商鋪不僅為投資者帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流,提供較為穩(wěn)定的高收益,同時(shí)商鋪本身隨著周邊配套的成熟,有具有較高的升值潛力。因此,在住宅市場(chǎng)投資受阻的投資者逐漸將眼光聚集到商業(yè)物業(yè)上,造成商業(yè)物業(yè)投資升溫,售價(jià)快速上漲的趨勢(shì)。