(河源 劉彩紅)
【摘要】就目前我國整體的房價趨勢是處于上升狀態(tài)，在一線城市，房價的漲幅仍然是主導房價升降的主體，但相對于三線城市河源而言，房價的趨勢又會是一個什么樣的景象，本報告中，從全國整體房價勢分析河源的房價走勢，回顧2012年到2013年河源市房地產(chǎn)發(fā)展實況，得出結(jié)論，河源房地產(chǎn)價格仍處于上漲趨勢。
【關鍵字】河源市 房價趨勢 對比分析
一、從期望房價漲或跌的主體分析我國房地產(chǎn)價格趨勢
第一，政府是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展負有直接的責任，在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。利益的不同導致兩者的行為取向略有不同，但不管怎么樣，在當前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。
第二，開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個群體，也是對房地產(chǎn)市場價格走勢有良好的期盼，但是沒有主導能力的一個群體。但是不管怎么樣，作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應的對策保證自己的利益的最大化。
第三，銀行對房地產(chǎn)的價格影響的價格基本上是中性的，因為銀行對開發(fā)商的貸款緊縮減少了對房地產(chǎn)市場的供應量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。從銀行的利益出發(fā)，房地產(chǎn)市場的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但是目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導致整個金融系統(tǒng)的信用危機。所以，就目前的情況看，銀行也不希望房價趨勢下降。
第四，居民陷入對房價的升降陷入兩難的選擇，住房的最終消費者是居民，對于部分還沒有購房的居民來說，他們肯定是希望房價下跌，以實現(xiàn)他們的住房需求；但是相對于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來說，房價的下降對他們肯定沒有好處，因為房價的下降，意味著他們的資產(chǎn)會縮水。
從以上分析可以看出，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房價的下跌。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，進行宏觀調(diào)控是中央政府的職責，但是政策的著眼點是穩(wěn)定房價，不是打壓房價。相應地方政府出臺的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長期來看，全國范圍內(nèi)房價的增長速度將會有所回落，但是仍然保持上漲的趨勢，只是保持相對穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應。
二、河源市房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧
2012年，樓盤之間的面對面競爭將較為激烈，可以說是“白熱化”，發(fā)展商之間進入深度博弈狀態(tài)。2012年的河源樓市以“農(nóng)民進城”的購買需求和“首次置業(yè)”的購買需求、“首次換房”的購買需求等消費額在35萬元—50萬元之間的剛性消費力依然較強，但市場上適合他們消費力和消費需求的產(chǎn)品卻比較少。根據(jù)有關部門發(fā)布的信息以及河源晟華機構(gòu)的市場調(diào)查情況分析，2012年入市銷售的中小戶型住宅（三房、小四房）市場供應量并不多，2012年，定價合理的中小戶型住宅仍然走俏。
綜觀2012年河源房地產(chǎn)市場，整體平穩(wěn)，房價穩(wěn)中略漲，成交套數(shù)對比2011年稍有回落。全市新建商品房銷售面積210.35萬平方米，同比增長11.2%;銷售金額86.03億元，同比增長28.9%。其中，市區(qū)銷售面積108.
通過問卷及網(wǎng)站調(diào)查，68%的受訪對象認為2013年房價會小幅上漲。考慮到今年市場供應的新建商品住房整體品質(zhì)提升、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、樓面地價和建安成本增加、物價上漲等因素，結(jié)合河源市GDP 增長速度， 2013年商品房價格同比增長10%左右。
三、總結(jié)河源市房價趨勢
眾所周知，決定一個城市房價高低的根本因素是其居民的收入水平，房子是金融資產(chǎn)，不僅僅是耐用消費品，那么，一個城市的房價與剛需無關。僅僅與這個城市的居民收入水平有關。
河源房地產(chǎn)市場上半年未受到國家調(diào)控政策的明顯影響，依然保持適度上漲態(tài)勢，新建商品房交易活躍，目前一些規(guī)模較大、區(qū)位較好的樓盤，起價已達4000多元/平方米。
據(jù)了解，根據(jù)廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳提出的房地產(chǎn)市場層次劃分，河源屬于三類城市，即平均房價相當于全省平均房價的50%左右，且河源房價近年來漲幅均在10%以內(nèi)，不在需要遏制的房價過快上漲城市之列，屬于原則控制城市。由此，房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的出臺對該市房地產(chǎn)影響相對較小。
然而業(yè)內(nèi)人士則認為，今年河源樓市還是存在眾多利好因素。首先，河源基礎設施不斷完善，知名度日益提高，有利于增加外部需求。其次，越來越多的企業(yè)進駐帶動購房需求。近年來，河源市引進了中興通訊、漢能太陽能等大型企業(yè)，隨著這些企業(yè)進駐，將帶來越來越多的外來務工人員在河源安家置業(yè)，帶動河源房地產(chǎn)市場有效需求。
比如河源市東源縣，東源縣是一個比較特殊的縣城，距離河源市區(qū)僅數(shù)公里。受河源市區(qū)房價快速上漲的帶動，東源縣的城鎮(zhèn)房價也被推高。在一部分珠三角地區(qū)客商和當?shù)爻青l(xiāng)居民的參與爭購下，東源縣城的商品房略有上漲，大部分樓盤的商品房均價維持在2850元/平方米以上，同比往年平均樓價2680元/平方米，略有小幅上漲。當?shù)胤抗芄賳T擔憂炒房者會將陣地轉(zhuǎn)移到東源。而對于當?shù)毓ば阶宥裕缃竦姆績r已經(jīng)成了難以承受的痛。
而且河源市暫未對商品房實施限購政策，加上河源市區(qū)樓盤開發(fā)和土地占有使用率已趨向飽和，房地產(chǎn)市場逐步向毗鄰河源市區(qū)周邊的東源縣發(fā)展和擴張。
近兩年來，東源縣的房地產(chǎn)開發(fā)建設開始越來越紅火，房地產(chǎn)在建項目主要以該縣仙塘、新港、燈塔等鎮(zhèn)為主，其中房地產(chǎn)市場開發(fā)又以仙塘鎮(zhèn)所在地的東源縣城發(fā)展速度最快。加上有某些外地炒房團推漲房價，東源縣城從建縣之初每平方米幾元的地價，逐年遞升到現(xiàn)在的數(shù)千元不等的地價，近20年時間的地價到了“天壤之別”。外地“炒房團”助推了河源市區(qū)房價的快速上漲，未來幾年甚至會有向東源縣城“蔓延”的跡象。對“炒房團”炒高河源樓價，賴伯超對此甚為擔憂，他說，東源縣城暫未發(fā)現(xiàn)外地“炒房團”在行動，但是受到縣城周邊河源市區(qū)的影響，今后不排除有這些外圍因素在“干擾”助推東源縣城的樓價上漲。據(jù)權威人士介紹，與東源縣城毗鄰的河源市區(qū)，近年房價上漲速度“奇快”，5年前，河源市商品房才賣每平方米2000多元，如今樓價早已翻了一番，有的被人背后炒作甚至上漲到每平方米七八千元，特別是一些對外發(fā)售經(jīng)商門店的樓盤，從兩年前每平方米的數(shù)千元，竟然遞升到現(xiàn)在每平方米的1萬多元甚至數(shù)萬元不等的價格。
從老城到新城，新市區(qū)的發(fā)展和成熟用了近10年的時間，而東城西片區(qū)和中片區(qū)的崛起，僅用了5年多的時間就發(fā)生了翻天覆地的變化。市政府對東城西片區(qū)和中片區(qū)的定位很明確，就是河源市城市近期發(fā)展的重點地區(qū)，并出臺了《河源市東城中片區(qū)、東片區(qū)及西片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》。作為近期重點發(fā)展的地區(qū)，市里近年來對東城西片區(qū)和中片區(qū)的投入可謂不遺余力，各種市政配套逐年完善。該區(qū)域已經(jīng)成為河源廣播電視中心等行政單位的辦公新址，18個新建行政單位陸續(xù)遷入這一區(qū)域，已經(jīng)初步具備市行政中心的功能。
業(yè)內(nèi)人士認為，市政府在這里規(guī)劃有6車道的越王大道，這種超前的規(guī)劃使得越王大道的建設標準都在中山大道和建設大道之上。越王大道之前叫黃沙大道，北起東源縣界，南至市區(qū)建設大道。2006年9月，投資1.1億元的越王大道改造工程動工，改造后的越王大道為雙向6車道，路寬
除了越王大道，東城西片區(qū)和中片區(qū)還規(guī)劃建設有永康大道等多條高規(guī)格的市政道路。路通財通，完善的交通網(wǎng)絡讓這一區(qū)域的發(fā)展贏得先機。河源雅居樂花園，雄踞河源新城中心，毗鄰城市主動脈越王大道，人民公園、廣電中心、人民醫(yī)院為首的18項市政工程眾星拱月，以雅居樂為中心的多個高端商住項目悄然興起，“中央豪宅圈”版圖璀璨呈現(xiàn)，城央價值有目共睹。而雅居樂目前正在熱銷的博寓系列以3980元/㎡即可擁有城央地段，實為河源的“價值之王”，升值保值有保證，是“新政”時代下的置業(yè)佳選。
四、結(jié)論
根據(jù)以上相關政策和河源市區(qū)的市政規(guī)劃顯示，河源政府仍在房地產(chǎn)發(fā)展上給予了很大的支持，進駐河源的房地產(chǎn)開發(fā)商也與日俱增，對房地產(chǎn)的剛性需求也注定河源的房地產(chǎn)價格仍然在保持現(xiàn)狀的情況下，保持緩慢上漲趨勢。
